Aquí te contaremos de qué se tratan estas medidas del Gobierno. Hasta el 31 de diciembre de 2023 se eliminará la comisión por amortizar una hipoteca variable o pasarla a tipo fijo. Continúa leyendo el artículo para saber más.
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Comisión por amortización anticipada de una hipoteca variable
Ya te hemos comentado que ya fueron aprobadas las medidas del Gobierno de España. El objetivo de estas medidas es ayudar a las familias vulnerables que tengan problemas para pagar su hipoteca variable, ya sea por la subida del euríbor, o bien, por la inflación. Algunas de ellas son, extender el plazo para reducir las cuotas, aplicar carencias o rebajar el tipo de interés.
Aquí nos centraremos en una de las medidas del gobierno que ayudará a todos los hipotecados a tipo variable, vulnerables o no. Se trata de la eliminación, a partir del 24 de noviembre del 2022, hasta el 31 de diciembre de 2023, de la comisión que las entidades bancarias pueden cobrar por amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario variable. Además, también se elimina la comisión por pasar una hipoteca de esta clase a tipo fijo.
Esto significa que, si tienes una hipoteca variable, la entidad bancaria no podrá cobrarte comisiones si decides adelantar pagos o la pasas a un interés fijo. Aquí te explicaremos cuánto dinero puedes ahorrarte y por qué motivos se ha tomado esta medida.
¿Cuánto puedes ahorrar por amortizar la hipoteca variable anticipadamente?
Para comprenderlo mejor, pongamos de ejemplo que tienes firmada una hipoteca a tipo variable y que, por el motivo que sea, decides realizar una amortización anticipada. Esto puede ser por diferentes motivos, porque vendes tu vivienda, porque has contratado una hipoteca fija para cancelarlo, entre otros. Dependiendo de la fecha de contratación de ese préstamo, actualmente te ahorrarás pagar la siguiente comisión, si es que se encuentra en tu escritura:
Hasta el 1% sobre la cantidad pagada por adelantado si has contratado el préstamo hipotecario antes del 9 de diciembre de 2007.
Desde el 0,5% sobre lo que abones anticipadamente si firmaste la hipoteca entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019.
Hasta el 0,25% o el 0,15% sobre el reembolso anticipado si el crédito se formalizó a partir del 16 de junio de 2019.
Imaginemos que el importe pendiente de la hipoteca es de 100 000 euros. En este caso, la cantidad de dinero que te ahorrarás como máximo será de 1000 euros en el primer caso, de 500 euros en el segundo y de 250 euros en el tercero.
¿Cuánto dinero puedes ahorrar por pasar la hipoteca variable a fija?
En caso de que lo que te interesa sea pasar tu hipoteca variable al tipo fijo también podrás ahorrar dinero. Este proceso se lleva a cabo para deshacerte del euríbor y abonar una cuota estable durante todo lo que reste del plazo de devolución de la hipoteca. En este caso, si formalizas el cambio con una novación (un pacto con tu entidad bancaria) o una subrogación (el traslado a otra entidad), tendrás la posibilidad de ahorrarte esta comisión:
Hasta el 0,05% sobre el importe que quede pendiente de tu préstamo hipotecario al momento de pasarlo a fijo. Es importante tener en claro que, esta comisión era de hasta el 0,15% antes del 24 de noviembre. Una de las medidas del Gobierno fue rebajarla hasta el 0,05% para facilitar el cambio, además, ha eliminado su cobro hasta el 31 de diciembre de 2023. Un ejemplo para comprenderlo mejor, si te restan pagar 100 000 euros, tendrás la posibilidad de ahorrarte hasta 50 euros en comisiones.
Es importante considerar que esta operación implica, también, otros gastos que sí tendrás que pagar.
El objetivo de esta temporal
El principal objetivo de la eliminación de estas comisiones, es dar facilidades a aquellos hipotecados a tipo variable que pueden tener inconvenientes a la hora de pagar sus cuotas a causa de la subida del euríbor. Al reducir los costes de la amortización anticipada y el paso al tipo fijo, tendrás un incentivo para realizar las siguientes operaciones:
Amortización anticipada: se trata de pagar por adelantado una parte de tu hipoteca variable si cuentas con los ahorros necesarios para hacerlo. De esta forma, tendrás la posibilidad de reducir el importe de tus cuotas mensuales y estas no aumentarán demasiado por la cotización al alza del euríbor.
