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Compensación de renta impaga con la fianza

21 enero, 2021 No hay comentarios

¿Qué pasa cuando al finalizar el contrato de alquiler el inquilino deja rentas impagas? ¿El arrendador de una vivienda en alquiler puede hacer uso del monto depositado en carácter de fianza? ¿El inquilino puede exigir que se use el monto de la fianza para compensar la deuda por rentas impagas? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Supongamos el siguiente caso. Un contrato de alquiler llega a su último mes de duración. El inquilino recuerda que al comenzar la relación contractual entregó al arrendador el dinero correspondiente para la fianza. Entonces decide no pagar el último mes de renta y exigir al arrendador que se cobre ese mes con el monto depositado como fianza. ¿Puede hacerlo? ¿Es legal? ¿Qué sucede si el arrendador no acepta? Sigue leyendo y despeja tus dudas.

Conceptos preliminares

Antes de analizar el caso propuesto, explicaremos brevemente los conceptos básicos de los elementos en juego.

Fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes tener en cuenta es que la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino.

Monto de la fianza

Cuando se firma un contrato de alquiler, es obligatorio para el inquilino entregar una fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y a dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La fianza se paga en metálico.

Actualización de la fianza

La fianza no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato de alquiler (o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica). Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo que exceda de cinco años (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica) se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el arrendador como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler.

Si quieres saber más sobre garantías adicionales a la fianza, lee este post.

Aviso al arrendador para recuperar la fianza

Conforme la Ley de Arrendamientos Urbanos el inquilino debe dar aviso al arrendador como mínimo 30 días antes de abandonar el piso. Por ello, si eres inquilino, debes notificar al arrendador, por escrito y con al menos 30 días de anticipación, de tu intención de irte.

Devolución de la fianza. Plazo.

Una vez concluido el contrato de alquiler y devuelta la posesión de la vivienda al arrendador, este inspeccionará el piso y verificará el pago de los servicios. Si todo está en orden, solicitará al organismo correspondiente el reintegro de la fianza. Será el arrendador quien se encargará de devolver el importe de la fianza al inquilino. Ten presente que cada Comunidad Autónoma establece un tiempo determinado para proceder a la devolución de la fianza.

Interés por demora en devolver la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por parte del inquilino sin que se restituya la fianza, esta devengará un interés legal.

Fianza en compensación de otros conceptos

Cuando llegue la finalización del contrato de alquiler es importante que el inquilino entregue la vivienda en las mismas condiciones en que le fue dada, con todas las cuentas y las rentas pagadas a la fecha de su salida. Esa es la obligación legal que compete al arrendatario y la mejor manera de evitar reclamos y descuentos en el monto de la fianza. Ya que, como dijimos, la fianza funciona como un depósito en garantía para que el arrendador no se vea perjudicado ante deudas o daños que deje el inquilino.

El art. 36.4 de la LAU, establece la obligación de restituir la fianza en el plazo de un mes desde la devolución de las llaves. Pero la ley no establece que deba devolverse obligatoriamente el importe íntegro, sino el “saldo de la fianza” que corresponda. De esta manera, se le da posibilidad al arrendador de descontar aquellas cantidades que a la finalización del contrato hubiera dejado pendientes el inquilino. Si quieres saber los usos legales de compensación de fianza, lee este post.

Compensación de rentas impagas con la fianza

Yendo al ejemplo dado al comienzo de este post. ¿Puede el arrendatario obviar el pago del último mes de renta y exigir que el arrendatario utilice la fianza para cobrar ese monto? La respuesta es un rotundo no. El arrendatario no puede exigir la compensación de fianza con la renta.

Obligación de pagar la renta

Una de las obligaciones, la más importante podríamos decir, del inquilino es pagar la renta. Durante la vigencia del contrato de alquiler, el inquilino no puede obviar su obligación de pagar la renta. El pago de la renta por el mes de alquiler se hace a mes adelantado. Con lo cual, aun en el supuesto de que el dinero de renta compense equivalentemente el que se depositó de renta y no haya otras deducciones que hacer (por daños a la vivienda o deudas de servicios), aun en ese caso, repetimos, se estaría generando un perjuicio al arrendador. Esto es así porque se le estaría difiriendo el pago de la renta como mínimo un mes.

Concepto de la fianza

Como establece la ley y como ya se dijo, la fianza es una garantía para el arrendador. Ese monto debe permanecer intacto al momento en que el arrendador vuelva a tener la posesión de la vivienda. Es en ese momento que, previa inspección de la vivienda y verificación de las deudas que haya podido dejar del inquilino, pedirá la restitución de la fianza al ayuntamiento de que se trate.

Supuestos de compensación de renta impaga con la fianza

Existen dos opciones para que se compense una renta impaga con el importe de la fianza. Ya te anticipamos que ninguna de ellas es recomendable.

Acuerdo entre las partes

La primera es que el arrendador así lo acuerde con el inquilino. Esta es una opción que va en línea con el principio establecido por el artículo 4 de la LAU respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes” Sin embargo, es una opción muy poco recomendable para el arrendador. Ya que si al momento de tomar posesión de su vivienda constatara que hay que realizar arreglos o existen deudas de servicios o suministros, no tendrá la fianza para realizar esos arreglos ni pagar esas deudas.

Reclamo en procedimiento judicial

La segunda opción que tiene el arrendatario para compensar la deuda de renta con la fianza es el reclamo judicial. Pero no podrá reclamar de manera directa con el objeto de que se haga la compensación. El arrendador deberá primero interponer un procedimiento judicial para reclamar rentas adeudadas o cantidades asimiladas. En la contestación, el inquilino podrá alegar la compensación de la renta adeudada con la fianza, siempre que se cumpla con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta opción es muy poco recomendable para todas las partes, genera más gastos y demoras y terminará siendo más onerosa para el arrendatario, salvo situaciones excepcionales.

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Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

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Compensación de la fianza en alquileres

20 enero, 2021 No hay comentarios

¿En qué casos el arrendador de una vivienda en alquiler puede hacer uso del monto depositado en carácter de fianza? Pueden compensarse con ese dinero todo tipo de deudas o desperfectos que haya dejado el inquilino en la vivienda? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Si eres inquilino o arrendador de una vivienda en alquiler y el contrato de alquiler está llegando a su fin, es posible que te lo estés preguntando. ¿En qué casos el arrendador puede usar el monto que el inquilino entregó como fianza? Si eres inquilino y no tienes intención de seguir arrendando esa vivienda, la devolución de la fianza es un monto nada despreciable que podrá darte un respiro económico. Si eres arrendador querrás tener ese monto como garantía para solventar los eventuales gastos que haya dejado tu inquilino. Pero ¿en qué casos el arrendador puede descontar el monto a devolver? ¿Qué debe tener en cuenta el inquilino para garantizar que se le devuelva ese dinero en su totalidad? Lee este post y depejarás tus dudas.

Ley de Arrendamientos Urbanos

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino.

Fianza obligatoria. Monto.

A la firma del contrato de alquiler es obligatoria la prestación por parte del inquilino de una fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Actualización

La fianza no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato de alquiler (o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica). Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo que exceda de cinco años (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica) se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”.

En definitiva, por acuerdo de arrendador y inquilino, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el arrendador como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler. Si quieres saber más sobre garantías adicionales a la fianza, lee este post.

