A la hora de pensar en alquilar su bien inmueble, los propietarios necesitan reunir una serie de documentos que deberán presentar al momento de firmar el contrato de arrendamiento con el inquilino. Uno de ellos es el Certificado de Eficiencia Energética, acerca del cual suelen surgir varias dudas. ¿De qué se trata? ¿Es obligatorio para los propietarios tramitarlo? ¿Qué ocurre cuando no se lo presenta? En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el Certificado Energético para alquilar una vivienda.
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Cada vez más, los Estados se ven obligados a adoptar medidas y a sancionar leyes que favorezcan el cuidado del medioambiente. La implementación del Certificado de Eficiencia Energética es, sin duda, una de ellas. Sin embargo, a pesar de su entrada en vigencia en el año 2013, muchos propietarios que desean vender o arrendar su vivienda siguen teniendo dudas con respecto a él.
¿De qué se trata este Certificado Energético? ¿Es obligatorio obtenerlo para alquilar un bien inmueble? ¿Qué ocurre cuando no se lo tramita y se efectúa igualmente el acuerdo de arrendamiento? ¿Es necesario renovarlo cada vez que se firma un nuevo contrato de alquiler? A continuación, contestamos todas estas preguntas. ¡No dejes de leer!
¿De qué se trata el Certificado Energético?
El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es un documento que se encarga de reflejar todos los aspectos energéticos de una vivienda. Especialmente, su consumo de energía y sus niveles de emisión de CO2. Tiene como principal objetivo lograr una mejora energética en todos los países de la Unión Europea. Por esta razón, es exigido en España por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo. Pero también es solicitado por otros gobiernos en la mayoría de los países del continente.
Este documento debe ser emitido por un técnico competente, que debe contar con un título habilitante para redactar este tipo de certificados. Puede tratarse de un ingeniero, un arquitecto o cualquier otro técnico especializado. Cada propietario tiene libertad para decidir a quién contratar para realizar el trámite.
¿Qué es la etiqueta energética?
Ahora bien, ¿cómo luce el Certificado de Eficiencia Energética en la práctica? Su contenido se traduce siempre en una etiqueta muy similar a la que acompaña a los electrodomésticos. Sin embargo, ambas expresan valores diferentes.
En el caso de los bienes inmuebles, la etiqueta energética muestra la calificación que la vivienda ha obtenido por su eficiencia en la evaluación. En ella se utiliza una escala de letras que va desde la A hasta la G, en donde cada una es acompañada por un color. ¿A qué corresponden estas calificaciones?
A (verde oscuro): es el nivel más alto de eficiencia energética.
B (verde claro): indica un nivel de eficiencia algo menor.
C (verde amarillento): se trata de un nivel de eficiencia energética por encima del normal, pero no muy alto.
D (amarillo): demuestra una eficiencia normal o media.
E (amarillo anaranjado): implica un bajo nivel de eficiencia energética.
F (naranja): en este caso, la eficiencia energética es casi nula.
G (rojo): por último, esta calificación indica que no existe ningún tipo de eficiencia energética.
¿Es obligatorio tramitar el Certificado Energético para alquilar una vivienda?
Conociendo ahora qué es el Certificado de Eficiencia Energética y de qué se trata su correspondiente etiqueta, es probable que te preguntes: ¿es obligatorio para un propietario tramitar este documento para alquilar su vivienda? La respuesta es sí.
Según lo que prevé el Real Decreto 235/2013, todas las personas que deseen vender o alquilar un bien inmueble en España deben obtener el Certificado de Eficiencia Energética. La obligatoriedad existe desde el año 2013. Su objetivo es que cada comprador o inquilino esté informado sobre los niveles de eficiencia energética que posee una vivienda antes de adquirirla o arrendarla.
Es por esta razón que, en el caso de los alquileres, los propietarios están obligados a aportar una copia del certificado a los diferentes contratos. También, si deciden anunciar el arrendamiento en internet, en un periódico o mediante una inmobiliaria, es importante que ya hayan realizado y tengan en su poder el documento. Por último, una vez obtenido el Certificado de Eficiencia Energético, es importante que lo registren en el organismo correspondiente dentro de su Comunidad Autónoma.
¿Existe alguna excepción?
Existe una única excepción a la obtención del Certificado Energético para alquilar una vivienda. ¿Cuándo? En caso de que la duración del contrato de arrendamiento sea inferior a un plazo de cuatro meses. Siempre que se supere este lapso de tiempo, será obligatorio que el propietario adjunte el documento.
¿Qué ocurre si no se presenta el Certificado Energético al firmar el contrato de alquiler?
Los propietarios de bienes inmuebles que no posean el Certificado Energético al momento de alquilar su vivienda ni lo aporten al contrato de arrendamiento, pueden llegar a ser multados. Las sanciones oscilan entre los 300 y los 6.000 euros, siempre dependiendo de la gravedad de la infracción.
La falta puede llegar a detectarse al realizarse una inspección, o bien, si es el mismo inquilino quien decide denunciar la infracción. Por lo tanto, es mejor asegurarse la obtención del certificado para no meterse en problemas más tarde.
¿Es necesario obtener un nuevo Certificado Energético cada vez que se vuelve a alquilar la vivienda?
Muchos propietarios suelen alquilar su bien inmueble a varios inquilinos diferentes a lo largo de los años. Por eso, es probable que te preguntes, ¿es necesario volver a tramitar un nuevo Certificado de Eficiencia Energética cada vez que se firma un nuevo contrato de arrendamiento? No es necesario.
La ley prevé una duración de diez años para este tipo de documentos. Por lo tanto, sólo será necesario renovarlo cuando esté por vencerse dicho plazo. En este sentido, es importante aclarar que, al firmar el contrato de arrendamiento, debe mostrarse al futuro inquilino el certificado y entregarle una copia del mismo. ¿Por qué? El documento original, una vez registrado en la Comunidad Autónoma, debe quedar en poder del propietario. Esto debido a que, si vuelve a alquilar la vivienda dentro de los diez años de vigencia, necesitará entregar nuevas copias de él.
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A la hora de pensar en alquilar un bien inmueble los propietarios, al igual que los futuros inquilinos, necesitan presentar una serie de documentos antes de firmar el contrato de arrendamiento. La principal razón es que el arrendador debe poder demostrar que su vivienda cumple con ciertos requisitos y condiciones que la hacen apta para vivir en ella. ¿Qué ocurre con la cédula de habitabilidad al momento de alquilar un piso? ¿Es obligatorio obtenerla? En este artículo te lo contamos.
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Para que una vivienda pueda ser considerada como habitable debe cumplir con una serie de condiciones y requisitos. Estos tienen que ver con la cantidad y calidad de sus dependencias, sus dimensiones y sus instalaciones. La cédula de habitabilidad es uno de los documentos que se requieren para alquilar un piso. Se encarga, precisamente, de expresar que un bien inmueble posee todas estas características mencionadas. ¿Qué ocurre con ella cuando se quiere arrendar un bien inmueble?
En este artículo te contamos de qué se trata la cédula de habitabilidad, cómo está regulada por la ley y en qué casos es obligatorio obtenerla para alquilar un piso. También cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad, salubridad y seguridad que se exigen en toda España.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento que demuestra que un bien inmueble cumple con determinadas condiciones. Estas tienen que ver con su cantidad y calidad de dependencias, sus dimensiones y sus instalaciones. Los requisitos de habitabilidad varían según cada Comunidad Autónoma. Por esta razón, dicho certificado es expedido por la Oficina de la Vivienda correspondiente a cada Ayuntamiento.
Para poder obtener una cédula de habitabilidad es necesario contactar a un técnico especializado o a un profesional, como por ejemplo un arquitecto. Este debe analizar todas las características de la vivienda y enviar el informe correspondiente a los organismos mencionados. Ellos serán quienes tendrán la última palabra y decidirán si finalmente expiden o no la documentación.
¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad para alquilar un piso?
Ahora bien, ¿es obligatorio obtener la cédula de habitabilidad para arrendar un piso? ¿Lo es en todos los casos? Como mencionamos, las condiciones de habitabilidad con las que debe cumplir una vivienda para ser alquilada, dependen de cada Comunidad Autónoma. Esto también determina si es necesario obtener una cédula de habitabilidad o no.
Actualmente, para arrendar un bien inmueble, la tramitación de la cédula de habitabilidad es de carácter obligatorio únicamente en las Comunidades de Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra. En las demás no hay necesidad de obtenerla para alquilar.
¿Con qué condiciones mínimas de habitabilidad, salubridad y seguridad debe cumplir un piso para obtener la cédula de habitabilidad?
Cada Comunidad Autónoma emite sus propias normas o decretos municipales respecto a los requisitos con los que las viviendas deben cumplir para considerarse habitables. Si bien estas difieren en sus valores de referencia, no afectan en ninguno de los casos a las garantías mínimas de habitabilidad que se exigen en el Código Técnico de la Edificación. Este último es regula los requisitos de habitabilidad en toda España.
A continuación veremos cuáles son estas condiciones mínimas a rasgos generales. Siempre será necesario, igualmente, averiguar cuáles son específicamente en la Comunidad correspondiente.
Habitabilidad
Dependencias
Para que una vivienda sea habitable se exige que cuente con las siguientes habitaciones o dependencias:
Una cocina, un salón y un comedor.
Un dormitorio principal o único.
Un baño completo.
Superficies o dimensiones mínimas
En cuanto a las superficies, las dependencias que componen la vivienda deben poseer unas dimensiones mínimas, según de qué habitación o espacio se trate. Estos son:
Recibidor: su anchura debe ser superior a la del pasillo.
Salón: su superficie y forma debe posibilitar la inclusión de un sofá y un mueble para televisor.
Comedor: sus dimensiones deben posibilitar la inclusión de una mesa para comer.
Cocina: debe poder incluir todos los elementos necesarios para la preparación y conservación de comidas y limpieza.
Dormitorio principal: deben poder incluirse una cama matrimonial, un armario y una cómoda, en caso.
Baño principal: debe contar con elementos mínimos como un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.
Aseo o segundo baño: es obligatorio únicamente cuando la vivienda dispone de tres o más dormitorios.
Salubridad
Ahora veamos cuáles son las condiciones mínimas con las que una vivienda debe cumplir en materia de salubridad e higiene. Estas tienen que ver, principalmente, con una correcta circulación de aire y una apropiada entrada de luz solar:
Iluminación: debe poder garantizarse una correcta entrada de iluminación natural durante las horas del día en que la luz solar alcanza a la propiedad.
Ventilación: las características de la vivienda deben permitir que exista una apropiada ventilación natural y circulación de aire con el exterior.
Seguridad
La vivienda debe contar con diferentes tipos de instalaciones que permitan el uso de servicios. Estas deben estar correctamente dispuestas para permitir un uso seguro:
Instalaciones
Deben estar dadas las condiciones para un correcto uso de la energía eléctrica, el agua fría y caliente sanitaria, los desagües y las telecomunicaciones. Estas instalaciones deben ser realizadas según las normativas que corresponden:
Eléctrica: debe contar con elementos como un protector general de la instalación, un limitador, un cuadro eléctrico, cajas de registro y diferenciales de protección. Debe dividirse en circuitos que permitan el alumbrado y la distribución de enchufes en toda la vivienda.
Fontanería: debe haber agua sanitaria fría y caliente para toda la vivienda, también llaves de corte en las zonas con grifos y una llave de corte general.
Desagües: debe contar con sifones en todos los desagües para evitar la entrada de olores a la vivienda.
Telecomunicaciones: el cableado y las tomas de televisión y teléfono deben poseer, como mínimo, dos tomas cada una.
Materiales de suelos, paredes y techos
Los materiales que componen la vivienda deben ser de fácil limpieza y desinfección, como también ignífugos y anti resbalantes. La pintura utilizada también debe ser la adecuada.
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Aunque todos lo conocemos simplemente como Catastro, su nombre completo es Dirección General del Catastro (DGC). Se trata de una de las entidades estatales más importantes en lo que respecta a bienes inmuebles dentro de España. La mayoría de los datos que este organismo recoge pueden ser consultados por casi cualquier persona y pueden ser muy útiles, por ejemplo, antes de ejecutar una compraventa o de preparar la declaración de algunos impuestos. Sin embargo, suelen surgir muchas dudas entre propietarios y no propietarios respecto a qué funciones cumple y qué trámites pueden realizarse en su sitio web. Por eso, en este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el Catastro inmobiliario.
El Catastro inmobiliario es aquel organismo al que recurrimos a la hora de confeccionar la declaración de la renta e incluir en el borrador un bien inmueble de nuestra propiedad. También cuando queremos vender nuestra vivienda e incluir la información más importante sobre ella en la escritura pública de compraventa. Es, por otro lado, aquella entidad que determina, muchas veces, cuánto tendremos qué pagar por algunos impuestos. Pero ¿sabemos en concreto cuáles son sus funciones?
A continuación te contamos en detalle qué es el Catastro inmobiliario y de qué se encarga. Luego hablaremos de la información que se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro y de, específicamente, dos datos muy importantes: el número de referencia catastral y el valor catastral. Por último veremos qué modificaciones introdujo la recientemente aprobada Ley de Fraude Fiscal respecto a la forma en que el Catastro debe valorar los bienes inmuebles. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Catastro inmobiliario y cuáles son sus principales funciones?
La Dirección General del Catastro (DGC), a la que se suele denominar simplemente como Catastro, es un organismo de la Secretaría de Estado de Hacienda del Ministerio de Hacienda.Se trata de un registro administrativo en donde se encuentra la descripción de todos los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales en España. Cabe mencionar que esta inscripción en el Catastro es de carácter obligatorio y gratuito para todos los propietarios. En este sentido se diferencia del Registro de la Propiedad, otra entidad muy importante en materia inmobiliaria, en donde la inscripción de bienes inmuebles no es ni obligatoria ni gratuita.
Entre las principales funciones del Catastro inmobiliario se encuentran:
La elaboración y propuesta de disposiciones relacionadas con la valoración fiscal de bienes inmuebles a las que refiere la Ley del Catastro Inmobiliario.
La publicación de información relevante que garantice el conocimiento sobre sus funciones y la resolución de solicitudes de acceso a estos datos.
Las relaciones institucionales con otros organismos públicos, ya sean nacionales, internacionales o pertenecientes a las comunidades autónomas. También con corporaciones locales o internacionales y cualquier otra institución privada.
¿Qué información se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro inmobiliario?
Como mencionamos, el Catastro posee información sobre todos los bienes inmuebles dentro de España. Muchos de estos datos son de carácter público, es decir, que cualquier ciudadano puede acceder a ellos. Sin embargo, otros son restringidos, lo cual significa que sólo pueden acceder a ellos los propietarios de cada vivienda o un tercero que este autorice.
En este sentido, la Sede Electrónica del Catastro es una herramienta muy útil, ya que es aquella que permite, de manera muy sencilla, consultar esta información. A continuación veremos cuáles de estos datos son de carácter público y cuáles de tipo restringido. Luego, cómo proceder para realizar estos trámites.
Información de carácter público
La información sobre bienes inmuebles que puede ser consultada por cualquier ciudadano en la Sede Electrónica del Catastro es de tres tipos:
Datos descriptivos de un bien inmueble
En primer lugar, se puede consultar la información más importante sobre el bien inmueble que se quiera consultar. Es decir:
Su número de referencia catastral.
La dirección exacta donde se encuentra.
De qué clase es (urbano o rústico).
El uso principal que se le da (residencial, de almacenamiento, de estacionamiento, comercial, cultural, agrario, etc).
