No cumplir en tiempo y forma con el pago de la renta es la falta más común entre los inquilinos. También, es de las situaciones más temidas por parte de los propietarios. No obstante, aunque nadie desea enfrentarse a ello, existe la posibilidad para ellos de acudir a la vía judicial e interponer una demanda para finalizar el contrato, recuperar la vivienda y exigir el cumplimiento de la deuda. ¿De qué se trata el proceso de desahucio por impago de alquiler? En este artículo te contamos cuál es el paso a paso y respondemos las dudas más frecuentes sobre el tema.
En este artículo encontrarás:
¿Qué hacer cuando el inquilino no paga? Existen algunos pasos previos, como intentar negociar de manera amistosa o enviar un burofax, antes de pensar en abordar un proceso judicial. Sin embargo, en muchos casos no es suficiente. Todos los arrendadores cuentan con el derecho de iniciar un juicio verbal de desahucio ante un impago de alquiler. Para que todo salga de la mejor manera posible, es importante informarse y tomar las decisiones correctas.
¿Cuánto tiempo tardaré en recuperar mi vivienda? ¿Podré cobrar la deuda? Estas son algunas de las preguntas que muchos propietarios que alquilan sus inmuebles se hacen y que responderemos aquí. En este post, te contamos en detalle de qué se trata el proceso de desahucio por un impago de alquiler y cuáles son todos los pasos a seguir desde su inicio hasta su fin. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿En qué consiste el proceso de desahucio ante un impago de alquiler?
El desahucio es una acción legal que tiene como principal objetivo la expulsión de una persona de un terreno, ya sea porque lo está ocupando ilegalmente o porque lo está alquilando sin cumplir con las condiciones pactadas.
En esta ocasión nos centraremos específicamente en aquellos casos en los que un inquilino no cumple en tiempo y forma con el pago de las mensualidades acordadas. Se trata de la falta más común entre los arrendatarios y también es la más temida por los propietarios, ya que dejan de percibir la renta, pero tampoco tienen su vivienda en su poder.
Veamos qué establece la normativa vigente respecto de este asunto. ¿Cómo proceder en estos casos? ¿A partir de qué momento puede interponerse una demanda?
¿Qué dice la ley al respecto?
- La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es aquella que se encarga de regular todos los aspectos del alquiler de bienes inmuebles en España. En su artículo 27.2, la misma establece que el arrendador puede resolver el contrato de alquiler por falta de pago de la renta o de cualquier monto que le corresponda abonar al arrendatario. También tiene la posibilidad de interponer una demanda de desahucio. Cabe aclarar que el incumplimiento de una sola mensualidad ya habilita al propietario a iniciar este proceso.
- La ley española supone dos modalidades de juicios declarativos: el verbal y el ordinario. En el caso de los procesos de desahucio, el juicio será siempre de tipo verbal, según lo que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 250.1.1º.
¿Qué actuaciones previas deben realizarse antes de presentar una demanda de desahucio por impago de alquiler?
Antes de pensar en abordar un proceso judicial, que puede significar un gran costo económico y varios dolores de cabeza, existen vías previas para exigir el cumplimiento de la obligación. ¿Cuáles son?
En primer lugar, el arrendador puede intentar negociar de manera amistosa con el arrendatario para que pague su deuda. Si esto no ocurre, existe la posibilidad de realizar el mismo pedido de forma escrita y fehaciente, a través de un burofax. Esta opción reviste mayor formalidad e incluso los escritos pueden ser presentados luego como prueba, si finalmente se inicia un proceso legal.
La realidad es que, en muchas ocasiones, dicho mecanismo surte efecto y el inquilino cumple con su falta. El problema es que, cuando no lo hace, el recurso del burofax termina convirtiéndose en una pérdida de tiempo y dinero.
¿Qué acciones NO deben realizarse en esta instancia?
Si el arrendador no logra que el arrendatario cumpla con el pago de su deuda, lo mejor será siempre iniciar el proceso de desahucio, en el cual haremos hincapié a continuación.