Pasar de interés variable a fijo: si te interesa que tu cuota hipotecaria deje de depender de las idas y venidas del euríbor, esta opción es para ti. Gracias a esta medida, la entidad bancaria no te cobrará comisiones si formalizas la operación con una novación, una subrogación, o bien, la contratación de una nueva hipoteca fija para cancelar la variable que ya tienes.
Por otro lado, recuerda que el Ejecutivo ha aprobado también otras ayudas a las que te puedes acoger si el euríbor ha aumentado demasiado tus cuotas.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las medidas del Gobierno para ayudar a los hipotecados variables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Cuando una persona decide comprar una vivienda, la principal forma de lograrlo es a través de un crédito hipotecario. En una hipoteca, el comprador se compromete a devolver una determinada cantidad de dinero, en un periodo de tiempo específico, asegurado con la garantía del inmueble que quiere adquirir. Un préstamo hipotecario suele durar un período de tiempo bastante largo, en el cual la situación económica del hipotecado puede variar. Una de las posibilidades que tiene si es que dispone del dinero suficiente es la de adelantar los pagos, total o parcialmente. De esto hablamos cuando nos referimos a amortizar una hipoteca.
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En estos casos, muchas personas hipotecadas se preguntan cuándo es el mejor momento para devolver una parte de lo recibido. De manera rápida, podemos decir que siempre es oportuno adelantar la cuota de un crédito hipotecario. No obstante, es necesario tener en cuenta una serie de aspectos antes de llevarlo adelante.
En este artículo, te contamos todo lo que debes saber sobre cómo amortizar una hipoteca, qué implica y de qué manera debes leer el cuadro de amortización que te brinda el banco.
¿Qué es amortizar una hipoteca?
Cuando hablamos de amortizar una hipoteca nos referimos a la devolución adelantada, total o parcial, del dinero que nos ha prestado la entidad bancaria. Los préstamos hipotecarios son créditos planificados para ser abonados mes a mes con un monto fijo o variable, dependiendo del tipo de hipoteca adquirida.
En muchos casos, una gran cantidad de las personas han llegado a disponer de una cantidad extra de dinero y desean utilizarla para adelantar el pago de su hipoteca, en otras palabras, amortizarlo.
En resumen, amortizar la hipoteca anticipadamente implica pagar una mayor cantidad a la que nos corresponde por contrato para terminar de abonar antes la hipoteca.
Amortización total de la hipoteca
En caso de que el monto que se desea devolver corresponda a la totalidad de lo que el banco ha prestado nos encontramos frente a una amortización total. A cada cuota se le deben añadir los intereses que le corresponden por el tipo de financiación que se ha adjudicado. Si se amortiza una hipoteca en su totalidad, se realiza la cancelación del crédito.
Para conocer de qué se trata cancelar una hipoteca te recomendamos la siguiente lectura: Click aquí
Amortizar una hipoteca de forma parcial
Otro de los posibles casos es amortizar una hipoteca de manera parcial. En este caso, una persona puede adelantar el pago de su crédito de dos maneras diferentes:
Reducción de la cuota: es decir, disminuir el monto mensual establecido en el plan de financiación, con sus respectivos intereses. En este caso se debe tener en cuenta que los intereses serán mayores, ya que se opta es por pagar menos mes a mes, pero en un tiempo más prolongado.
Reducción del plazo de devolución: se trata de acortar los tiempos de financiación pactados. En estos casos, lo que se paga es el saldo de la deuda con la entidad bancaria en un tiempo menor, lo que implicará menos intereses finales.
Antes de optar por esta alternativa es fundamental considerar qué tipo de comisiones hay en el plan por la amortización adelantada de la hipoteca. Este punto es relevante tanto para amortizar una hipoteca de manera total o parcial.
¿En qué momento es mejor adelantar el pago de una hipoteca?
En lo que respecta al territorio español, la alternativa más conocida de llevar adelante el pago de una hipoteca es el método francés. Este tipo de metodología apunta al pago de una mayor cantidad de dinero en los primeros años de la hipoteca. En otras palabras, se abona una mayor cantidad de dinero en forma de intereses que en capital. A medida que el plan de financiación avanza se comienzan a abonar menos intereses y una mayor proporción de la cuota en concepto del crédito propiamente dicho.
