Tener una propiedad común es una gran alternativa y puede traer consigo ventajas económicas, particularmente en la inversión inicial. Sin embargo, en cada gran proyecto debemos considerar todos los horizontes de posibilidades antes de aplicar, y este caso no está exento a esa regla.
Tener una propiedad común es lo que se denomina formalmente “copropiedad”, esto es, cuando un determinado inmueble es de dos o más personas. Ello implica que, al menos en términos ideales, haya una acuerdo respecto de los destinos del mismo. Allí pesarán diversas cosas, esencialmente el equilibrio en el cumplimiento de derechos y obligaciones particulares.
El siguiente artículo intentará abordar algunos de los problemas más comunes a la gestión de una vivienda en común. Como complemento, se buscará aclarar también cuál debería ser la participación de cada copropietario en dicho bien.
Y ahora sí, sin más dilaciones, pasemos a los principales conceptos en la materia.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es una copropiedad?
Tal como decíamos al inicio, la copropiedad de un inmueble se da cuando una vivienda está sujeta a derecho por más de una persona. Los casos más frecuentes se dan al heredar una casa, o por su compra conjunta por parte de un matrimonio o entre amigos. Otra situación frecuente se da por la obtención de inmuebles a manos de varios inversores que buscan rentabilizar esas viviendas y hacer negocio. Pero ya se trate de herederos forzosos o inversiones conjuntas, la copropiedad tiene dos implicancias legales inmediatas:
- La primera es que todas las partes tienen derecho pleno sobre toda la vivienda;
- La segunda, que la vivienda es, en ese sentido y en principio, un bien indivisible.
Se entiende entonces que en una copropiedad cada propietario tiene derecho al uso total de la vivienda, siempre en acuerdo con el resto de ellos.
¿Cuál es mi porcentaje de responsabilidad sobre la vivienda?
La delimitación de los derechos de cada propietario no suele ser materia de discusión o conflicto legal tanto como su contraparte: las responsabilidades. Aquí es necesario aclarar que, si bien se entiende que las obligaciones corresponden en partes iguales, esto es así solo por defecto. En otras palabras: puede existir documentación que indique que el inmueble está “repartido” según determinados porcentajes a cada propietario. De ser ese el caso, ciertas responsabilidades también recaen en esos porcentajes. De hecho, hay algunos ejemplos en los que esto es más evidente que al considerar una sola vivienda. Podemos hablar del reglamento o la escritura de copropiedad de un edificio o de viviendas que comparten un pasillo. En este caso, dicho documento público describe cada uno de los departamentos y detalla las partes comunes del inmueble. También se consideran pautas de organización y convivencia y, por supuesto, los límites y alcances en los derechos de cada propietario. De esta manera, ante el deseo de uno de ellos de hacer una modificación estructural en su departamento, debe ceñirse a este reglamento.
En definitiva, sea cual fuere el caso, siempre que haya una escritura de copropiedad, los propietarios disfrutarán de todos los beneficios de la vivienda. Como contraparte, y atendiendo a los acuerdos pautados y las reglas de convivencia, tendrán ciertas obligaciones según la proporción del inmueble que posean.
Obligaciones inherentes a una propiedad común
Teniendo en cuenta la parte proporcional de la vivienda que le corresponde a cada dueño, recaen sobre ellos determinados costes y obligaciones básicas. A saber:
- Gastos de la vivienda, es decir, aquellos costes vinculados a su mantención, tales como el pago de servicios;
- Costes de mejoramiento o reparación.
En cuanto al correcto proceder para realizar modificaciones, el principal interesado en hacerlas debe:
- Consultar el reglamento de copropiedad;
- Acordar y pedir autorización al resto de los copropietarios, que se otorga normalmente por mayoría simple.
Derechos de quienes poseen una propiedad común
Los derechos de los copropietarios son en general más conocidos. Sin embargo, como suele decirse, “los derechos de uno terminan donde empiezan los de los demás”. En base a ello, es importante recalcar lo siguiente:
- Salvo que por mutuo acuerdo se designe la propiedad a uno solo de sus dueños o herederos, todos ellos tienen el mismo derecho a hacer uso de ella, sin impedir que los demás puedan hacerlo también;
- Cada copropietario puede enajenar, ceder o hipotecar su parte del inmueble;
- El derecho de copropiedad no se resigna por no vivir en el inmueble, por lo que no es necesario habitarlo para conservar todos los otros derechos. De igual manera, el no habitar la propiedad no nos exime de las responsabilidades sobre ella.
Cualquier modificación en estas condiciones básicas debe hacerse con el acuerdo de todas las partes y quedar sentadas en el reglamento de copropiedad o en un contrato que especifique las nuevas normas. Caso contrario, ante cualquier conflicto surgido con el inmueble, se aplicará la ley general.
¿Es posible anular una copropiedad?
La respuesta es sí. Un contrato de copropiedad puede ser anulado si lo solicita una o todas las partes implicadas. La diferencia entre uno y otro procedimiento es que, en caso de motivar la disolución sólo uno de los dueños, debe contemplar no generar daños o recargas en los otros.
Dentro de los motivos más frecuentes que pueden derivar en la disolución de una copropiedad se encuentran:
- La desaparición o destrucción del inmueble (por una catástrofe);
- La venta acordada por todos los propietarios;
- La pérdida de derechos por incumplimiento de las obligaciones;
- El vencimiento de plazos estipulados para mantener el convenio.
En definitiva, tener un inmueble en copropiedad no debe ser un problema más, sino una solución dentro de la posibilidad de inversiones que nos presenta el contexto económico actual. Aún si no resultan los convenios, hay alternativas para “salirse del contrato”. Lo importante es no interrumpir el diálogo con los otros dueños y, si eso no es posible, asesorarse con profesionales sobre todos los caminos posibles.
Si estás interesado en seguir informándote acerca de este tema, puedes interiorizarte con el artículo “Copropiedad en España: ¿Qué significa y cómo realizar su extinción?“
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