Lo que jamás debe hacerse en esta instancia, cuando las negociaciones amistosas y el envío de escritos fehacientes no funcionan, es recurrir a acciones indebidas. ¿Cómo cuales? Por ejemplo, cambiar la cerradura de la vivienda, entrar en ella sin el consentimiento del inquilino, cortar el suministro de los servicios o dejar de pagarlos, si es responsabilidad del propietario hacerlo.
¿Por qué? El hecho de que el arrendatario esté en falta no quita que sea el actual poseedor de la vivienda. Esto, claro está, mientras el contrato de arrendamiento siga vigente. Por lo tanto, si el arrendador realiza alguna de estas acciones que mencionamos, el inquilino puede llegar a presentar una denuncia por allanamiento de morada o coacciones.
¿Cómo se interpone una demanda de desahucio por impago de alquiler?
En caso de que el inquilino no haya cedido luego de las actuaciones previas que describimos, es momento de presentar una demanda de desahucio en el juzgado que corresponde al lugar en donde se radica el bien inmueble alquilado. Para ello será necesario recurrir a un abogado y a un procurador. Ambos profesionales serán los encargados de preparar e interponer la demanda.
Ahora bien, ¿qué puede solicitarse a través de ella?
- La extinción del contrato de alquiler.
- El desalojo del inquilino y posterior recuperación del inmueble.
- La cancelación de la deuda. Además, el pago de las mensualidades correspondientes hasta que finalice el proceso y se libere la vivienda.
¿Qué documentos es necesario presentar?
Para presentar una demanda de desahucio es indispensable adjuntar ciertos documentos que servirán como apoyo y como prueba. Por eso, el arrendador debe facilitar al abogado y al procurador:
- El contrato de alquiler original.
- Un Poder General o Notarial para Pleitos. También puede ser una comparecencia apud acta, aunque no es muy recomendable, ya que puede retrasar el procedimiento.
- Notificaciones por escrito y fehacientes que se hayan enviado al inquilino para reclamar la deuda.
¿Cómo actúa la justicia luego de presentada la demanda de desahucio por impago de alquiler?
Una vez presentada la demanda, cuando ha transcurrido aproximadamente un mes, el juzgado dicta un decreto de admisión. El mismo es enviado al abogado y luego se informa al arrendador acerca de las fechas de juicio y desahucio. Por su parte, al inquilino también se le envía el decreto, sólo que en formato papel, a la vivienda arrendada.
¿Qué informa el decreto de admisión a las partes implicadas? Lo más importante es:
- La fecha del juicio.
- La fecha del lanzamiento, desahucio o desalojo.
- Que el inquilino tiene diez días hábiles para oponerse a la demanda desde que la recibe. Cabe aclarar que no es muy frecuente que esto ocurra.
- Que el inquilino tiene tres días hábiles para solicitar defensa gratuita.
¿De qué maneras puede actuar el inquilino al ser notificado?
Frente a la recepción del decreto de admisión, en donde se le notifica que habrá un juicio en su contra, el inquilino puede tomar algunas de las siguientes decisiones:
Permanecer en la vivienda y no cumplir con la deuda
Cuando el inquilino resuelve permanecer en la vivienda sin cumplir con su deuda, el proceso de desahucio seguirá su curso. Llegada la fecha establecida en el decreto para el lanzamiento, el personal del juzgado deberá acceder al inmueble y desalojar al inquilino de manera forzada. Luego, tendrá que devolver la posesión de la vivienda al propietario o al procurador que presentó la demanda.
Entregar la vivienda y cumplir con la deuda
Esta es, sin dudas, la resolución ideal del problema, ya que no será necesario seguir avanzando con el procedimiento legal.
Permanecer en la vivienda y cumplir con la deuda
Cuando el inquilino toma esta decisión, lo que hace es evitar el desalojo. A este tipo de acción se la denomina “enervar la acción de desahucio” y solo puede ser realizada una vez en toda la duración del contrato.
Entregar la vivienda y no cumplir con la deuda
En este caso, el proceso judicial de desahucio se da por finalizado. Sin embargo, las acciones legales por la reclamación de la deuda siguen en marcha hasta que el inquilino pague la deuda.