La superficie construida sobre la parcela.
Su año de construcción.
Parcela catastral a la que pertenece un bien inmueble
En esta sección se muestran todos los datos de la parcela a la cual pertenece el bien inmueble consultado. Estos son:
Su superficie total.
El porcentaje que representa lo construido con respecto al total de la superficie de la parcela.
Existen casos en los cuales hay más de una unidad construida dentro de la misma parcela. Ocurre cuando en un mismo edificio conviven varias viviendas o viviendas con garajes, oficinas, locales comerciales, etc. Por esta razón, aquí también se especifica:
Si la parcela es de división horizontal, es decir, que contiene varias unidades diferentes.
Si la parcela no es de división horizontal, es decir, que en ella hay una sola unidad construida.
Datos sobre la construcción e información correspondiente al tipo de actividad
La información que figura en esta sección depende de la clase del bien inmueble consultado y el tipo de actividad que se desarrolla en él. Por ejemplo:
Si se trata de una vivienda: su superficie y sus elementos comunes.
Cuando es una parcela agraria: su superficie, el tipo de cultivo que crece en ella y la intensidad de producción.
Si se trata de un local comercial: su superficie y el tipo de actividad comercial que se desarrolla en él.
Información restringida a cada propietario
Todos los datos que enumeramos previamente pueden ser consultados por cualquier ciudadano que ingrese a la Sede Electrónica del Catastro, ya que es de carácter público. Sin embargo, hay información que está restringida únicamente al propietario de cada bien inmueble. En estos casos, será necesario para él identificarse mediante un certificado digital o una clave previamente generada. Luego, podrá acceder a la sección “Búsqueda de inmuebles por NIF/NIE”, en donde estarán disponibles los siguientes datos:
El listado de bienes inmuebles de los cuales es titular.
El número de referencia catastral de cada uno de ellos.
La localización geográfica de cada uno de ellos.
El porcentaje de propiedad que posee sobre cada uno de ellos (se reflejan aquí los casos de usufructo y nuda propiedad).
El valor catastral de cada uno de ellos.
Año en el cual se actualizó por última vez el valor catastral.
¿En qué consisten la referencia catastral y el valor catastral determinados por el Catastro inmobiliario?
Entre toda la información que se encuentra disponible en la Sede Electrónica del Catastro inmobiliario hemos mencionado dos datos a los que sólo pueden acceder los propietarios de cada bien inmueble. Se trata del número de referencia catastral y el valor catastral. Ambos suelen despertar varias dudas en los propietarios, sobre todo, a la hora de tributar en ciertos impuestos. ¿En qué consiste cada uno de ellos? ¿Qué función cumplen?
Número de referencia catastral
El número de referencia catastral es un identificador oficial que el Catastro asigna a todos los bienes inmuebles que registra. Es decir que a cada piso, apartamento, casa y local en España le corresponde un código alfanumérico único e irrepetible, compuesto por letras y números. En pocas palabras, el número de referencia catastral es a un inmueble lo que el Documento Nacional de Identidad (DNI) es a una persona física.
Es importante aclarar que, cuando dentro de una misma parcela hay más de una vivienda o local, el número de referencia catastral de una de estas unidades será diferente al del resto. Esto significa que cada inmueble posee su propio código, sin importar si comparte parcela con otros.
¿Para qué sirve?
El número de referencia catastral, al ser único e irrepetible, permite al propietario de un inmueble acceder a prácticamente toda la información sobre su vivienda o local. Por ejemplo, como ya adelantamos, la superficie exacta de la parcela en metros cuadrados, la superficie de lo construido, la antigüedad de la propiedad, etc.
Por otro lado, este código es también uno de los datos que son solicitados a los propietarios de bienes inmuebles cuando elaboran su declaración de la renta. Esto se debe a que es necesario acreditar esta titularidad mediante algún tipo de identificación. También puede ocurrir que el número de referencia catastral les sea solicitado al realizar cualquier otro tipo de declaración de datos fiscales.
Valor catastral
El valor catastral es, como su nombre indica, un valor administrativo expresado en euros que el Catastro asigna a cada bien inmueble inscrito en sus registros. Por lo general, este suele tratarse de un promedio entre el precio mínimo y el precio máximo de mercado de una vivienda o local.
¿Para qué sirve?
La importancia del valor catastral de un inmueble fijado por el Catastro radica, principalmente, en la función tributaria que cumple, ya que, es en función de él que se establece el valor a pagar de tributos municipales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la plusvalía municipal.
¿Cómo se calcula?
Para calcular el valor catastral de un inmueble el Catastro inmobiliario tiene en cuenta una serie de factores y características sobre la construcción y la parcela donde este se encuentra. Ellos son:
La localización del bien inmueble.
Su costo de construcción.
Su valor de mercado.
El valor de su suelo.
Su calidad y su antigüedad.
Sus características histórico-artísticas.
Sus gastos de producción.
¿De qué se trata el valor de referencia inmobiliaria determinado por el Catastro inmobiliario que introdujo la nueva Ley de Fraude Fiscal?
La Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal entró en vigencia el pasado 11 de julio de 2021 al ser publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El anteproyecto había sido presentado por el Ministerio de Hacienda a fines de 2020. Fue debatido en la Cámara de Diputados del Congreso el 25 de mayo y luego, en el Senado, en donde se dio su aprobación definitiva el 9 de julio.
Antes de la entrada en vigor de esta ley los propietarios de bienes inmuebles tributaban en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) tomando como base imponible el mayor de los siguientes valores: el catastral, del cual hablamos anteriormente, el comprobado por la Administración tomando como referencia otros tributos, o el precio real del bien.
En esta nueva legislación, el valor determinado para cada propiedad se calculará en base a datos obrantes, (por ejemplo antigüedad, estado, materiales de construcción) en Catastro, lo que llevaría a un precio más cercano por el cual se podría realizar la venta de la vivienda. Otro punto importante es que el valor, no podrá superar en ninguna situación el precio del mercado.
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Muchas veces nos preguntamos si el inquilino que sufre los daños por humedades o filtraciones está legitimado para el ejercicio de acciones judiciales. Ya sea que esas filtraciones provengan de otros vecinos o de las bajantes y conducciones comunes del edificio. ¿O es el propietario del inmueble/ arrendador quien tiene la legitimación para esa reclamación?
Por eso hoy con Oi RealEstate te contamos todo lo que debes saber sobre poder reclamar de los daños por humedades. Pero antes hay que recordar que la ley tiene previsto que cuando se causen daños a una persona, por culpa o negligencia, se puede interponer una acción contra el causante de los perjuicios para que repare el daño causado.
¡No te lo pierdas y continua leyendo!
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Lo que establece el Código Civil español
El art. 1902 del Código Civil establece: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.” Esta acción está amparada en el citado artículo 1902 del Código Civil y se le denomina como “acción de responsabilidad civil extracontractual”.
Si el inquilino sufre daños por humedades ¿puede ejercitar la acción de responsabilidad civil extracontractual?
La respuesta es sí, siempre y cuando actúe conforme a lo dispuesto en el artículo 1902 del Código Civil. Le puede reclamar al propietario del piso de arriba como perjudicado por filtraciones o humedades que le produzcan daños en sus bienes sin que se requiera para ello que sea el propietario de la vivienda. Se trata de una acción por responsabilidad extracontractual.
Eso sí, el inquilino sólo está legitimado para reclamar por esta vía, por los daños y perjuicios ocasionados a bienes de su propiedad. Esto significa que solo puede reclamar por los muebles que dice que se han visto afectados por el agua. Sin embargo no está legitimado para reclamar, al vecino de arriba o a quien le haya causado los perjuicios, la reparación de los daños de la vivienda. Esta acción corresponde en exclusiva al propietario de la misma.