Aviso al arrendador para recuperar la fianza

Conforme la Ley de Arrendamientos Urbanos el inquilino debe dar aviso al arrendador como mínimo 30 días antes de abandonar el piso. Por ello, si eres inquilino, debes notificar al arrendador, por escrito y con al menos 30 días de anticipación, de tu intención de irte. Asimismo, es importante que sepas que, si te marchas de la vivienda antes de haber cumplido un año o el plazo acordado, tendrás que abonar una penalización correspondiente a los meses que te quedan por cumplir. Esta penalización puede ser devengada del monto de la fianza.

Plazo de devolución

Ten presente que cada Comunidad Autónoma establece un tiempo determinado para proceder a la devolución de la fianza. El arrendador inspeccionará el piso y verificará el pago de los servicios una vez concluido el contrato de alquiler. Si todo está en orden, solicitará al organismo correspondiente el reintegro de la fianza. Será el arrendador quien se encargará de devolver el importe de la fianza al inquilino.

Interés por demora en devolver la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por parte del inquilino sin que se restituya la fianza, esta devengará un interés legal.

Uso de la fianza en compensación

Si eres inquilino, cuando llegue la finalización del contrato es importante que entregues la vivienda en las mismas condiciones en que te fue dada y con las cuentas pagas a la fecha de tu salida. Esa es la obligación legal que te compete y la mejor manera de evitar reclamos y descuentos en el monto de la fianza. Ya que, como dijimos, la fianza funciona como un depósito en garantía para que el arrendador no se vea perjudicado ante situaciones como la que se describen a continuación.

El art. 36.4 de la LAU, establece la obligación de restituir la fianza en el plazo de un mes desde la devolución de las llaves. Pero la ley no establece que deba devolverse obligatoriamente el importe íntegro, sino el “saldo de la fianza” que corresponda. De esta manera, se le da posibilidad al arrendador de descontar aquellas cantidades que a la finalización del contrato hubiera dejado pendientes el inquilino.

Compensación de fianza por deudas en los suministros

Una de las situaciones que otorgan derecho al arrendador a realizar una deducción en el monto de la fianza es que existan deudas en los servicios, impuestos y suministros de la vivienda. Una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves, el arrendador verificará el estado de pago de los servicios, impuestos y suministros que fueran a cargo del inquilino. Tal es el caso del IBI, la electricidad, el gas, el servicios de agua y demás costes que en el contrato figuren a cargo del inquilino. Si el arrendador constata una deuda, podrá usar el monto de la fianza para saldarla y devolverá al inquilino el saldo restante de fianza, si lo hubiera.

Compensación de fianza por daños en la vivienda

La fianza sirve, entre otras cosas, para que el arrendador repare los desperfectos o daños que pudo ocasionar el inquilino. Por ello es importante que el inquilino entregue el piso en condiciones y limpio. Antes de entregar las llaves conviene reparar todo lo debe ser reparado. El arrendador notará cualquier desperfecto y para saldar los costes usará la fianza. Al finalizar el contrato de alquiler, el piso debe de ser devuelto en el mismo estado en el que se entregó.

Compensación de fianza por falta de elementos del inventario

Si el piso se entregó con mobiliario y enseres, la falta de alguno de los elementos que constan en el inventario puede dar lugar a una deducción en la fianza. A veces el paso del tiempo nos hace olvidar qué había en el piso cuando entramos a vivir en él. Por eso es importante que antes de entregar la vivienda, el inquilino verifique que la misma contenga todos los elementos que el inventario indica.

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Límite al monto de la fianza en alquileres

14 enero, 2021 No hay comentarios

¿Estás por firmar un contrato de alquiler y no estás seguro de cuál es el monto que se puede exigir como fianza? Seas inquilino o propietario es una de las dudas más comunes ante este tipo de operaciones inmobiliarias. En este post te contamos todo lo que necesitas saber.

En este artículo encontrarás:

Seas inquilino o casero si estás por firmar un contrato de alquiler, es normal que surja la duda. ¿Cuál es el monto que corresponde de fianza? Como inquilino no querrás verte obligado a depositar más que el mínimo indispensable. A los gastos de fianza, se le suman los del primer mes de renta, honorarios de la inmobiliaria, mudanza y otros. Por el otro lado, si eres propietario querrás asegurarte un monto que, llegado el caso, sea suficiente para cubrir cualquier daño o deuda que tenga el piso una vez terminado el arriendo. Hallaremos la respuesta al interrogante en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en las costumbres contractuales del rubro inmobiliario.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Debes saber que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino. La fianza actúa como un depósito en garantía para el propietario. Esto es así, porque ese monto podrá ser tomado por el propietario para reparar los desperfectos y saldar las deudas que pudiera haber generado el inquilino una vez terminado el contrato de alquiler.

En la ley se determina el monto de fianza en el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El mismo artículo de la ley establece que la fianza se paga en metálico. Si quieres saber cómo se recupera la fianza de alquiler, en este post te contamos todo lo que necesitas saber.

Depósito de la fianza

La fianza tiene carácter de interés público. Por ello es obligatorio para el arrendador depositar ese monto a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. En el considerando cuarto del preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se establece lo siguiente. “La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse”

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. En definitiva, por acuerdo de arrendador y arrendatario, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el propietario como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler.

Límite a las garantías adicionales

Si bien la LAU establece la posibilidad de exigir garantías adicionales, también pone un límite al monto. El mismo artículo de la ley indica que “el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”. Ello rige para el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica,

Tipos de garantías adicionales

Aquí te listamos brevemente los tipos de garantías adicionales que suelen incluirse en los contratos de arrendamiento. Recuerda que nos estamos refiriendo a garantías adicionales a la fianza.

Depósito en garantía

A diferencia de la fianza obligatoria, este depósito se entrega al propietario, quien deberá guardarlo en custodia para reintegrarlo una vez que finalice el contrato. En caso de haber roturas, desperfectos o deudas en la vivienda, el propietario lo usará, junto con la fianza, para saldar esos costes.

Este depósito debe constar por escrito en el contrato. Por lo general se entrega o se transfiere el dinero en el acto de firma y es el mismo contrato el que sirve como recibo de entrega de ese dinero para el inquilino. Como ya se dijo, el monto no puede superar dos mensualidades de renta.

Fiador solidario o garante

El fiador solidario es un tercero ajeno al contrato de alquiler, por lo general una persona de confianza o familiar del inquilino. Esa persona, ese tercero, se obliga como responsable solidario a saldar cualquier deuda que pueda generar el inquilino. De esta forma el propietario tiene otra vía de reclamo ante una deuda. El fiador solidario, también llamado garante, debe firmar también el contrato de arrendamiento.

Aval bancario

Muchos propietarios optan por exigir adicionalmente al inquilino un aval de un banco. Preferentemente este aval se contrata con condición de acción a primer requerimiento y sin beneficio de excusión.

Seguro de impago de alquiler

El seguro de impago de alquiler es una herramienta que dejará tranquilo al propietario ante los impagos por parte del inquilino así como por posibles destrozos que puedan causarse en la vivienda. Hay que tener en cuenta que todos estos mecanismos de reaseguro brindan mayor seguridad y tranquilidad al propietario, pero elevan los costes iniciales de arriendo al inquilino. Por lo tanto, si quieres conseguir inquilino para tu propiedad, te costará más a medida que exijas más seguros.

Cláusulas penales en el contrato

Otra manera de asegurar el cumplimiento de pagos y costes por parte del inquilino, es incluir cláusulas penales en caso de impago de alquiler. Esto es moneda corriente en los contratos de alquiler. Se incluyen cláusulas que establecen intereses por mora o carga de gastos extrajudiciales.

Fianza en el contrato de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Alquileres en el Plan Estadístico Nacional 2021-2024

9 enero, 2021 No hay comentarios

El nuevo Plan Estadístico Nacional, aprobado a finales de 2020, incorpora una novedosa herramienta estadística sobre alquileres. ¿Cómo impactará esto en el mercado de alquileres? En este post te contamos qué esperar.

