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Son mayoría los casos en donde el propietario de una vivienda ostenta el pleno dominio sobre ella. Sin embargo, cada vez son más frecuentes aquellas situaciones en las que para un mismo bien inmueble existe, por un lado, un nudo propietario y, por el otro, un usufructuario. ¿De qué se tratan estas dos figuras? ¿En qué se diferencian? ¿Qué ocurre con ellas cuando se produce una compraventa o una donación? ¿A qué impuestos están sujetas? En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el usufructo y la nuda propiedad.

La nuda propiedad y el usufructo son dos figuras contrapuestas en las que se divide el pleno dominio sobre un bien. Ambas están reguladas por el Código Civil español en varios de sus artículos. A pesar de esto, suelen despertar varias dudas al momento de pensar en vender una vivienda de este tipo. También a la hora de tributar en ciertos impuestos.

A continuación te contamos en detalle qué son el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo. También, qué derechos y obligaciones corresponden, tanto al nudo propietario como al usufructuario. Por otro lado, veremos qué ocurre cuando se desea vender un bien inmueble donde están implicadas estas figuras y cómo tributan en el IRPF. ¡Sigue leyendo!

¿Qué son el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo?

Para entender de qué se tratan la nuda propiedad y el usufructo es necesario aclarar primero en qué consiste el concepto de pleno dominio o plena propiedad. Es, ni más ni menos, que la titularidad completa sobre un bien y se divide en:

• Nuda propiedad: se trata del derecho de titularidad que una persona (el nudo propietario) posee sobre un bien, sólo que con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.
• Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute que una persona (el usufructuario) tiene sobre un bien sin ser titular del mismo.

De esta manera, la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes pero complementarios que recaen sobre un mismo bien. La plena propiedad, por su parte, se da cuando una misma persona posee la nuda propiedad y el usufructo de un bien.

Casos más comunes de nuda propiedad y usufructo

Para ejemplificar estas situaciones en las que, para una misma vivienda, hay un nudo propietario y un usufructuario veamos cuáles son los casos más comunes hoy en día:

• Una persona fallece y sus hijos se convierten en propietarios de su inmueble. Sin embargo, el cónyuge del fallecido continúa residiendo allí, ya sea de manera temporal o vitalicia. En este caso, los herederos se convierten en nudos propietarios y el cónyuge, en usufructuario.

• Una persona, seguramente mayor, vende su propiedad para obtener liquidez. Sin embargo, su deseo es seguir residiendo en ella de manera vitalicia. En este caso, el comprador, que seguramente adquirió la vivienda como inversión, se convierte en el nudo propietario. La persona mayor, por su parte, se convierte en usufructuaria.

¿Qué derechos y obligaciones corresponden al nudo propietario y al usufructuario?

Como mencionamos, el nudo propietario es el verdadero titular del bien inmueble pero no posee el derecho a utilizarlo y disfrutarlo. Por su parte, el usufructuario sí cuenta con el derecho al uso y el goce del bien inmueble pero no es su propietario.

Esto significa que el nudo propietario sólo podrá disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo, por la razón que sea. En esta misma línea, el usufructuario podrá hacer uso de la vivienda únicamente mientras dure su derecho. Tampoco existe la posibilidad para el nudo propietario de alquilar el inmueble, pero sí de vender la nuda propiedad a un tercero. Por su parte, el usufructuario sí tiene la posibilidad de alquilar el bien para obtener una renta, como también de vender el usufructo a un tercero.

A continuación veremos qué derechos y obligaciones le corresponden a ambas partes mientras dure la relación. 

¿Qué derechos y obligaciones le corresponden al nudo propietario?