La otra cuestión podría ser que, como consecuencia de las humedades padecidas, se vea afectada la normal habitabilidad en la vivienda. Si esto ocurriera, tendría que pensar en una posible reclamación de daños a su arrendador. Ya sea la reducción de la renta o la resolución del contrato con daños y perjuicios, en función de la gravedad de ese problema. El arrendador tiene la obligación de conservar la vivienda en las debidas condiciones de habitabilidad, es por ello que tampoco puede separarse sin más del problema.
La legitimación activa
El legitimado activo será sólo aquél que tenga la condición de perjudicado, con independencia de la posición que ocupe en las relaciones privadas. Esto es así cuando se interpone una demanda de responsabilidad civil extracontractual al amparo de lo dispuesto en el artículo 1902 del Código Civil.
El inquilino que sufre los daños por humedades o filtraciones provenientes de los inmuebles aledaños o de elementos comunes está legitimado para demandar. Cómo ya mencionamos podrá ejercer la acción de responsabilidad civil extracontractual y solicitar la indemnización de los daños y perjuicios sufridos.
Aquel que tenga la carga y pruebas que acrediten el origen de las filtraciones, objetos dañados y su importe, se lo denomina perjudicado conforme. Este dispondrá del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Si este fuera el caso, será el inquilino quien deba probar ante el Juzgado la causa de dichas humedades así como los perjuicios sufridos.
Las sentencias sobre la legitimación del inquilino que sufre los daños por humedades
Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª), sentencia de 23.11.2015
“Todo arrendatario puede estar legitimado para el ejercicio de esta acción de responsabilidad civil extracontractual, siempre que tenga la condición de perjudicado, pues la finalidad de la responsabilidad civil extracontractual es la de reparar los quebrantos, tanto materiales como morales, que sufren los perjudicados por la acción u omisión culposa, surgiendo como un derecho propio y totalmente independiente de la relación jurídica en la que se integre.
En efecto, la legitimación del ocupante de un piso o local, en tanto en cuanto sea perjudicado por la actuación de la Comunidad de propietarios, nace de la responsabilidad extracontractual en que ésta haya podido incurrir, de modo que si se dan los conocidos presupuestos de acción u omisión, daño, relación causal entre aquélla y éste, y culpa o negligencia, habrá responsabilidad, conforme a lo dispuesto en el art. 1902 del Código Civil. Todo ello sin perjuicio de que el arrendador, en cuanto propietario, tendrá las acciones que nazcan del régimen de propiedad horizontal, y, en general, las que protejan el contenido jurídico y físico de su dominio, mientras que el arrendatario dispondrá de aquéllas que directamente afecten a su patrimonio.”
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 22.09.1989
“Por ello, la alegada circunstancia de que por tratarse de inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal el arrendatario no puede reclamar de dicha Comunidad la pertinente indemnización, toda vez que en dicho régimen de bienes las relaciones surgen únicamente entre los propietarios de pisos y locales del edificio, no puede admitirse, ya que al hacer tal alegación no se tiene en cuenta que el exclusivo, directo e inmediato perjudicado ha sido el arrendatario del almacén sito en referido inmueble como consecuencia de la negligente conducta de la Comunidad impugnante, el cual por virtud de lo prevenido en el art. 1902 del C. Civil que establece y sanciona la responsabilidad extracontractual, se encuentra activamente legitimado para reclamar de quién fue causa del daño la pertinente indemnización”.
Esperamos que este post sobre si el inquilino puede reclamar el daño por humedades, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!
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La firma de un contrato de alquiler es indispensable para regular las relaciones entre propietarios e inquilinos y que todo salga de la mejor manera posible. Sin embargo, es necesario que este documento esté confeccionado de manera correcta y que ambas partes se comprometan a cumplirlo. En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca del contrato de alquiler, desde cómo redactarlo, según lo que prevé la ley, hasta cómo proceder durante su vigencia.
A la hora de alquilar un inmueble propio o de buscar una vivienda para rentar, las dudas que surgen son muchas y variadas. ¿A qué es necesario prestarle atención antes de poner la firma en un contrato de alquiler? ¿Cómo estar seguro de que más adelante no surgirán inconvenientes? En primer lugar, es necesario estar informado al respecto y saber que este tipo de acuerdos están regulados, principalmente, por el Código Civil español. Luego, por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya que lo que nos interesa es el alquiler de bienes inmuebles.
A continuación te mostramos qué características tiene un contrato de alquiler y qué datos y cláusulas deben ser incluidas en él. Luego, te contamos todo lo que debes saber respecto a tiempos de duración y prórrogas. Más adelante, también nos ocuparemos de cómo proceder ante un incumplimiento del contrato, entre ellos, un impago de la renta. Por último, te contamos qué modificaciones se introdujeron con la última reforma de la LAU. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué características tiene un contrato de alquiler?
Un contrato de alquiler o contrato de arrendamiento es aquel documento en el cual un propietario y un futuro inquilino formalizan un acuerdo. De esta manera, el primero cede al segundo la utilización y el disfrute de su bien inmueble por un determinado período de tiempo, a cambio de un pago. Se trata de un contrato:
Consensual: porque requiere del consentimiento de ambas partes, sin tener que cumplir con más formalidades, salvo la de respetar la ley.
Bilateral: porque intervienen únicamente una parte arrendadora y otra arrendataria. Esto no impide que pueda haber más de una persona que sea arrendadora y más de una persona que participe como arrendataria.
Temporal: porque el uso y disfrute de la vivienda es transmitido por un período de tiempo determinado.
Oneroso: porque implica que el arrendatario deba pagar un monto determinado al arrendador por el uso y disfrute de la vivienda.
¿Qué datos y cláusulas debe incluir?
Para que un contrato de alquiler pueda cumplir con su principal objetivo, que es el de regular el acuerdo entre propietario e inquilino, haciendo un equilibrio entre los derechos y las obligaciones de ambos, debe contar con ciertas características.
Por un lado, debe identificar de manera correcta a ambas partes implicadas y al inmueble en cuestión. Por el otro, debe dejar en claro todas las condiciones a las que estará sujeta la relación arrendador-arrendatario. De esta manera, mientras más explícito sea el contrato, menos inconvenientes podrán surgir en el futuro. También será más fácil para ambos reclamar ante un incumplimiento.
En este sentido, es altamente recomendable contar con la participación de un profesional, como un abogado, para que redacte y participe de la firma de dicho documento. Veamos qué datos y qué cláusulas son indispensables en un contrato de alquiler:
Identificación de ambos contratantes
Nombres, apellidos y Documento NacionaI de Identidad (DNI) de cada uno.
Datos de ubicación del bien inmueble
Calle, número, piso, etcétera.
Duración del contrato
En este apartado se debe especificar por cuántos años se extenderá el acuerdo. Cabe aclarar que la LAU establece un período de prórroga obligatoria de cinco años. Es decir que el inquilino puede exigir permanecer en la vivienda por este plazo, aunque el contrato refleje una duración inferior.
Renovación del contrato
Cuando el plazo de duración pactado es inferior a cinco años, la prórroga se produce de forma automática, a menos que el arrendatario manifieste con treinta días de anticipación su voluntad de no renovarlo. La única excepción a esta regla es que el arrendador puede exigir la vivienda para uso personal o de sus familiares cercanos, siempre y cuando esto conste en el contrato y haya transcurrido el primer año del mismo.
Desistimiento del contrato
Es posible para el arrendatario desistir del contrato cuando lo comunique al arrendador con treinta días de anticipación. Para ellos, deben haber transcurrido al menos seis meses desde su firma. Sin embargo, en estos casos el inquilino debe afrontar una penalización económica, cuyo monto debe estar especificado en este apartado.
Subarriendo
El arrendatario puede subarrendar una habitación de la vivienda sólo si lo informa debidamente al arrendador y este otorga su consentimiento. Esta posibilidad también debe ser especificada en el contrato.