Entonces, para el método francés, uno de los mejores momentos para amortizar una hipoteca es en los primeros años del préstamo. Esto se debe a que, al adelantar el pago en los primeros tiempos se pagará la mayor cantidad de intereses y durante el resto del plazo sólo se pagará por el capital.
Sin embargo, no se trata del único factor que debemos considerar a la hora de amortizar una hipoteca. Nos referimos a la importancia que adquiere el índice Euríbor, en caso de que la hipoteca está referida a este índice.
¿Qué tan importante es la cotización del Euribor?
Cuando hablamos del Euríbor nos referimos al índice referencial para hipotecas variables más utilizado por las entidades bancarias españolas. En el caso de que hayas obtenido una hipoteca de tipo variable y que esté referenciada al Euribor es muy importante que tengas en cuenta este factor para decidir amortizarla.
Con un escenario de tipos al alza, en términos financieros cuanto más altos se encuentran los tipos mayor será el ahorro de intereses alamortizar la hipoteca. De modo que, con el euríbor disparado, es conveniente reducir la deuda contraída con la entidad bancaria si se cuenta con un dinero extra. Sin embargo, los expertos afirman que hay que tener en cuenta otros aspectos como las comisiones, las necesidades de liquidez, el tiempo que falta para finiquitar el préstamo o los incentivos fiscales.
Mientras los tipos encontraron en cero, apenas se pagaban intereses en las hipotecas variables referenciadas al euríbor, que se encontró muy bajo o, incluso, en negativo por varios años. Sin embargo actualmente, es conveniente amortizar la hipoteca, ya que a medida que aumenta el coste de la financiación es más rentable realizar pagos anticipados. Esto se debe a que se reducen los intereses totales que se abonan a lo largo de la vida de la hipoteca.
¿Qué es el cuadro de amortización de una hipoteca?
Se trata de un documento detallado de cada uno de los pagos mensuales que tendrán que ser realizados por el titular de la hipoteca. Aquí, el banco especifica cada mes el monto total, además de los intereses que corresponden, las fechas de vencimiento y cada uno de los elementos que componen la hipoteca.
Cuando se comienza la devolución de una hipoteca se abona mensualmente una parte de lo que el banco ha prestado. Si el tipo de préstamos es a cuota fija, la mensualidad será invariable. Cada cuota integra el tipo de interés y el capital. Cuando el monto de reembolso es mayor, menor es el interés. De este modo, las cuotas a pagar serán siempre iguales.
Lo más normal en casi todas las financiaciones es que la cuota a abonar esté compuesta por un porcentaje mayor de intereses. Con el paso del tiempo, los mismos disminuyen y lo que se comienza a abonar en mayor porcentaje es el reembolso real del préstamo.
Por su parte, si la hipoteca es de tipo variable las cuotas se irán adaptando según la cotización del Euribor en la mayoría de los casos.
¿Qué información contiene el cuadro para amortizar una hipoteca?
Luego de conocer que un cuadro de amortización de una hipoteca contiene el desglose del plan total de cómo será la devolución de la misma, te contaremos cuál es la información que lo integra. Además, determinaremos a qué se refiere cada campo de información.
El calendario que indica la proyección del reembolso: especifica la cantidad de meses que durará la devolución del préstamo que ha sido otorgado por la entidad bancaria. En otras palabras, la cantidad de cuotas que se deberán pagar.
Cantidad de intereses por cuota: a la información anterior se le añade el porcentaje de interés que se le sumará a cada cuota mensual a pagar.
El capital que corresponde al reembolso de cada cuota: a su vez, el cuadro para amortizar una hipoteca incluirá el monto que corresponde al monto del dinero prestado sin intereses. Es decir, se trata de bruto mensual sin los intereses correspondientes.
Capital restante: se refiere al monto pendiente a abonar luego del pago de cada mensualidad. Es decir, el detalle de lo que aún falta por consolidar para terminar de cancelar el préstamo hipotecario.
Como hemos mencionado, al comienzo del plan el monto de intereses a abonar será mayor que el capital correspondiente al reembolso del préstamo propiamente dicho.
¿Para qué sirve el cuadro para amortizar una hipoteca?