En este artículo encontrarás:

¿Qué es el Plan Estadístico Nacional?

El Plan Estadístico Nacional es el principal instrumento ordenador de la actividad estadística de la Administración General del Estado y tiene una vigencia de cuatro años. Contiene las estadísticas que han de elaborarse en el cuatrienio por los servicios de la Administración General del Estado o cualesquiera otras entidades dependientes de ella. Estas estadísticas han de llevarse a término total o parcialmente con participación de las comunidades autónomas y las corporaciones locales en virtud de acuerdos de cooperación con los servicios estadísticos estatales o, en su caso, en ejecución de lo previsto en las leyes.

Todas las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional tienen la consideración de estadísticas para fines estatales y son de cumplimentación obligatoria. El Plan se aprueba por real decreto y, una vez aprobado, su actualización se realiza a través de los programas anuales que lo desarrollan, que también se aprueban mediante real decreto.

Plan Estadístico Nacional. Real Decreto.

El nuevo Plan Estadístico Nacional fue aprobado por Real Decreto 1110/2020 el 15 de diciembre de 2020. En el real decreto se establece que “el Plan Estadístico Nacional 2021-2024, comprende las estadísticas para fines estatales que han de efectuarse en el cuatrienio por los servicios estadísticos de la Administración General del Estado o cualesquiera otras entidades dependientes de ella”.

Alquileres. Novedades en el Plan Estadístico Nacional 2021-2024.

Ya lo había anunciado en rueda de prensa, a finales de 2020, el portavoz del Gobierno, María Jesús Montero. En esa ocasión había resaltado la novedad de que el Plan incorporaría una estadística del INE de precios de alquiler que completaría las estadísticas propias del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Ello se complementaría con, y aportaría a, los nuevos indicadores de movilidad.

El nuevo Plan, que tiene su origen en la Ley 12/1989, de 9 de mayo de 1989, de la Función Estadística Pública, presenta novedades relacionadas con las nuevas herramientas informáticas con que contamos hoy en día. Este Plan recoge nuevas líneas estratégicas como son la utilización de nuevas fuentes de información (la famosa Big Data, las bases de datos masivas, etcétera). Esto permite disminuir la carga de respuesta de los informantes y hacer más eficiente la producción y el impulso de nuevos modelos de producción, como son las estadísticas experimentales. A ello se agrega un especial interés en la incorporación de las perspectivas de género, discapacidad, edad y nacionalidad. También se busca una mejora en la información sobre el mercado inmobiliario, fundamentalmente en lo relativo a alquileres.

Antecedentes de alquileres en el Plan

El Ministerio ya había lanzado el pasado 30 de junio el Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios de Alquiler. Este sistema incluía 11,2 millones de datos de arrendamientos de los últimos cuatro años, que se actualizarían anualmente con información de 1,7 millones de inmuebles y 33.662 secciones censales.

Esta herramienta, en conjunto con el nuevo Plan Estadístico Nacional, permitirá disponer de información sobre la evolución de las rentas. A la vez, permitirá identificar las zonas tensionadas como un primer paso para avanzar en el compromiso del Gobierno de limitar el precio del alquiler. Recordemos que hoy los precios de los alquileres se estipulan por acuerdo de las partes. Todo ello conforme la situación que atraviese el mercado en una libre fluctuación de oferta y demanda.

Objetivos

El nuevo Plan incluye las estadísticas que deben llevarse a cabo entre 2021 y 2024 no solo por el Instituto Nacional de Estadística. También involucra a los servicios estadísticos de los ministerios, el Banco de España y el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Ello de acuerdo con los calendarios de publicación anunciados que garantizarán su continuidad en el tiempo. Los servicios estadísticos podrán también involucrarse en otras actuaciones si se considera que son necesarias para fortalecer el sistema estadístico en su conjunto.

El Plan incluye un total de 452 operaciones estadísticas detalladas en función de sus fines y ámbito territorial. De ellas, 137 son elaboradas por el INE, 306 por los departamentos ministeriales, 3 por el Consejo General del Poder Judicial y 6 por el Banco de España. La finalidad es que la administración estatal se adapte de manera casi automática a los nuevos sistemas de producción. De esta manera podrá dar respuesta a los usuarios e incorporar sistemas de calidad rigurosos en línea con los estándares internacionales. Todo ello debería redundar en una mejor gestión pública en todo lo relacionado con los precios de alquiler, en pos de los ciudadanos españoles.

Plan intergubernamental de cooperación

Como se dijo, las líneas estratégicas definidas en el Plan Estadísticos tienen como objetivos, entre otros, la utilización de Big Data y otras fuentes básicas de información. De esta manera se busca reducir la carga a los informantes. El objetivo es ofrecer nuevas estadísticas y aumentar el nivel de detalle. Por ejemplo en la implantación de un nuevo modelo de producción adaptado al actual ecosistema de datos. Así se busca dar respuesta a las demandas de información de los usuarios.

También se abordará la puesta en marcha de nuevas operaciones estadísticas y la mejora de otras ya existentes, como los Indicadores de la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible, al tiempo que se reforzará la cooperación institucional e internacional.

En paralelo, el refuerzo de la confidencialidad y el buen uso de los datos se establecen como elementos transversales de toda la actividad estadística. Para garantizar la calidad de las estadísticas, toda la actividad prevista en el Plan se desarrollará siguiendo los principios del Código de Buenas Prácticas de las estadísticas europeas.

Alquileres en el Plan Estadístico Nacional. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Contrato de alquiler 2021: duración, prórrogas, garantías, extinción y más

5 enero, 2021 No hay comentarios

Comenzamos un año nuevo y debes actualizarte sobre cómo se tiene que redactar el contrato de alquiler 2021. En este artículo te contamos los aspectos más importantes por tener en cuenta a la hora de redactar un contrato de arrendamiento.

En este artículo encontrarás:

Recuerda que para redactar un contrato adecuado a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es importante que lo hagas acompañado por profesionales. Contáctate con Oi Real Estate para colocar tu piso en alquiler de manera segura en este 2021.

¿Para qué es necesario un contrato de alquiler?

Ingresamos al año 2021 y el mercado de arrendamiento sigue creciendo. Desde el Estado de Alarma sufrido el año anterior, las crisis económicas afectaron sobre varios fentes del mercado inmobiliario. Muchas personas decidieron crear una fuente de ingreso a través del arrendamiento de sus pisos. Si tienes un piso disponible y quieres beneficiarte con un ingreso mensual estable puedes colocarlo en alquiler. Tienes que saber que para poder alquilar una vivienda es necesario realizar algunos trámites. También deben saberlo los que van a disfrutar del inmueble alquilado (los arrendatarios). Para que ambas partes conozcan sus derechos y obligaciones sobre el arrendamiento deben firmar un contrato de alquiler. Este documento recogerá todos los términos y condiciones de ambos involucrados.

Entonces, para simplificar el concepto, decimos que un contrato de arrendamiento es el documento por el cual un arrendador (o varios) y un arrendatario (o varios) formalizan lo acordado en relación con un inmueble que será cedido por el primero para que lo utilice el segundo a cambio de un pago mensual.

Datos personales en el contrato de arrendamiento 2021

En los contratos de arrendamiento no deben faltar los datos personales de ambas partes. Todos los inquilinos mayores de edad que van a utilizar el inmueble como vivienda deben figurar en el contrato. Esto es importante porque todas las personas que vayan a disponer del piso como vivienda son responsables sobre las obligaciones que se imponen en este documento. También, si los propietarios del inmueble son más de uno, deben figurar todos en el convenio y tienen que firmar en conformidad.