Monto de la renta
Debe ser pactado entre ambas partes y puede ser actualizado al cumplirse cada año de contrato. Cabe aclarar que, en ningún caso, el incremento puede ser superior al determinado por el último Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado hasta el momento.
Fianza
Se trata de una garantía que el arrendatario debe abonar de manera obligatoria antes de ingresar a la vivienda. El importe de la misma no puede ser superior al de una mensualidad de renta y debe dejarse asentado también en este documento.
Distribución de gastos
En este apartado debe determinarse quién se encargará de abonar los gastos de la Comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las tasas de basura, entre otros. En caso de que no se especifique, todos estos gastos corresponderán al arrendador y el arrendatario sólo deberá ocuparse de los servicios básicos, como agua, gas y energía eléctrica.
Venta
Por último, también debe explicitarse en el contrato que, en caso de que el propietario venda el inmueble, el nuevo comprador deberá respetar los cinco años de duración del contrato que determina la ley.
¿De qué se trata el contrato de alquiler con opción a compra?
Antes de firmar un contrato de alquiler como el que describimos, es importante saber que también existe una opción muy beneficiosa para arrendador y arrendatario que debe tenerse en cuenta antes de confeccionar el documento. ¿De qué se trata?
Redactar y firmar un contrato de alquiler con opción a compra permite al inquilino habitar la vivienda bajo un régimen de arrendamiento durante determinado período de tiempo. Una vez que finaliza este lapso, la persona tiene derecho a adquirir el inmueble por un precio que haya acordado con el propietario. El beneficio radica en que a ese monto se le descuentan, parcial o totalmente, las cuotas de alquiler que el arrendatario haya abonado hasta ese momento.
Para acceder a este tipo de acuerdo será necesario, claramente, firmar un tipo de contrato bastante diferente al que describimos previamente. En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el alquiler con opción a compra y qué cláusulas se deben incluir en el documento.
¿Qué garantías tiene obligación el inquilino de presentar y qué garantías opcionales puede exigir el propietario para firmar el contrato de alquiler?
Como mencionamos previamente, la fianza es una garantía, que consta de un monto de dinero equivalente al de una mensualidad de renta que el arrendatario debe entregar de manera obligatoria al iniciar el acuerdo. Es obligación también para el arrendador depositar este importe en en la oficina pública que corresponda según cada municipio.
Sin embargo, el propietario también cuenta con el derecho de exigir otras garantías adicionales, que le permitirán cubrirse ante futuros inconvenientes. Se trata de la presentación de nóminas o declaraciones de la renta más recientes, de un seguro de impago de alquiler, de un aval bancario, de un depósito diferente al de la fianza y de un fiador solidario que sea propietario de algún bien inmueble. En este artículo te contamos en detalle de qué se trata cada una de estas garantías.
¿Qué duración puede tener un contrato de alquiler y qué prórrogas pueden aplicarse?
Anteriormente hablamos de cómo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina los plazos mínimos por los que debe prolongarse cada contrato de alquiler celebrado en España. Veamos que ocurre en los acuerdos firmados con una duración inferior a cinco años, de plazo indeterminado o con una duración superior a los cinco años.
Contratos de alquiler inferiores a cinco años
Todos los contratos de alquiler con una duración inferior a cinco años serán forzosamente prorrogados hasta cumplir ese plazo, siempre y cuando el arrendatario lo desee. De lo contrario, puede cancelar la prórroga si avisa con un mes de anticipación al arrendador.
Una vez que dicha prórroga finaliza, la ley establece que es posible volver a extender el plazo, solo que esta vez dependerá de la voluntad del arrendador y será por una duración de tres años en vez de cinco. Cabe aclarar que esta prórroga se efectuará automáticamente si el propietario no expresa al inquilino su voluntad de no renovar con cuatro meses de antelación al vencimiento del contrato.
Contratos de alquiler de duración indeterminada
Cuando un contrato de alquiler no explicite el plazo por el cual se extenderá, la ley considerará para él una duración de un año. De esta manera, se aplicará la misma regla que para el caso anterior. Si el arrendatario lo desea, puede obtener una prórroga de cinco años. Una vez cumplido este plazo y si ambas partes buscan continuar con el acuerdo, este podrá prorrogarse hasta un máximo de tres años.
Contratos de alquiler superiores a cinco años
Por último, aquellos contratos de alquiler en donde se establezca una duración superior a los cinco años determinados por la ley, los mismos deben finalizar en la fecha señalada.
¿Qué ocurre cuando se produce la finalización del contrato de alquiler?
Una vez que se cumple la fecha de extinción del contrato de alquiler y ya se han aplicado todas las prórrogas posibles, el arrendador tiene la obligación de comunicar al arrendatario la resolución del contrato. Si no lo hace en un plazo de quince días desde el momento de la finalización, se da por hecho que hay tácita reconducción.
¿De qué se trata? La tácita reconducción está regulada por el artículo 1581 del Código Civil y permite al inquilino seguir haciendo uso y disfrute de la vivienda, incluso después de superado el período del contrato, de las prórrogas correspondiente y de los quince días posteriores a la finalización del acuerdo sin un aviso del propietario.
¿Qué ocurre cuando alguna de las dos partes no cumple con el contrato?
Las malas prácticas en los acuerdos de alquiler son frecuentes, tanto por parte del propietario, como por parte del inquilino. Sin embargo, muchas de ellas no incumplen únicamente el contrato de alquiler firmado, sino que también violan el Código Civil español o la ya citada Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Entre los incumplimientos más frecuentes por parte del arrendador están:
Solicitar más de dos mensualidades como garantía.
Impedir la prórroga del contrato de alquiler hasta los cinco años de duración.
Disfrazar el alquiler residencial de alquiler turístico.
Cometer abusos en el alquiler de viviendas protegidas.
Por su parte, los incumplimientos más cometidos por el inquilino son:
No pagar la renta o los gastos correspondientes.
Ocasionar daños o no contribuir al mantenimiento de la vivienda.
Sustituir el pago del último mes de alquiler por la fianza.
Marcharse antes de que finalice el contrato.
Incluir a terceros como residentes permanentes en la vivienda.
En este artículo te contamos en profundidad cómo proceder legalmente ante cada una de estas faltas en los acuerdos de arrendamiento. A su vez, en este artículo nos ocupamos específicamente del incumplimiento más común entre inquilinos: el de no pagar la renta en tiempo y forma.
¿Qué modificaciones introdujo la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) respecto del contrato de alquiler?
Muchas de las reglamentaciones que fuimos mencionando a lo largo de este artículo fueron introducidas por el Real Decreto-Ley 7/2019, del 1 de marzo, aprobado hace ya más de dos años. Reiteramos alguna de las medidas que implica esta reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y te contamos qué otras se aplican desde ese entonces:
Plazos de prórroga
Se amplió el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años. También se amplió la prórroga tácita de uno a tres años, cuando el arrendador y el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovar el contrato.
Incrementos de renta
El incremento de la renta anual pasó a estar ligado al Índice de Precios al Consumo (IPC), no pudiendo superar los montos determinados por el mismo.
Garantías adicionales
Se limitó el monto de las garantías adicionales, no pudiendo superar el equivalente a dos mensualidades de renta, a menos que se trate de contratos de larga duración.
Extinción del contrato
Para extinguir el contrato, una vez transcurridos los cinco años de prórroga, el arrendador debe comunicar al arrendatario su voluntad de no renovarlo con al menos cuatro meses de anticipación. Si es el inquilino quien desea finalizar la relación, debe hacerlo con dos meses de antelación.
Venta
Si el propietario vende la vivienda con un contrato de alquiler vigente, el comprador debe respetar los plazos y condiciones del mismo, esté el inmueble inscrito o no en el Registro de la Propiedad.
Obras de mejora
De haber acuerdo entre propietario e inquilino, será posible realizar obras de mejora en la vivienda sin necesidad de celebrar un nuevo contrato.