Derechos

• Derecho de propiedad: el nudo propietario ostenta la propiedad del inmueble aunque no tenga derecho a su uso y disfrute.
• Derecho a vender la nuda propiedad: puede otorgarla a un tercero, siempre y cuando respete los derechos del usufructuario. Si el usufructo continúa vigente, debe poder seguir disponiendo del uso y disfrute de la vivienda, aunque cambie el nudo propietario.
• Hipotecar la nuda propiedad: también le es posible solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad, aunque no disponga del usufructo.
• Derecho a realizar obras y mejoras: puede realizar obras y mejoras en el inmueble, siempre y cuando no perjudique con ellas al usufructuario.
• Derecho a que se le restituya el uso y disfrute: una vez finalizado el usufructo, debe poder recuperar el uso y disfrute de la vivienda, consolidando así su pleno dominio.

Obligaciones

• Respetar el derecho del usufructuario: el nudo propietario no debe realizar alteraciones en el inmueble que perjudiquen al usufructuario.
• Responsabilizarse por el pago de impuestos y tributos: debe abonar todos los impuestos a los que está sujeta la vivienda, con excepción del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que corresponde al usufructuario.
• Asumir la responsabilidad por reparaciones extraordinarias: en caso de que sean necesarias, es el nudo propietario quien deberá afrontar los gastos correspondientes.
• Responsabilizarse por el pago de los gastos de comunidad: también le corresponde a él abonar las cuotas de la comunidad de vecinos en donde se encuentra la vivienda.
• Asumir la responsabilidad por la hipoteca: en caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, también será su obligación abonar las cuotas correspondientes.

¿Qué derechos y obligaciones le corresponden al usufructuario?

Derechos

• Posesión, goce y disfrute del bien usufructuado: el usufructuario debe poder percibir los frutos del inmueble, adquirir las facultades de su disposición y realizar en él las mejoras que sean necesarias.

Obligaciones

• Conservar diligentemente el bien usufructuado: el usufructuario debe contribuir a un adecuado mantenimiento del inmueble.
• Avisar al nudo propietario cuando haya necesidad de llevar a cabo reparaciones extraordinarias: es el titular de la vivienda quien debe autorizar este tipo de modificaciones.
• Responsabilizarse por el pago de impuestos, tributos y otros gastos: como mencionamos, es el usufructuario el sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). También es posible que deba hacerse cargo del pago de los servicios, como el agua, el gas y la energía eléctrica.
• Informar al nudo propietario acerca de cualquier perturbación que pudiera sufrir el derecho de propiedad.
• Restituir el uso y disfrute al nudo propietario: cuando se trate de un usufructo temporal, el usufructuario debe devolver la vivienda al nudo propietario en tiempo y forma.

¿Es posible vender una vivienda donde hay nuda propiedad y usufructo?

Sí, es posible vender un bien inmueble para el cual hay un nudo propietario y un usufructuario. Sin embargo, todo depende de cada situación en particular. Veamos cuáles son las posibilidades que existen ante el deseo de vender este tipo de vivienda:

Vender el pleno dominio sobre la vivienda con un acuerdo entre nudo propietario y usufructuario

Para llevar a cabo este tipo de operación es importante que ambas partes estén de acuerdo. Vender el pleno dominio es, de hecho, la forma más habitual de vender una vivienda donde hay nuda propiedad y usufructo. 

En estos casos, la transacción debe realizarse ante un notario con la presencia de ambas partes. El usufructuario recibirá una compensación económica según el valor de su usufructo y el nudo propietario, por su parte, será compensado con el valor que corresponda a su nuda propiedad.

En pocas palabras, el usufructuario no tiene potestad para vender la vivienda por su cuenta sin autorización del nudo propietario, ya que no posee el pleno dominio sobre ella. De la misma manera, el nudo propietario tampoco puede tomar esta decisión sin el consentimiento del usufructuario, ya que el usufructo es inviolable. 

Vender la nuda propiedad de la vivienda y mantener al usufructuario en ella

Que el nudo propietario y el usufructuario se pongan de acuerdo para vender la vivienda no siempre es posible. En estos casos, es importante destacar que la nuda propiedad y el usufructo son dos partes diferenciadas que pueden venderse por separado y, al igual que el caso anterior, es bastante habitual que ocurra. 