Duración y prórrogas de los contratos de alquiler

Una de las cláusulas imprescindibles del contrato de alquiler habla sobre la duración del periodo de renta. Según el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo se generaron algunas modificaciones de los plazos mínimos.

Contratos de alquiler menores de cinco años

Los contratos de arrendamiento que tengan un plazo menor al de cinco años (si el arrendador es persona física) o siete años (si son personas jurídicas) serán obligatoriamente prorrogados si el arrendatario lo desea. El arrendador por ley está forzado a cumplir con esta prórroga.

El arrendatario puede cancelar la prórroga en el momento que quiera siempre avise con un mes de antelación al arrendador.

Luego de finalizar esta prórroga se puede volver a pedir una extensión, pero queda a disposición del arrendador el querer continuar el acuerdo con los inquilinos o no. A partir de allí, puede extenderse por tres años más. Si el propietario no desea extender el contrato debe avisar cuatro meses antes. Si el arrendatario no va a prorrogar el contrato debe avisar dos meses antes.

El plazo de los contratos comenzará a contarse desde la fecha desde la firma o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Contratos de alquiler sin plazo determinado

Los contratos que no exijan un período determinado, se establecerán por un año. Tendrán la posibilidad de renovar anualmente durante cinco años.

Contratos de alquiler que superen los cinco años

En este último caso, los arrendamientos finalizarán en el momento que finalice ese periodo.

Datos del inmueble

No hay que olvidar en el contrato de alquiler 2021 incluir los datos del inmueble en cuestión. Debe figurar la identificación del inmueble, domicilio, locación, estado del inmueble (lo más detallado posible).

Renta y actualizaciones

Por supuesto, es primordial que se especifique el coste de renta inicial y las actualizaciones que se harán con el correr de los años de contrato. La renta va a tener que ver con las características particulares del inmueble, la zona en donde se encuentra, la presencia o no de muebles, el estado en general, etc. También hay que detallar de qué fecha a qué fecha se recibirá el pago. Esto último es muy importante para que regularices tus ingresos como propietario. Además, tienen que pactar los medios de pago.

Fianzas de alquiler

En el contrato de arrendamiento se puede establecer una fianza que por ley equivale al coste de un mes de renta.. Ambas partes, también, podrán pactar otras garantías: hipotecas, seguros u otras que crean convenientes. Tanto arrendador como arrendatario pueden solicitar estas garantías adicionales para asegurarse el cumplimiento del contrato.

La fianza no puede aumentar durante los cinco primeros años.

El arrendador deberá ingresar la fianza a la agencia oficial que corresponda según la Comunidad hasta la extinción del contrato.

Incumplimiento de contrato

Cuando el arrendatario no cumple con sus obligaciones surge lo que se conoce con el concepto de incumplimiento de contrato. Cuando se da esta situación, el arrendador puede solicitar la finalización del contrato sin contemplar las prórrogas que exige la ley.

Las causas por las que puede decidir rescindir el contrato el arrendador son variadas: por falta de pago de rentas, por destrozos de la vivienda, por realizar modificaciones u obras no autorizadas, por ruidos molestos, por realizar actividades ilícitas, etc.

Por estas razones es muy importante el contrato de arrendamiento. En este documento deben quedar establecidas de manera detallada y clara las condiciones de alquiler. Ninguna de las partes puede omitir sus obligaciones ni tampoco respetar los derechos de la otra parte. El incumplimiento del contrato de arrendamiento puede traer consecuencias legales para ambas partes y también pueden considerarse multas económicas.

Extinción de contrato

Una vez cumplidos los periodos de contrato con sus respectivas prórrogas, el arrendador puede contar nuevamente con su inmueble. Siempre tiene que supervisar el estado de la vivienda antes de que el inquilino se retire para comprobar que todo esté en condiciones. Si todo está bien, al inquilino se le devuelve la fianza, si hay que realizar reparaciones por destrucciones por parte del inquilino (que no tengan que ver con el deterioro natural del tiempo de un inmueble), el arrendador puede tomar parte de la fianza para cubrir esos gastos.

Gastos de arrendamiento

Si vas a realizar un contrato de alquiler 2021 debes tener en cuenta que el arrendador es quien, generalmente, cubre los gastos. La habilitación de los servicios forma parte de los primeros gastos. Luego los tributos, los servicios y las cargas también, aunque se puede llegar a un acuerdo con el arrendatario para dividir los costes.

¿Tienes un piso para poner en alquiler? Anímate, contáctate con nuestros asesores y realiza un contrato de alquiler 2021 seguro.

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Registro de fianza en Cataluña, entérate de cómo funciona

2 enero, 2021 No hay comentarios

En Cataluña se realiza el registro de fianza de los contratos de alquiler. En este artículo te contamos todo acerca del depósito de fianzas, su control y su inspección y las demás funciones del Servicio de Fianzas en Cataluña.

En este artículo encontrarás:

Si tienes un piso para colocar en alquiler en la Comunidad Autónoma de Cataluña, no dudes en hacerlo con el mejor asesoramiento. En Oi Real Estate, te acompañamos durante todo el proceso de arrendamiento. Es importante en todo acuerdo de alquiler que se redacte un contrato legal detallado y sencillo. Pues, en este documento constarán las cláusulas con todos los derechos y obligaciones que tendrán ambas partes (arrendador y arrendatario). La información sobre la fianza queda cristalizada en este documento.

Fianza de alquiler

Antes de hablar sobre el registro de la fianza, debemos recordar de qué se trata este concepto. Una fianza de alquiler o fianza arrendaticia es un monto de dinero que el inquilino debe entregar al propietario. Cuando el arrendatario entrega al arrendador el dinero, se genera una garantía. Esta garantía asegura, en cierto modo, que las cláusulas pactadas entre ambas partes se cumpla. Las fianzas de arrendamiento se encuentran regularizadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Generalmente, equivalen al coste de un mes de renta del inmueble.

Dice la ley:

“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Depósitos de fianza en Cataluña

La Ley establece que los arrendadores de fincas urbanas destinadas a vivienda o a otros usos deben depositar en el Instituto Catalán del Suelo (INCASOL) las fianzas de alquiler entregadas por los inquilinos. Las fianzas exigibles en el momento de la suscripción del contrato, como sus actualizaciones posteriores deben depositarse en el mismo lugar.

También se deben depositar las fianzas que las empresas de suministros y servicios exigen a los abonados para la formalización de los contratos que afectan a fincas urbanas.

Los propietarios y profesionales que se dedican a la administración de fincas pueden generar el ingreso de la fianza mediante concierto. Esto haciendo, previamente, la solicitud en el INCASOL con el cumplimiento de los requisitos reglamentarios establecidos. Las compañías de suministros y servicios deben acogerse obligatoriamente al régimen de concierto.

Registro de fianza

El registro de fianza de los contratos de arrendamiento, en Cataluña, está gestionado por el Servicio de Fianzas del INCASOL.

La inscripción de los contratos de alquiler en el registro es obligatoria por parte del arrendador. Este registro se llevada a cabo, de oficio, por la Administración cuando se efectúa el preceptivo depósito de fianzas. De la misma forma, cuando se extingue el contrato, se debe solicitar la cancelación en el registro, que ocurre, también de oficio, en el momento que se debe hacer la devolución de la fianza.
Las partes contratantes pueden tener acceso a los datos contenidos en el registro, respecto de la existencia o las condiciones de un contrato o del depósito de la fianza.