Gastos
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato quedarán a cargo del arrendador, siempre que este sea una persona jurídica.
¿Estás pensando en alquilar tu propiedad? ¿Buscas una vivienda para arrendar? En Oi Real Estate, podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!
El Gobierno ha lanzado el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 con el objetivo de facilitar el acceso a una vivienda, ya sea propia o de alquiler, de algunos sectores de la población mediante diversas ayudas. ¿En qué consistirán los beneficios para personas en situación de vulnerabilidad? ¿A quiénes se tendrá en cuenta específicamente dentro de este grupo? ¿Cuáles serán los requisitos para acceder a ellas? En este artículo te lo contamos.
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado la semana pasada el Real Decreto 42/2022, de 18 de enero. A través de él se regula el nuevo Plan Estatal para el acceso a la Vivienda 2022-2025. Se trata de una actualización del Plan de Vivienda 2018-2021, en donde sus objetivos se han reorientado hacia el mercado del alquiler frente al de la propiedad. También, al aumento del parque público de viviendas, que se encuentra muy por debajo de lo deseado.
¿Cuáles son las ayudas al alquiler para personas en situación de vulnerabilidad que introducirá este nuevo Plan Estatal de Vivienda? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿En qué consisten las ayudas al alquiler para personas en situación de vulnerabilidad del nuevo Plan Estatal de Vivienda?
El principal objetivo del Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 es favorecer el acceso a la vivienda de los jóvenes y de otros colectivos vulnerables en España. En este artículo te contamos en detalle de qué se tratan las ayudas que prevé para menores de 35 años. Ahora, en el presente post, nos concentraremos en los beneficios que se destinarán al segundo grupo.
Para facilitar el acceso a una vivienda a los ciudadanos con menos recursos, el programa ofrecerá tres tipos de ayudas directas al alquiler a personas en situación de vulnerabilidad o que devengan vulnerables. También se seguirán otorgando los subsidios procedentes de planes anteriores.
A rasgos generales, las ayudas al alquiler de vivienda serán de hasta un 50% del valor de la renta durante cinco años. Para ello, dentro de la unidad de convivencia, los residentes deben percibir ingresos que no superen tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Dicho umbral será de cuatro veces cuando se trate de una familia numerosa de categoría general o de personas con discapacidad. Luego, será de cinco veces en los casos de familias numerosas de categoría especial o de personas con discapacidad más severa (superior al 33%).
Las ayudas se aplicarán a alquileres de hasta 600 euros mensuales. No obstante, en algunos supuestos, podrá aplicarse a arrendamientos de hasta 900 euros por mes, especialmente en las zonas de alquiler más tensionadas. También se podrá solicitar la ayuda en los casos de alquiler o cesión de uso de habitaciones con una renta igual o inferior a 300 euros. En los casos excepcionales, este monto será de 450 euros.
¿Cuáles son exactamente los colectivos que serán beneficiados con este programa?
Personas en situación de vulnerabilidad
Se tendrá en cuenta para el programa a aquellas personas víctimas de violencia de género, a las que hayan sufrido un desahucio de su vivienda habitual, a las que no posean hogar, entre otras.
En estos casos, se les ofrecerá ayudas directas al alquiler y para cubrir los gastos de los suministros y la comunidad de vecinos en hasta un 100%. El límite del beneficio será hasta los 600 euros mensuales de renta, sin contar casos excepcionales, y de 200 euros mensuales en materia de gastos. El plazo, como mencionamos, será de cinco años según lo previsto para la subvención general.
Inquilinos en situación de vulnerabilidad sobrevenida
El otro sector de la población que se tendrá en cuenta para acceder al programa será el integrado por aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad sobrevenida. Es decir, aquellas personas que ya arriendan una vivienda pero han devenido vulnerables en medio del contrato. El objetivo es que estos ciudadanos vulnerables puedan seguir habitando su actual piso de alquiler.
Los beneficiarios serán quienes vivan en unidades de convivencia que, antes de la situación de vulnerabilidad sobrevenida, percibieran ingresos de cinco veces el IPREM y, luego de la misma, tres veces el IPREM, en ambos casos, con carácter general y sin perjuicio de particularidades.
Además, la unidad de convivencia debe haber sufrido una reducción de sus ingresos netos superior al 20%. Por otra parte, el esfuerzo necesario para afrontar el pago del alquiler debe ser superior al 40% de los ingresos percibidos. El beneficio se concederá a alquileres de hasta 900 euros mensuales por una cuantía de hasta el 100% de la renta. Sin embargo, las comunidades autónomas deberán ponderar la misma basándose en informes previos de los servicios sociales. La ayuda se otorgará por un máximo de dos años.
Cabe aclarar que no podrán acceder al beneficio aquellas personas que dispongan de una vivienda en propiedad o en régimen de usufructo para poder ocupar.
¿Cuáles serán los requisitos para acceder a las ayudas al alquiler previstas en el Plan de Vivienda?
Podrán solicitar estas ayudas al alquiler todas las personas mayores de edad que cumplan con los siguientes requisitos:
Ser titular, en calidad de arrendatario, de un contrato de alquiler de vivienda bajo los términos previstos por la Ley 29/1994, o bien, de un contrato de cesión de uso o arrendamiento de una habitación.
Que la vivienda o habitación alquilada o cedida constituya la residencia habitual y permanente del arrendatario. Esto deberá acreditarse mediante un certificado o volante de empadronamiento en donde conste quiénes poseen su domicilio habitual en la vivienda. Por otro lado, la unidad debe seguir constituyendo el domicilio habitual y permanente de los beneficiarios durante todo el período en que se otorgue la ayuda.
Que el monto de la ayuda se destine exclusivamente al pago de la renta. No será posible compatibilizarla con ningún otro beneficio para alquiler previsto por el programa. Tampoco con aquellas que, con esa misma finalidad, otorguen las diferentes comunidades autónomas.
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Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
Cuando una persona fallece, sus hijos son los primeros en adquirir el derecho sobre sus bienes inmuebles. También, otros allegados, en caso de que haya testamento. Sin embargo, no todos los herederos pueden permitirse el mantenimiento del legado. Es por esta razón que suelen decidir vender la vivienda que pertenecía a su familiar, ya sea para obtener liquidez o por una verdadera imposibilidad de administrar el inmueble. Lo que muchos se preguntan es lo siguiente: ¿es posible vender esta vivienda heredada sin aceptar la herencia? En este artículo te lo contamos.
La pandemia de COVID-19 viene cobrándose miles de vidas en España desde comienzos del 2020. Al día de hoy, la cifra de defunciones por el nuevo coronavirus asciende a 80.000 en todo el país. Uno de los efectos colaterales que la coyuntura ha generado es un aumento en el número de herencias de viviendas dentro del territorio. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), sólo en el mes de noviembre el aumento de propiedades heredadas llegó a ser de un 20%. Se trata de la cifra más alta registrada hasta el momento.
Ante esta situación, no todos los herederos tienen la posibilidad de administrar la vivienda que obtuvieron por parte de la persona allegada que haya fallecido. Muchas veces eligen, o bien, se ven obligados a vender el inmueble heredado. Esto, ya sea para obtener liquidez o porque les resulta imposible afrontar los gastos de mantenimiento del mismo. Una duda muy frecuente suele surgir entre quienes se encuentran en esta situación: ¿es posible vender la vivienda heredada sin aceptar la herencia?
En este artículo encontrarás:
Vender una vivienda heredada sin aceptar la herencia, ¿se puede?
En primer lugar, es necesario aclarar que hay dos procesos que intervienen cuando se produce el fallecimiento de una persona y se adjudican sus bienes a sus herederos. Por un lado, la aceptación de herencia, que es el acto libre y voluntario a través del cual la persona manifiesta su voluntad de aceptar estos bienes. Por el otro, la partición de herencia, que es el acto por el cual los herederos, si es que hay más de uno, proceden a repartirse los bienes del caudal hereditario luego de realizar la aceptación de los mismos.