La importancia de tener a mano el cuadro de amortización de una hipoteca radica en el conocimiento de lo que tendrás que abonar a lo largo del plan. En este sentido, es importante tener en cuenta el tipo de interés de la hipoteca que se ha adjudicado, considerando si es de tipo variable o fija. De este modo, si optas por amortizar una hipoteca tendrás que considerar si los intereses aumentarán o bajarán.
Aquí, te presentamos las posibles situaciones que pueden variar en las amortizaciones de hipotecas
Hipoteca variable: en estos casos el interés del propio crédito puede variar de manera anual o semestral dependiendo de los índices referencias con los cuales se ha realizado el plan hipotecario. Generalmente, este índice proviene del Euribor. En este sentido, las cuotas mensuales podrán aumentar o disminuir en función del mismo.
Interés se encuentra bonificado: se da cuando la entidad bancaria bonifica ciertas cuotas por haber contratado ciertos productos de la misma entidad. Puede ser, por ejemplo, seguros de vida. En los casos en los que este tipo de servicios no sean renovados, el interés que corresponde a determinadas cuotas aumentará automáticamente. Esto significa que, la mensualidad a pagar por mes también lo hará.
Modificación del crédito: en los casos de refinanciación del préstamo hipotecario, el importe se modificará, y también lo harán los plazos, los intereses y los tipos de bonificación obtenidos en un comienzo del mismo.
No obstante, sea cual sea la circunstancia en la cual te encuentres al momento de decidir amortizar una hipoteca, lo más aconsejable es solicitar un cuadro de amortización actualizado. De este modo podrás conocer con exactitud el nuevo método de pago, el plazo y los tipos de interés a pagar.
Las ventajas amortizar hipoteca
Entre las principales ventajas de amortizar la hipoteca de forma anticipada podemos destacar las de la siguiente lista:
Ya no tendremos una deuda: terminaremos de saldar nuestra deuda, disponiendo de la propiedad del inmueble sin las cargas inherentes al préstamo.
Ahorros: ahorraremos en cuanto al pago de los intereses futuros.
Nuevas posibilidades: podremos disponer de un nuevo préstamo sin demasiadas dificultades, al haber saldado ya nuestra deuda anterior.
Beneficio fiscal: siempre y cuando tu hipoteca sea anterior a 2013. En este caso, Hacienda devuelve un 15% y hasta 9040 euros a cada titular.
Ahorrar o amortizar hipoteca
Con respecto a la decisión sobre ahorrar o amortizar la hipoteca es necesario estudiar bien nuestra situación para saber qué nos resultará más conveniente. Si contamos con liquidez suficiente para asumir la amortización anticipada, tendremos que valorar si al hacerlo nos quedaremos sin fondos para afrontar cualquier imprevisto. En este caso, tendríamos que recurrir a nuevas vías de financiación, con las dificultades y procesos que eso implica.
Otra opción interesante es invertir en algún producto financiero, que nos reporte una serie de intereses y aumentar la cantidad de la que disponemos de manera paulatina. Entre ellos se encuentran los planes de pensiones o los depósitos bancarios.
Esperamos te hay sido de utilidad toda la información brindada a lo largo de este artículo. Si te has quedado con algún tipo de inquietud te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el post. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad de manera detallada.
Si estas pensando en solicitar una hipoteca te recomendamos la siguiente nota:
Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo amortizar hipoteca anticipado. ¿Es más conveniente reducir la cuota del préstamo o el plazo? Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Un préstamo hipotecario representa un gran peso sobre las espaldas de muchas familias y esto no se debe únicamente a que lleguen justas a pagar la cuota mensual. Se trata de una obligación de pago que puede ser un gran problema. Es por este motivo que resulta muy común que surja la idea de adelantar el pago por medio de una amortización parcial de la hipoteca.
El motivo más común para abonar parte de la hipoteca antes del tiempo acordado es que te permitirá ahorrar intereses del préstamo. Esto quiere decir que, deberás abonar menos por tu vivienda ya que la deuda con la entidad bancaria disminuirá.
Al amortizar el préstamo hipotecario es habitual que el banco te consulte cómo te interesa proceder. Se trata de elegir si prefieres reducir el plazo del préstamo hipotecario o bien, la cuota que abonas cada mes. Esto se debe a que existen dos maneras distintas de reflejar ese dinero que has adelantado y cada una presenta diferentes ventajas y puntos en contra.