En el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas se harán constar los datos siguientes:

Datos identificativos de la situación de la finca: número catastral o identificación fiscal, municipio, nombre de la vía pública, número de la finca, escalera, piso y puerta.

Titularidad del inmueble.

Número de cédula de habitabilidad.

Concreción del uso al que se destina: vivienda o uso diferente.

Identificación de los contratantes: nombre y apellidos o razón social, domicilio y número de identificación fiscal.

Duración inicial del contrato.

Renta pactada.

Importe de la fianza y de las posteriores actualizaciones.

Fecha de formalización del contrato.

Fecha de constitución de la fianza y de sus sucesivas actualizaciones.

Fecha de inscripción.

Fecha de resolución del contrato.

Fecha de cancelación.

Número de control.

Inscripción y cancelación del registro de fianza

INSCRIPCIÓN

La inscripción de los contratos en el Registro se efectuará de oficio por el Servicio de Fianzas una vez realizado el depósito de la fianza. Esta situación, tanto si se hiciera por ingreso directo como si se hiciera de manera periódica. Las entidades gestoras colaborarán con el Servicio de Fianzas en el trabajo de inscripción, previa formalización del correspondiente convenio. La inscripción se acredita mediante diligencia practicada en el original del contrato y en una copia cotejada, donde conste, expresamente, la fecha y la cuantía del depósito. El arrendador deberá entregar la copia cotejada del contrato al arrendatario en el plazo de dos meses a contar desde el cumplimiento de la obligación. El arrendatario podrá instar la inscripción en el Registro del contrato de alquiler mediante la entidad gestora correspondiente. La inscripción en este caso se produce previa comprobación del cumplimiento de la obligación por parte del arrendador.

CANCELACIÓN

La cancelación de la inscripción se produce de oficio cuando se retira la fianza, de acuerdo con lo que dispone el artículo. Cancelado el contrato, se harán constar en el Registro los datos siguientes:

La fecha de resolución del contrato.
La fecha de cancelación de la inscripción y el importe de la fianza.

El depositante, directamente o a través de un tercero (presentando una autorización), debe solicitar, durante los ocho días posteriores de la fecha de extinción del contrato, la devolución del depósito constituido. La solicitud se debe presentar en cualquier entidad gestora o financiera, y se tiene que adjuntar el resguardo original del depósito y el documento justificativo de la extinción del contrato.

La fianza depositada se devolverá en un plazo máximo de veintiún días por el Instituto Catalán del Suelo, una vez cumplidos los trámites previstos.

Destinación de las fianzas
El Instituto Catalán del Suelo debe destinar el monto de las fianzas a inversiones para la construcción pública de viviendas, especialmente en régimen de alquiler y a actuaciones directas en núcleos antiguos o sujetos a un proceso de renovación urbana.

En cualquiera de los casos, el Instituto Catalán del Suelo tendrá que reservar un importe no inferior al 10% para el pago de las cancelaciones.

Si necesitas asesorarte personalmente sobre el registro de fianza o cualquier trámite inherente a los arrendamientos, comunícate con nosotros.

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Fianzas de arrendamiento: ¿Cómo se realiza en Madrid?

31 diciembre, 2020 No hay comentarios

Las fianzas de arrendamiento forman parte de un acuerdo entre propietarios e inquilinos y sirven para garantizar que las cláusulas del contrato de alquiler se cumplan. En este artículo te detallamos todo sobre las fianzas de arrendamiento y cómo debe realizarse en Madrid.

En este artículo encontrarás:

Para poner tu piso en alquiler es necesario que se confeccione un contrato de alquiler legal donde se establezcan los derechos y las obligaciones de ambas partes (arrendador y arrendatario).

¿Qué son las fianzas de arrendamiento?

Las fianzas de arrendamiento o fianzas arrendaticias se tratan de un monto de dinero que el arrendatario debe entregar al arrendador a modo de garantía. Esta garantía asegura, de alguna manera, el cumplimiento de lo que pactaron ambas partes en el contrato de arrendamiento. Las fianzas están regularizadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y equivalen al monto de un mes de renta del inmueble. El inquilino entrega el dinero en el momento en que firman la conformidad del contrato.

Depositar las fianzas de arrendamiento

Una vez entregado el dinero por el arrendatario al arrendador, este último es el encargado de depositarla en organismo que le compete. El depósito de fianzas de arrendamientos de viviendas y otras fincas urbanas es obligatorio para el arrendador y gratuito (sin devengo de interés). Cada Comunidad Autónoma tiene una agencia específica donde debe realizarse el depósito. En la Comunidad de Madrid se debe realizar por los arrendadores en la Agencia de Vivienda Social.

Con respecto a la actualización del monto de fianza, durante los tres primeros años, no se deben generar modificaciones. Luego de haber cumplido con es período, la actualización se ejecutará según lo pactado entre las partes. En el caso de que no hubiera existido un pacto previo, la fianza se actualizará conforme a la actualización de renta.

Contratos a los que tienen alcance las fianzas de arrendamiento

Existen distintos tipos de contrato de arrendamiento, en Madrid, las fianzas de arrendamiento pueden tener alcance sobre los contratos siguientes:

Arrendamientos de vivienda.
Arrendamientos para uso distinto de vivienda.
Subarriendos parciales de fincas urbanas.
Subarriendos totales de las fincas urbanas destinadas a uso distinto de vivienda.
Arrendamientos de industria o negocio que impliquen también la cesión de uso de fincas urbanas.
Contratos o pólizas de abono de servicios y suministros (agua, gas, electricidad y servicios telefónicos) a fincas urbanas. En este último tipo de contratos quienes deben realizar el depósito de la fianza son las empresas que suministran los servicios.

Según cuál sea el tipo de contrato puede variar el monto de dinero de fianza. Para los arrendamientos de vivienda para uso habitual y permanente equivale a un mes de renta. Para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda equivale al coste de dos meses de renta (sin tener en cuenta IVA ni retenciones). Se consideran arrendamientos de uso distinto al de vivienda, entre otros, los de vivienda por temporada o viviendas de vacaciones y arrendamientos de inmuebles que se utilicen para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que lo celebren. Para el caso de subarrendamiento parcial de fincas y subarriendo total de las destinadas a uso distinto de vivienda, también, son dos meses de renta los que se deben otorgar a modo de fianza.

Sistemas de depósito de fianza en Madrid

Régimen general

Al sistema ordinario de depósito de fianzas se lo llama régimen general. El depósito se puede realizar de manera telemática, sin tener que trasladarse. Aquí te presentamos los pasos.

DEPÓSITO

Autoliquidación: se accede a la aplicación de depósito de fianza y se completan los datos del formulario online.
Ingreso: una vez cumplimentado el impreso de autoliquidación, se accede a la Pasarela de pago de la aplicación. Allí se realiza el depósito a través de una tarjeta de crédito, o través de tu cuenta bancaria de Bankia, BBVA, Sabadell o Santander si eres titular en una de estas entidades. En este último caso se necesitará identificación previa mediante Certificado o DNI electrónico, Clave PIN o Clave permanente.
Presentación: una vez realizado el paso anterior, aparecerá un número de resguardo que certifique el trámite realizado. Este comprobante se puede descargar y no es necesario hacer la presentación en ningún otro registro.

Si la presentación se realiza de manera presencial, le entregarán un comprobante en el momento que haga el depósito. Ese justificante de pago debe conservarlo sin necesidad de presentar tampoco en un registro.

Compensación/actualización

Compensación de fianzas

Si el arrendador realiza sucesivos contratos, puede depositar la fianza mediante la compensación de fianza, pasando la depositada en el contrato antiguo a uno nuevo.