Un caso muy usual de este tipo se da cuando los hijos que heredaron un inmueble por el fallecimiento de uno de sus padres, optan por vender la nuda propiedad a un tercero. Sin embargo, lo hacen con la condición de que su madre o su padre viudo siga conservando el usufructo.

También se ha vuelto muy común en el último tiempo que las personas de tercera edad que tienen el pleno dominio sobre su vivienda vendan su nuda propiedad, pero manteniendo el usufructo. De esta manera, obtienen liquidez, pero también el beneficio de seguir habitando sus viviendas. Suele ser más frecuente entre aquellas personas mayores que no tienen hijos o familiares que puedan heredar el inmueble. 

Las personas más interesadas en adquirir estas nudas propiedades suelen ser inversionistas o extranjeros que buscan propiedades en España a menor valor de lo que cuesta el pleno dominio sobre un bien inmueble. Estos compradores tienen la certeza de que cuando fallezca el usufructuario obtendrán la titularidad completa a través de lo que se conoce como consolidación de dominio.

Vender el usufructo al nudo propietario

Que el usufructuario decida vender su parte de la vivienda al nudo propietario es otra situación muy habitual por estos días. En estos casos, el nudo propietario pasa a ostentar el pleno dominio sobre el inmueble y puede disponer libremente de él. Es decir, puede elegir utilizarlo por su cuenta, venderlo o alquilarlo.

Vender el usufructo a un tercero

De las opciones que mencionamos hasta ahora, esta es la menos habitual. Si bien existe la posibilidad para el usufructuario de vender su derecho sobre la vivienda a un tercero, que no es el nudo propietario, la realidad es que esta persona sólo podrá disfrutar del inmueble dentro del tiempo de duración estipulado para el usufructo. 

Es decir que, si se trata de un usufructo vitalicio, cuando el usufructuario original fallezca, también se extinguirá el derecho de usufructo que este tercero compró. Por esta razón, no son muchas las personas que toman la decisión de comprar únicamente el usufructo de una vivienda, ya que está sujeto a estas cuestiones de naturaleza temporal.

¿A qué impuestos están sujetos la nuda propiedad y el usufructo?

¿Cómo tributa el usufructo en el IRPF por alquilar la vivienda?

En caso de que el usufructuario no resida en la vivienda, es decir, que decida alquilarla o, simplemente, esta quede vacía, será su obligación declarar en el IRPF. ¿Por qué la obligación recae sobre él y no sobre el nudo propietario? Porque, a pesar de que este último posee la titularidad sobre el inmueble, no es quien está obteniendo un beneficio económico por ella o dejándola sin habitar. 

Por el contrario, si el único objetivo del usufructuario es convertir la vivienda en su lugar de residencia habitual, no tendrá obligación de tributar en el IRPF.

¿Cómo tributan la nuda propiedad y el usufructo en el IRPF por vender la vivienda?

En el caso de que el nudo propietario y el usufructuario decidan, de común acuerdo, vender el pleno dominio de la vivienda, deberán tributar en el IRPF como en cualquier otra operación de compraventa. La diferencia es que no deberán abonarlo por el 100% del precio de venta, sino en la proporción que le corresponde a cada uno por la parte que ostenta, como si se tratara de la venta de una copropiedad.

Por ejemplo, si el nudo propietario y el usufructuario venden el inmueble a un tercero, el nudo propietario pagará IRPF de acuerdo al valor que tiene la nuda propiedad y el usufructuario lo hará de acuerdo al valor del usufructo. Para calcular la ganancia patrimonial que tiene cada uno solo deberán restar el valor del usufructo o de la nuda propiedad al valor de venta de la casa y tributar de acuerdo a este importe.  

En caso de que el nudo propietario venda sólo su parte, ocurrirá lo mismo, sólo tributará en el IRPF por su nuda propiedad. Lo mismo aplica para cuando el usufructuario venda sólo su usufructo.

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