Amortizar dinero de una hipoteca para bajar la cuota
Si decides amortizar dinero de una hipoteca para bajar la cuota generará que cada mes abones menos a la entidad bancaria. En este caso lo que se hace es conservar el plazo de la hipoteca recalculando la cuota mensual. En otras palabras, por ejemplo es como si en vez de devolver 12 000 euros en un año abonando 1000 euros cada mes, pasas a deber 10 000 euros, lo que te permitiría abonar 83,3 euros por mes.
La ventaja que más resalta de esta opción para amortizar dinero de una hipoteca es que pagarás menos cada mes lo que te sacará un gran peso de encima. De hecho, te permite ahorrar e invertir ese excedente. Por este motivo, se trata de una buena opción si lo que te interesa es disminuir tus gastos fijos cada mes.
Por otro lado, el plazo de amortización se mantiene y por ende, también los intereses que debes abonar. En definitiva, las hipotecas a largo plazo favorecen a la entidad bancaria.
Para ejemplificarlo, pensemos qué sucede con una hipoteca variable a Euribor +1% en la que quedan por abonar 85 000 euros en 15 años si amortizas 10 000 euros directamente en cuota. Pasarías de abonar 504 euros a pagar 445 euros, por lo que del préstamo hipotecario habrías ahorrado 1555 euros.
Amortizar hipoteca anticipado para disminuir el plazo
La otra opción que tenemos es reducir el plazo de amortización. Esto quiere decir, reducir el tiempo con el que cuentas para devolver el dinero de una hipoteca. En este caso, la cuota que debes pagar cada mes continuará siendo la misma. Sin embargo, como has devuelto ya algo del dinero, terminarás de pagar el préstamo hipotecario antes. Por ejemplo, si debías 12 000 euros a devolver en un año y abonas antes de tiempo 2 000 euros, tendrás la posibilidad de saldar la deuda en 10 meses en vez de en 12.
Lo que generará la reducción del plazo del préstamo hipotecario es que deberás abonar una menor cantidad de intereses en total por tu vivienda. Es decir que, tu esfuerzo por mes continuará siendo el mismo que venías haciendo porque la cuota será igual, sin embargo, al amortizar hipoteca anticipado, te cobrarán intereses durante menos tiempo.
¿Qué sucede si reduzco el plazo y no la cuota en el caso anterior? Lo que sucedería en el caso anterior al reducir el plazo y no la cuota es que podrías ahorrar más dinero. El ahorro en este caso sería de 4.289 euros ya que deberías abonar aproximadamente unos 3000 euros menos sólo en intereses. En resumen, te permitiría ahorrar unos 2735 euros más amortizando el plazo en vez de la cuota.
¿Plazo o cuota?
Los números son muy claros, sin embargo, la opción más conveniente dependerá de tus circunstancias personales. Si lo que te interesa es tener más dinero todos los meses, lo más conveniente para ti será reducir la cuota. Por otro lado, si quieres ahorrar de verdad, lo ideal es reducir el plazo del préstamo hipotecario.
Existe una opción intermedia, se trata de reducir cuota y utilizar ese dinero para ahorrar más o invertir cada mes si aún no lo estabas haciendo. La principal ventaja de esta fórmula es que lograrás disminuir la cantidad de dinero que debes al banco y te permitirá aprovechar el exceso para invertir cada mes. También, siempre tendrás la posibilidad de reducir el plazo del préstamo hipotecario si te interesa pagar menos intereses.
Si continuamos con el ejemplo anterior, en unos 15 años esos 59 euros que te ahorras en la cuota generarán una rentabilidad por año de 3,91%, 3758 euros de intereses y 10 620 de ahorro.
¿Qué ocurre si en vez de amortizar el dinero de una hipoteca inviertes directamente?
Para un perfil moderado, con una rentabilidad anual del 3,91, las ganancias en un plazo de 15 años serían de 7770 euros. Esto significa que, ahora mismo serían la mejor opción desde el punto de vista financiero.
Sin embargo, en un préstamo hipotecario no cuentan únicamente los números. El peso y seguridad que implica sacarse de encima la carga del préstamo hipotecario también son un punto de gran importancia.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre estas opciones para amortizar dinero de una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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