Actualización de fianzas

Si el importe de la renta de un contrato de arrendamiento todavía en vigor se ha incrementado o disminuido, transcurridos 3 años o siempre que esté pactado entre las partes, se deberá hacer una actualización de la fianza.

Devolución

El propietario debe solicitar la devolución de fianza una vez que se extinga el contrato entre las partes. Si pasan más de cinco años luego de haber terminado el contrato, ya no se puede reclamar la fianza. Todos los datos aportados en la solicitud de devolución, firmada por el arrendador, tendrán carácter de declaración jurada. Si la solicitud fuese firmada por un representante, este deberá acreditarse a través de cualquiera de los medios válidos en Derecho a que hace referencia el artículo 5 de la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo.

Régimen concertado

El régimen concertado está dirigido a grandes arrendadores. Es decir, aquellos que tengan gran número de contratos de arrendamiento. También a las empresas suministradoras de servicios como el agua, la luz, el gas y el teléfono, y a fincas urbanas que deban acogerse de manera obligatoria.

Requisitos

Tener más de cinco contratos o cinco de arrendamiento cuya suma de las fianzas sea igual o superior a 6.000 €.

Se debe acceder mediante una solicitud de acceso al Régimen Especial Concertado dirigida a la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.

Antes de la acreditación del cumplimiento de los requisitos exigibles, el Director/a Gerente de la Agencia de Vivienda Social lo resolverá estudiando las solicitudes y comunicaciones que se cursen.

Ingreso

Una vez notificada la resolución, disponen de quince días para realizar el ingreso y, durante ese plazo, debe remitirse la copia del justificante.

Los titulares deberán presentar el impreso de autoliquidación de fianzas durante los meses de enero y febrero de cada año, detallando la relación de sus inmuebles y cualquier variación con respecto al año anterior. El impreso, una vez cumplimentado, deberá remitirse en formato Excel al buzón de correo electrónico regimenconcertado@madrid.org.

Los sujetos acogidos al Régimen Especial Concertado no podrán reclamar devolución parcial del depósito efectuado hasta la declaración anual.

Cese del régimen especial

El cese de Régimen Especial Concertado se producirá por:

Extinción de la obligación de depósito.

Voluntad del titular del concierto para pasar a Régimen General.

Sanción: la Agencia de Vivienda Social lo debe informar al titular del concierto otorgándole diez días para la presentación de alegaciones.

Contáctate con Oi Real Estate para más información.

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Viviendas en España: ¿qué buscarán los inquilinos en 2021?

24 diciembre, 2020 No hay comentarios

Es evidente que durante el 2020 las condiciones naturales de vida se tuvieron que modificar por el confinamiento atravesado durante el Estado de Alarma. Las personas tuvieron que pasar más tiempo dentro de sus casas, lo que nos da la posibilidad de conocer cuáles son las características más beneficiosas dentro del hogar. Si tienes un piso, tienes que leer este artículo para saber qué cosas mejoran las viviendas en España para atraer a los inquilinos.

En este artículo encontrarás:

En el mercado inmobiliario hay cada vez más competencia, sobre todo en el ámbito de los alquileres. Muchas personas eligen alquilar por no poder cumplir con el pago de los costes de hipotecas para comprar un piso. Por esta razón, si tienes un piso en alquiler hay muchas herramientas sencillas que sirven para mejorar las condiciones. En 2021 los inquilinos estarán buscando nuevas particularidades, por consecuencia de la experiencia de haber vivido en confinamiento durante este año que se extingue. Continúa leyendo y entérate de las cosas que buscarán los inquilinos en 2021 y que herramientas harán más atractivas las viviendas en España.

Amplitud en las viviendas en España

Indudablemente el espacio es una característica que se ha buscado durante todo este año por consecuencia del coronavirus. La mayoría de las personas tuvieron que permanecer en sus hogares trabajando desde sus ordenadores y necesitaron “instalarse” una oficina en casa. La convivencia con la familia fue uno de los obstáculos por resolver, por eso contar con varios ambientes fue fundamental. Por supuesto que con esto no pensamos en que realices una gran reforma en tu piso de alquiler, porque los metros cuadrados que tienes son los que están. Sin embargo, en otro de nuestros artículos te ofrecimos varios “tips” para que puedas mejorar las condiciones de amplitud de tu piso, en el caso de que sea pequeño.

La amplitud en las viviendas en España es una de las características más deseadas por los inquilinos. Mejora tus condiciones y obtendrás como resultado que muchos más inquilinos quieran rentarlo, por otro lado, también podrás mejorar el precio de alquiler para tu beneficio.

Espacio de almacenamiento

Disponer de un pequeño trastero o de armarios empotrados es una buena herramienta para mejorar las viviendas en España. Los inquilinos que hacen las visitas, muchas veces, observan que el piso ya tenga un espacio de almacenamiento instalado para ubicar sus ropas, enseres, etc.

Mobiliario

Las viviendas amuebladas llaman más la atención que las que se encuentran por completo vacías. Ten en cuenta que no deben estar los ambientes decorados, sino que todo debe mantener neutralidad para que sea apto para todo los posibles inquilinos. Ellos, una vez instalados, se encargarán de la ornamentación. La mayoría de las personas, en la actualidad, opta por lo moderno, así que asegúrate de que los muebles que dejes en uso no sean antiguos. Otra opción que puedes tener en cuenta es la de instalar estantes en las habitaciones en vez de colocar cajoneras o armarios. Se puede recurrir a instalar poca cantidad de muebles, pero de tamaño grande. Esto, aunque se piense lo contrario, provoca un efecto de agrandamiento de lugar. Hay que intentar que los espacios no queden sobrecargados para conseguir una sensación de mayor espacio, pero tampoco vacíos para que los próximos inquilinos sientan que ganaron un beneficio alquilando tu piso y no otro.

Electrodomésticos en las viviendas en España

Si tienes electrodomésticos viejos, una inversión en renovarlos hará que la vivienda sea más atractiva y que aumente su valor. Piensa también en los gastos de electricidad: los equipos modernos están pensados para mejorar el consumo eléctrico, los inquilinos pondrán el ojo en esto.

Cuartos de aseo

En la actualidad es mucho más atractivo contar con duchas modernas que una bañera en estado de deterioro. Cambiar la grifería puede ser costoso, pero es un dinero que recuperarás con el aumento del precio de renta que esto te asegura.

Terraza acondicionada

Las viviendas en España que poseen terraza cotizan al alza. Por muchas más razones, este año los inquilinos agradecieron los pisos que contaban con un espacio al aire libre como una terraza. Si tu tienes un espacio destechado, puedes mejorar su aspecto colocando unos sillones o sillas, plantas y mesas para ganar un espacio de esparcimiento en el hogar.

Un buen aislamiento

Antes mencionábamos que los electrodomésticos deben ser nuevos ya que son mucho mejor a la hora de calcular el consumo de gasto energético. Pensando en el ahorro del consumo, los inquilinos también suelen fijarse en el asilamiento que generan las ventanas para los períodos de invierno. Por esta razón, van a observar que las ventanas generen una buena cobertura ante estas situaciones. De esta manera, no se preocuparán tanto por el consumo de estufas eléctricas. Además, si tienes ventanas grandes que dejen ingresar luz natural, también se ahorraran consumo de luz artificial.

Sobre todas las cosas, los inquilinos buscan comodidad. Buscan llegar a un piso y sentir que están en casa. No quieren pensar en tener que hacer reformas, sino que ya esté todo disponible para ser utilizado una vez que estén instalados dentro de la vivienda.