Es decir que, en caso de que un heredero decida vender una propiedad heredada antes de realizar la aceptación de herencia, se encontrará con que el titular continúa siendo su familiar fallecido. ¿Es posible entonces vender esta vivienda sin aceptar la herencia? La respuesta es no. La titularidad del bien inmueble seguirá correspondiendo a la persona fallecida hasta que se realice la aceptación, y consecuentemente, el traspaso de la titularidad al heredero.
Esta manera de proceder es así cuando hay herederos directos del fallecido y cuando los herederos están expresados, en cambio, en un testamento. Pero ¿qué pasos es necesario seguir? En primer lugar, se deben obtener y presentar algunos documentos como el certificado de defunción y el de últimas voluntades. Es este último el que indica si el fallecido ha redactado un testamento y, en tal caso, a través de qué notario lo ha hecho.
¿Qué ocurre cuando el fallecido ha dejado un testamento?
En caso de que el fallecido sí haya redactado un testamento, el primer paso es solicitar en la notaría correspondiente una copia de aquel documento. Luego, una vez obtenido el mismo, será necesario acudir a un notario para poder realizar la escritura de dicha herencia.
¿Qué ocurre cuando no hay testamento?
Por el contrario, si la persona en cuestión no ha decidido dejar su voluntad por escrito, los pasos a seguir son otros. Se deberá acudir a la notaría para realizar, además de la escritura de partición, la llamada acta de declaración de herederos. En ella el notario dejará asentado quiénes son los herederos y en qué proporciones, según lo determinado por la ley.
Ahora que sé que es necesario aceptar la herencia para vender la vivienda, ¿cuáles son los documentos que necesito para la venta?
En caso de querer vender la propiedad heredada, la documentación a presentar difiere en cada caso de los que mencionamos. A continuación te contamos cómo proceder, tanto cuando hay testamento, como cuando no:
Documentación a presentar cuando hay testamento
Si la persona fallecida ha expresado su voluntad por escrito a través de un testamento, el primer paso es darle estatus público a la escritura de partición de herencia. Esta nueva versión puede ser redactada por un abogado o por los mismos particulares, en caso de que posean los conocimientos legales correspondientes.
Es importante que en esta escritura pública figuren todos los datos del fallecido y de los herederos, el inventario de bienes y cómo se reparten los mismos, tal como figura en el testamento. Cabe aclarar que acudir a una notaría para obtener este documento no es obligatorio en todos los casos. Lo es cuando existe la intención de vender la propiedad, ya que es un paso fundamental para dejar asentada la nueva titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Documentación a presentar en caso de que no haya testamento
Ahora bien, si el fallecido no ha redactado un testamento y existe más de un heredero directo, será necesario demostrar el parentesco correspondiente ante el notario. Para ello, algunos de los documentos que pueden acreditarse son los libros de familia o los certificados de nacimiento, entre otros.
Para seguir avanzando, el notario deberá revisar toda la documentación presentada. Luego, en un lapso de 20 días hábiles aproximadamente, determinará quiénes son los herederos de la persona fallecida y elaborará el acta que respalda esta afirmación. Es importante tener en cuenta que en este caso también los herederos deberán darle estatus público a la escritura de partición cuando se haya elaborado, según lo determinado por el notario.
Una vez realizado este trámite, los herederos habrán logrado obtener la escritura en la cual se les adjudica de manera legal la vivienda. El paso siguiente será abonar o aplazar los impuestos obligatorios que intervienen en estas situaciones. Estos son el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto de Plusvalía Municipal. Finalmente, podrán inscribir la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad. A partir de ese momento, recién, podrán iniciar la venta del inmueble en caso de que lo deseen.
¿Ya tomaste la decisión y buscas vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!
Es muy común que surjan conflictos entre herederos a la hora de repartir los bienes obtenidos de una herencia. Estas desavenencias se acentúan aún más cuando se trata de bienes indivisibles como, por ejemplo, una vivienda. Es probable que te preguntes, ¿se puede vender una propiedad heredada entre hermanos cuando uno de ellos no está de acuerdo? En este artículo despejamos tus dudas y te contamos cómo proceder en casos como este.
En primer lugar, es importante que distingamos entre la aceptación de herencia y la partición de herencia. La aceptación de herencia es un acto libre y voluntario por el cual una persona manifiesta su voluntad de aceptar los bienes que se le adjudican en una herencia. La partición de herencia, en cambio, es un acto a través del cual los herederos proceden a repartirse los bienes del caudal hereditario que han aceptado.
En este artículo encontrarás:
Conflictos que pueden surgir entre herederos
Ahora que conoces la diferencia entre aceptación y partición de herencia, te contamos cuándo suele surgir el conflicto. Los problemas aparecen, mayoritariamente, cuando los herederos realizan la aceptación de herencia pero no proceden a la partición o adjudicación de bienes y titularidades.
Es fundamental aclarar que, no importa si la herencia consta de un bien o de varios. Los herederos serán dueños del todo y en partes indivisas, es decir que, todos serán dueños de todo.
Este punto es el que suele despertar los conflictos. Por ejemplo, cuando uno de los herederos se niega a afrontar los gastos de mantenimiento de un bien, cuando no quiere mantener esta condición de proindiviso del bien, o bien, cuando se niega a vender su parte de la titularidad.
¿Qué sería lo ideal para evitar este tipo de desavenencias? Sin dudas, lo mejor para todos sería adjudicar a cada uno de los herederos la propiedad de bienes en concreto y no la participación sobre todos ellos.
Sin embargo, no siempre es posible realizar este tipo de partición. La situación se complica cuando la herencia consta de una única vivienda y los herederos son, por ejemplo, varios hermanos.
¿Qué pasa cuando el bien heredado es una sola vivienda?
En caso de que el único bien hereditario sea una vivienda, esta quedará repartida en partes iguales. Es decir que, si los herederos son tres hermanos, cada uno de ellos obtendrá la titularidad de una tercera parte del inmueble. A esto se lo conoce como proindiviso, como copropiedad o como comunidad de bienes.
El problema es que, al tratarse de un único bien indivisible, lo que cada hermano poseerá en realidad, es una cuota abstracta, un porcentaje del inmueble que no puede traducirse en una parte real y física del mismo. Por eso, ¿qué pasa cuándo uno de los herederos quiere vender la vivienda pero otro u otros están en desacuerdo?
¿Cómo vender una propiedad heredada entre hermanos cuando no hay acuerdo?
Para responder a esta pregunta debemos retomar el concepto de proindiviso o participación indivisa. ¿Es posible vender la totalidad de la vivienda cuando uno de los herederos está en desacuerdo? La respuesta es: no. Para que la venta inmobiliaria pueda concretarse, deberá haber pleno consentimiento de todos los herederos.
Sin embargo, la posibilidad de vender no se agota cuando no hay acuerdo entre herederos para vender la totalidad del inmueble. ¿Es posible para un heredero vender su participación indivisa de la vivienda? Sí. A continuación te contamos cómo.
Vender participación indivisa de una propiedad heredada entre hermanos
Cualquiera de los herederos de una vivienda está autorizado a vender su parte de la misma. Pero, en caso de que uno de los hermanos decida realizar esta operación, es importante mencionar que los otros herederos tienen ventaja por sobre cualquier extraño que quiera adquirir esta parte.
Cuando un heredero vende su parte del inmueble a una persona ajena, antes de realizarse la partición, todos o algunos de los otros herederos tendrán derecho preferente para adquirirla, reembolsando el precio de compra.
En caso de que esto ocurra, es de un mes el plazo con el que los coherederos cuentan para subrogarse en lugar del comprador. Este plazo comienza a contarse desde el día en que son informados de que un extraño desea comprar una de las partes de la vivienda.