Oponerse a la demanda
Si bien no es muy frecuente, cuando el inquilino se opone a la demanda de desahucio sólo queda celebrar el juicio en la fecha que indica el decreto de admisión.
¿Qué ocurre cuando el inquilino se opone y hay juicio? ¿Qué ocurre cuando no hay juicio?
En caso de que el arrendatario se oponga a la demanda de desahucio, hay juicio. De esta manera, lo que el juez emite es una sentencia. En cambio, si no hay oposición, el juicio no se concreta y lo que el juez dicta es un decreto de archivo. ¿Qué diferencia hay? Si bien se trata de dos procesos y dos resoluciones muy distintas, sus efectos, en la práctica, son similares.
De esta manera, tanto la sentencia como el decreto de archivo, terminan condenando al inquilino a cumplir con todo lo que el arrendador solicitó en la demanda de desahucio que, reiteramos, puede ser:
- La extinción del contrato de alquiler.
- El desalojo y posterior recuperación del inmueble.
- La cancelación de la deuda y el pago de las mensualidades correspondientes hasta que finalice el proceso y se libere la vivienda.
Lectura recomendada: ¿Se puede impedir la enervación del desahucio?
¿A qué se denomina desahucio express?
Si bien muchas personas consultan sobre el desahucio express y nos hemos acostumbrado a escuchar acerca de él, en realidad no existe como tal para la ley. ¿De qué se trata entonces esta expresión? ¿Tiene alguna diferencia con el proceso de desahucio que describimos en este artículo?
La respuesta es no, no hay diferencia. Como mencionamos anteriormente, el desahucio por impago de alquiler es un proceso judicial de tipo declarativo. Dentro de este tipo de juicios están el declarativo verbal y el declarativo ordinario. A pesar de que el incumplimiento de un contrato de alquiler es motivo de celebración de un juicio ordinario, la realidad es que el desahucio por impago siempre se tramita a través de un juicio verbal.
¿A qué se debe esto? Lo que ocurre es que el juicio declarativo ordinario es bastante lento y el proceso de desahucio puede llegar a extenderse por un año. En cambio, un juicio declarativo verbal dura aproximadamente la mitad de tiempo. Por lo tanto, todos los desahucios por alquiler impago pasaron a ser denominados socialmente como desahucios express desde que la ley permite llevarlos a cabo de esta manera.
Cabe aclarar que el juicio ordinario sigue utilizándose en caso de desahucio, pero cuando la demanda se da por otros motivos, como haber subarrendado sin el consentimiento del propietario, producir ruidos molestos, etcétera.
¿Qué duración tiene un proceso de desahucio por impago de alquiler?
De esta manera, aunque todo depende de cada caso en concreto, cuando el inquilino no presenta oposición a la demanda, lo normal es que el proceso de desahucio se resuelva en un plazo de cuatro o cinco meses. En caso de que la persona se oponga, este plazo puede extenderse por dos o tres meses más.
¿En cuánto tiempo se puede recuperar la vivienda?
El plazo que mencionamos incluye también la recuperación de la vivienda por parte del propietario, es decir que no deberá esperar más tiempo para tenerla nuevamente en su poder una vez emitida la resolución del juez. La fecha de desalojo, como señalamos previamente, ya viene determinada en el decreto de admisión.
¿Es posible cobrar la deuda luego de terminado el proceso de desahucio?
Sí, cuando la intención de cobrar la deuda queda explicitada en la demanda presentada por el abogado y el procurador, el dictamen del juez obligará al inquilino a cumplir con ella. Una vez emitida la sentencia o el decreto y transcurridos veinte días, la resolución judicial adquiere estatus firme. Luego, el arrendador dispone de un plazo de cinco años para ejecutar la deuda al arrendatario, en caso de que este no cumpla por cuenta propia. Por lo tanto, si el inquilino no paga tras la sentencia o decreto, el propietario tendrá derecho a solicitar el embargo de sus bienes para poder cubrir la deuda.
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