Ya tienes unos buenos consejos para poner en condiciones tu piso para este 2021 que se nos aproxima, ¡anímate!, mejora tu piso y tendrás grandes resultados.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Nuevo decreto antidesahucios: ¿de qué se trata?

23 diciembre, 2020 No hay comentarios

Debido a la crisis ocasionada por el confinamiento que se atravesó y se sigue atravesando con el estado de alarma por el COVID-19, el Gobierno se vio obligado a repensar estrategias para colaborar con los más afectados. Este es el caso del nuevo decreto antidesahucios.

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Las consecuencias sobre el mercado de alquiler por la crisis económica

El hundimiento de la economía española por el coronavirus es el mayor de todas las economías de la zona euro. Tras una publicación de la Encuesta de Población Activa (EPA), se refleja una destrucción de más de un millón de puestos de trabajo durante el último trimestre del año. Esta situación ha impactado directamente sobre el mercado de alquiler ya que muchas personas dejaron de pagar sus rentas. En consecuencia, hace un mes atrás, se venía trabajando sobre un decreto antidesahucios en beneficio de dichos afectados y ha sido aprobado recientemente. Entérate de qué se trata.

Previas tensiones sobre el decreto antidesahucios

El vicepresidente segundo y ministro de Derechos Sociales y Agenda, Pablo Iglesias, había anunciado el pasado noviembre en sede parlamentaria que el decreto para evitar los desahucios de vivienda de las personas afectadas sin alternativa habitacional iba a llegar en menos de dos semanas. Esto sucedió después de varios encuentros entre los dos partidos en una semana donde debían negociar los presupuestos para el año que se aproxima.

La situación tensionó las relaciones de los dos partidos del actual Ejecutivo. En principio, con la presentación de dos enmiendas sobre sus propios presupuestos, negociados anteriormente entre el Gobierno de coalición, donde se exigía la prohibición de los desahucios y el corte de los suministros básicos hasta el 31 de diciembre de 2022.

Pablo Iglesias, de todas maneras, insistió sobre este tema. Lo destacó durante su comparecencia en la Comisión Mixta del Congreso para la Coordinación y Seguimiento de la Estrategia Española para alcanzar los Objetivos de Desarrollo Sostenible.

Aprobación del nuevo decreto antidesahucios

El Gobierno ha aprobado este martes en el Consejo de Ministros la suspensión de los desahucios de alquiler. Impacta sobre las familias vulnerables sin alternativa habitacional. También prohibió el corte de suministros de luz, de agua y de gas a la población afectada por la crisis económica. Cubre también a personas en riesgo de exclusión social hasta el fin del estado de alarma.

El nuevo Real Decreto-ley llega después de un mes de negociaciones entre los socios de Gobierno. Unidas Podemos presentó una enmienda de la mano de EH Bildu y Esquerra Republicana al anteproyecto de Presupuestos Generales. La medida fue criticada por ministros socialistas, como la vicepresidenta tercera, Nadia Calviño, y la de Defensa, Margarita Robles, y fue motivo de fricción en el seno del Ejecutivo durante varias semanas.

La nueva medida intenta generar una respuesta habitacional sin perjudicar a los propietarios. José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, lo afirmó en una rueda de prensa, luego de la reunión del Consejo de Ministros. Él fue quien negoció con Iglesias lo más grueso de esta normativa actualizada.

El nuevo decreto de desahucios prolonga hasta el 9 de mayo la moratoria que vencía el 31 de enero para los afectados por la crisis causada por el COVID-19. Además, se extiende la medida a la población perjudicada por otras causas económicas. Contempla, incluso, a los que se encontraban en situación de vulnerabilidad antes de la pandemia.

Se incluye en la medida a aquellas familias que ocupan pisos vacíos sin violencia y que tengan la condición de dependientes. También a las víctimas de violencia de género o que tengan a su cargo a menores de edad u otras personas dependientes.

Si el inmueble es propiedad de grandes tenedores de vivienda, el Estado podrá indemnizarlos si demuestran un perjuicio económico. Esta situación se produciría en el caso de que la vivienda estuviera en venta o alquiler antes de la ocupación.

Alternativa habitacional

El inquilino es quien debe pedir el aplazamiento del desahucio para personas vulnerables. Este tendrá que presentar en los juzgados su solicitud de suspensión. Las autoridades judiciales acudirán en ese caso a los servicios sociales municipales, quienes remitirán el caso a la comunidad autónoma.

Las autonomías en el lapso de quince días estarán obligadas a brindar una alternativa habitacional, pero esta no puede ser “un albergue o un polideportivo”, según ha afirmado el vicepresidente, sino que será una “vivienda digna”.

Si durante este tiempo la Administración autonómica no les proporciona esa alternativa habitacional, el desahucio se llevará a efecto. Las inmobiliarias podrán pedir compensación por el perjuicio que les haya ocasionado la obstaculización del lanzamiento.

Suspensión de los cortes de suministros

En este nuevo decreto, el Ejecutivo también ha aprobado la suspensión de los cortes de los suministros de luz, de agua y de gas por falta de pago durante el estado de alarma para los colectivos vulnerables. La medida, impulsada por el Ministerio de Transición Ecológica, se aplicará no solo a los titulares del contrato, sino también a aquellas personas que reúnan las condiciones de vulnerabilidad, pero no puedan acreditar la titularidad. Serán los servicios sociales y los mediadores sociales, como las ONG, quienes certificarán esta condición.

Compensación para propietarios afectados por el nuevo decreto antidesahucios

La compensación para propietarios sería por el precio medio del arrendamiento en la zona donde se encuentre el inmueble. Sumados los gastos en los que haya incurrido hasta el momento en que se levante la suspensión del desahucio o se termine el estado de alarma. También señala que, en los casos de viviendas ocupadas, los desahucios seguirán adelante si la vivienda ha sido ocupada con métodos violentos o para ejecutar dentro de ella actividades ilegales. También si se trata de la vivienda habitual o la segunda residencia de un propietario particular.

Con esta medida, el Gobierno cumple una de las peticiones de los grandes propietarios, que en las últimas semanas habían alertado del peligro que significaba para ellos esta normativa. No recibir una compensación a cambio sería equivalente a un acto de injusticia.

Resumen

En síntesis, este nuevo decreto ampara a todas aquellas personas perjudicadas por la crisis económica sufrida a lo largo de este año, sin dejar de poner atención a propietarios e inmobiliarias.

Contáctate con nuestros asesores de Oi Real Estate para más información.

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Mercado del alquiler en España: crónica del impacto del COVID-19

21 diciembre, 2020 No hay comentarios

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Se acerca fin de año y siempre es necesario realizar un balance de todo lo acontecido. El 2020 quedará en el recuerdo de muchos por los innumerables cambios que generó en nuestro estilo de vida y en nuestras metodologías de trabajo. Pero en esta oportunidad, decidimos hacer una radiografía del impacto que tuvo la pandemia sobre el mercado del alquiler en España. Para ello, hemos ordenado los hechos cronológicamente. Consideramos que solo así se puede comprender el curso de las cosas.

Disminución de la rentabilidad de los pisos turísticos

España es un país turístico, o al menos lo era antes del estallido de la pandemia del coronavirus. Según un informe elaborado por la asociación empresarial World Travel & Tourism Council (WTTC) en 2019, el turismo aportaba un total de 176 000 millones de euros anuales a nuestro país. Esto representaba el 14,6% del PIB. Y, además, generaba más de un millón y medio de puestos de trabajo.