¿Puede un heredero negarse a vender su parte de una propiedad heredada entre hermanos?
Por supuesto. Ninguno de los herederos puede ser obligado a vender. Ahora bien, el resto de los copropietarios tampoco están obligados a permanecer en comunidad, por lo tanto, cualquiera de ellos puede solicitar en cualquier momento la división de la titularidad.
Las mejores vías para evitar conflictos de intereses entre herederos
A continuación te mostramos cuáles son las posibles maneras de evitar este tipo de conflictos, que son también aquellas que acarrean menos costos:
Que uno de los herederos compre a los demás su participación en la vivienda.
Que todos los herederos lleguen a un acuerdo, vendan la vivienda y repartan entre ellos el dinero obtenido.
Acudir a un mediador para intentar encontrar una solución adecuada para los intereses de todos los herederos.
Intervención judicial
En caso de que no se llegue a ninguna de estas instancias, el siguiente paso es acudir a la vía judicial. En este caso, se terminaría aplicando una división de la cosa en común o la extinción de condominio.
Teniendo en cuenta la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, existe la posibilidad de recurrir a una subasta voluntaria para la división de la cosa en común. En este caso, no pueden existir posiciones opuestas entre los herederos, sino que debe haber una voluntad común de subasta entre todos.
De todas formas, acudir a la vía judicial debe ser tenido en cuenta como último recurso, ya que, uno de los problemas que puede acarrear es que, en la subasta del inmueble, su precio de adjudicación sea muy inferior al precio de mercado.
¿Estás pensando en vender tu participación indivisa de una vivienda heredada? ¿Eres heredero de una propiedad junto a tus hermanos y todos están buscando venderla? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!
El Gobierno permitirá gravar, en el marco de la futura Ley de Vivienda, aquellos inmuebles que lleven más de dos años vacíos con un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles de hasta un 50%. La medida afectará a aquellos propietarios que posean más de cuatro viviendas desocupadas. En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca del recargo en el IBI que se ha autorizado para viviendas vacías.
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo de tipo directo que grava la titularidad de los derechos reales sobre un bien inmueble. Es percibido por el ayuntamiento del municipio en el cual se encuentra la propiedad, por lo tanto, forma parte de las tasas municipales. Apenas adquieres un inmueble, estás en la obligación de inscribirte en la Dirección General del Catastro y abonar este impuesto de manera anual.
En el marco de las negociaciones por la futura Ley de Vivienda, que busca, principalmente, limitar los precios de los alquileres, el PSOE y UP acordaron la creación de un impuesto a las viviendas vacías. Sin embargo, esta tasa se materializará a través de un recargo en el IBI. Te contamos todo lo que debes saber al respecto.
En este artículo encontrarás:
Acuerdo entre el PSOE y UP para aplicar un recargo en el IBI a viviendas vacías
SI bien el Partido Socialista Obrero Español y Unidas Podemos todavía no llegan a un acuerdo en materia de regulación de los precios de los alquileres, sí parecen conciliar sus posiciones en otras cuestiones que atañen a la Ley de Alquileres.
¿De qué se trata este recargo en el IBI a viviendas vacías?
Los equipos negociadores de ambos partidos han llegado a un acuerdo para gravar las viviendas vacías a través de un recargo de hasta el 50% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En este sentido, los ayuntamientos de cada municipio podrán recurrir a su potestad para aplicar la medida.
Antecedentes
Este recargo en el IBI aplicado a viviendas vacías, en realidad, se trata de una posibilidad ya contemplada por la Ley Reguladora de Haciendas Locales desde el año 2004. El problema es que esta medida nunca ha podido desarrollarse por la falta de una definición homogénea a nivel estatal del concepto de vivienda vacía.
El texto de esta ley se refiere genéricamente a “inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente”. No especifica tiempo de desocupación ni cantidad de viviendas en manos de cada propietario. Según recoge el artículo 72 de esta ley, “los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto” y, dentro de estas limitaciones, “determinar mediante ordenanza fiscal un único recargo o varios en función de la duración del periodo de desocupación del inmueble”.
¿A quién afecta el recargo?
La diferencia, actualmente, es que los socialistas y los morados proponen una definición clara para que cada ayuntamiento pueda aplicar el correspondiente recargo de hasta un 50% del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Los afectados por esta medida serán:
Aquellos propietarios de viviendas que se encuentran vacías desde hace más de dos años.
Estos propietarios deben poseer un mínimo de cuatro viviendas para ser afectados por dicho recargo.
Quedarán excluidos quienes aporten causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la ley.
Esta definición sin ambigüedades del concepto y las características de una vivienda vacía en la legislación estatal, buscará evitar que los tribunales no frustren, como ha ocurrido desde 2004 hasta ahora, el intento de algunas entidades locales de aplicar el recargo previsto en la Ley Reguladora de Haciendas Locales. La misma jurisprudencia al respecto muestra que existe la necesidad de regular la vivienda vacía con una norma estatal.
Viviendas vacías y su relación con los alquileres a precio limitado
Esta decisión de definir los alcances del recargo en el IBI y de delinear correctamente el concepto de vivienda vacía, se relaciona directamente con el principal propósito de la Ley de Vivienda, que es el de regular los alquileres. La última propuesta que el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha llevado a la mesa de negociación con Unidas Podemos busca blindar el porcentaje mínimo de viviendas que se destinarán al “alquiler a precio limitado”.
Específicamente, el organismo liderado por el ministro José Luis Ábalos busca modificar la legislación sobre ordenación territorial o urbanística para que, según indica el texto de la propuesta, “se establezca un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección público”.
¿Quieres vender alguna de tus viviendas vacías para evitar el recargo en el IBI?
¿Eres uno de los propietarios alcanzados por las medidas de recargo en el IBI acordadas en el marco de la Ley de Vivienda? Si te interesa vender alguno de tus inmuebles desocupados, en OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. No dudes en contactarte con nosotros.
En primer lugar, debes saber que, al momento de vender una propiedad, el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles debe estar al día. Por lo cual, antes de ejecutar la compraventa, es muy probable que debas afrontar el recargo de hasta un 50% que el Gobierno ha aprobado. Pero, ¿cómo se calcula y cómo se abona el IBI?
¿Cómo se calcula el IBI?
Cada ayuntamiento es responsable de fijar el valor a pagar por los inmuebles que se encuentran en su municipio. Para este fin, parten del valor catastral de cada uno para realizar el cálculo. Esta información puede consultarse en el Catastro Inmobiliario.
Por lo general, el valor catastral de un inmueble depende de los siguientes factores:
La localización del inmueble.
El valor del inmueble en el mercado actual.
Las características urbanísticas del terreno.
El costo material de la construcción.
La antigüedad del inmueble.
Sobre este valor, cada ayuntamiento establece un tipo a aplicar en relación a cada inmueble. Para su cálculo se utilizan los coeficientes determinados por el Ministerio de Hacienda, asentados en la Ley de Haciendas Locales. Los más habituales suelen ser los inmuebles de naturaleza urbana, cuyos valores catastrales oscilan entre el 0,4 y el 1,3%. Es el ayuntamiento quien finalmente decide el valor dentro de los límites mencionados.
¿Cómo se abona el IBI?
Cada ayuntamiento define cuál es el período de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. Incluso, en algunas localidades existen bonificaciones si se abona por adelantado. En caso de retraso en el pago, se aplica una penalización que implica un recargo de hasta un 20%.
El pago del IBI puede realizarse directamente en la oficina de recaudación de cada ayuntamiento, o bien, mediante domiciliación bancaria. Esta última opción permite el abono en diferentes plazos. Además, algunos ayuntamientos ofrecen descuentos a quienes domicilien el pago de este gravamen.
¿Te resultó útil esta información? En Blog Oi Real Estate publicamos todos los días artículos sobre el sector inmobiliario que pueden ser de ayuda para tí. ¡Visítanos!
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