Como consecuencia, la inversión en pisos turísticos representaba un negocio verdaderamente rentable. Sobre todo, en las zonas costeras y en los núcleos urbanos, como Madrid y Barcelona. Pero el COVID-19 llegó para cambiarlo todo. En efecto, según el Instituto Nacional de Estadísticas, en agosto el número total de viviendas de uso turístico en España se situó en 321 496. Esto apenas representaba el 1,3% del parque residencial.

Según el INE, en Madrid, al igual que en Barcelona, había alrededor de 17 mil pisos turísticos hacia el mes de agosto. Estos se concentraban en el distrito centro de la capital y en el Eixample y Ciutat Vella en el caso de la ciudad condal. Sin embargo, en el mes de octubre se observó una tendencia diferente: frente a la falta de demanda de pisos turísticos, el 64% de los propietarios de viviendas de este tipo decidieron pasarse al alquiler residencial. Algunos de ellos consideraron a esta como una acción necesaria, pero temporal. Aunque el 49% lo han hecho de manera indefinida.

“El hecho de que un 64% de los propietarios de alquiler vacacional ahora se hayan pasado al alquiler residencial y en el 49% de los casos lo hayan hecho de manera indefinida es una buena noticia para el sector ya que puede ayudar a dotar al mercado de más oferta”, explicaba en octubre Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa. Y, en efecto, eso es lo que sucedió.

Aumento del parque de las viviendas de alquiler

Como consecuencia de la falta de demanda de los pisos turísticos, la vivienda de alquiler en España aumentó un 63% en 2020. Durante el mes de marzo, la falta de cierre de operaciones de alquiler debido al confinamiento derivó en un aumento del stock disponible que llegó a duplicar al de los meses anteriores.

Los centros urbanos fueron quienes más se vieron afectados por este incremento en la oferta de pisos de alquiler. La Comunidad Autónoma de Madrid, por ejemplo, registró un aumento del 96,1%. Andalucía, por su parte, sintió un incremento del 81,6%. Le siguen en el listado la Comunidad Valenciana (66,7%), Canarias (62,4%), Baleares (61,9%) y Cataluña (58,6%). Como puedes ver, se trata, en general, de las comunidades que recibían a la mayor cantidad de los turistas que llegan a España.

Sin embargo, en otros municipios también se registró un incremento del parque de las viviendas de alquiler a largo plazo, aunque fue menos pronunciado. Nos referimos a Euskadi, donde la oferta aumentó un 33,9%; Galicia, donde el incremento fue del 27,5% y Castilla y León, donde fue del 21,7%. A ellas se suman La Rioja (18,8%), Navarra (17,9%), Aragón (10,1%), Asturias (9,3%), Cantabria (8,4%), Extremadura (7,4%) y Castilla-La Mancha (5,8%).

En algunas capitales, por su parte, el aumento en la oferta de viviendas de alquiler alcanzó el 200% este año. Es el caso de Granada y de Huesca, lugares donde el mercado es pequeño y los cambios se manifiestan con estadísticas más abruptas. Pero, además, hay otras ciudades que han doblado el número de viviendas ofertadas en 2020. Se trata de Sevilla (184,4%), Cádiz (172,2%), Cáceres (171,6%), Málaga (141,5%), Murcia (132,6%) y Córdoba (119,5%). También superaron el 100% Toledo (116,8%), Madrid (115,7%), Valencia (111%) y Jaén (101,8%). En Barcelona el incremento del stock fue del 91,6%, por detrás de Salamanca (98%) y Palma de Mallorca (94,5%).

Caídas de precios en el mercado del alquiler de las grandes ciudades

Tal y como lo dicta la Ley de la oferta y demanda, era de esperarse que un aumento tan considerable en el parque de las viviendas en alquiler derivara en una caída de precios. En efecto, esto es lo que pasó en las grandes ciudades como Barcelona y Madrid. A pesar de que los dos centros urbanos alcanzaron el precio máximo de la serie histórica en el mes de mayo, desde entonces el valor del alquiler ha caído un 10,7% en la ciudad condal y un 6,3% en la capital española.

Estas cifras eran impensables en enero, cuando apenas comenzaba este año. En ese entonces, los precios del alquiler continuaban aumentando y parecían no tener techo. En efecto, en tan solo cinco años, el español promedio pasó de destinar el 28% de sus ingresos para la renta a desembolsar hasta el 40% de su salario.

Al respecto, el director de estudios de Fotocasa, Ismael Kardoudi, sostuvo que la incidencia en el cambio de la demanda sí que ha afectado a las grandes urbes como Madrid y Barcelona. Y se espera que esta misma tendencia ocurra en otras ciudades con grandes volúmenes poblacionales durante los próximos meses.

Ligeros incrementos en los precios a nivel nacional

Ahora bien, la disminución de la demanda del alquiler de pisos turísticos no fue el único causante de la baja del precio de la renta en las grandes ciudades. El confinamiento también ha generado cambios radicales en las preferencias de los inquilinos. En efecto, se ha observado que un gran porcentaje de estos decidieron murarse hacia los pueblos o la periferia durante los últimos meses. Esto trajo dos consecuencias que, en algún punto, terminaron por equilibrarse. Por un lado, se profundizó el descenso en la demanda de los pisos de alquiler en las grandes urbes, lo que contribuyó a la caída de los precios de la renta. Por el otro, aumentó el interés de los inquilinos por los pisos de alquiler ubicados en las afueras. Esto hizo que aumentara la demanda en los pueblos pequeños y, por consiguiente, que aumentaran también los precios.

Según los últimos datos publicados por idealista, en noviembre, el precio del alquiler por metro cuadrado en España presentó un aumento interanual del 3,6%. En efecto, en septiembre de 2020 se obtuvo el máximo histórico de esta estadística: 11,5 euros por metro cuadrado. Desde entonces, el precio de la renta ha presentado ligeros descensos, pero continúa significando un aumento en el valor absoluto del precio del alquiler respecto de 2019.

Este contexto de fuerte crecimiento de la oferta y caída generalizada de los precios en los grandes centros urbanos generó otra consecuencia importante para el sector inmobiliario: el aumento del tiempo que se tarda en alquilar una vivienda. En parte, esto se debe a que los inquilinos buscan mejores oportunidades para comparar los precios y esto hace que se dilate la toma de decisiones. Pero, además, los propietarios son cada vez más cautos a la hora de seleccionar al futuro arrendatario. Todo esto ha generado que se tarde un promedio de cincuenta y ocho días en alquilar una vivienda, lo que representa diez días más que en 2019.

Previsiones sobre el mercado del alquiler en 2021

Anticiparnos a lo que ocurrirá en el mercado del alquiler en 2021 no es una tarea fácil, puesto que el coronavirus todavía amenaza con nuevos picos de contagios y con nuevas medidas restrictivas. Sin embargo, algunos profesionales empiezan a analizar qué ocurrirá el año próximo en el mercado de la vivienda.

Fotocasa, por ejemplo, ha entrevistado a más de quinientos agentes inmobiliarios, de los cuales el 70% sostuvo que el precio de la vivienda bajará durante 2021. Ahora bien, cuando se les preguntó respecto de cuánto tiempo creían que duraría la crisis en el sector, un 37% de ellos respondió que las consecuencias de la pandemia se prolongarán más de un año. Otro 30% sostuvo que las dificultades en su actividad se mantendrán entre seis meses y un año. Solo un 13% se mostró optimista y sostuvo que las cosas mejorarían en menos de seis meses.

Sin embargo, lo único que sí sabemos es que el mercado del alquiler sigue siendo un terreno fértil para la inversión. Si bien el coronavirus trajo consecuencias significativas al sector, el Real Estate ha sabido resistir y, más pronto que tarde, terminará de recuperarse de este fuerte impacto.

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