Las crisis sanitarias, económicas y laborales ocasionadas por la pandemia generaron problemas en el mercado de arrendamiento, sobre todo, en los alquileres de locales comerciales. En este artículo te contamos algunos de los problemas surgidos y sus posibles soluciones.
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La crisis económica derivada por la pandemia sufrida en España y en todo el mundo, ha golpeado fuertemente el mercado de alquiler. Particularmente a aquellos locales que debían seguir pagando sus alquileres a pesar de tener que haber cerrado sus puertas al público. El impago de rentas de los alquileres de locales comerciales impacta, en consecuencia, sobre los propietarios que dejaron de percibir ese ingreso mensual. Veamos en este artículo algunas de las soluciones que se implementaron para sostener a flote a estos sectores.
Contratos de arrendamiento para alquileres de locales comerciales
En condiciones normales, un contrato de arrendamiento en el cual alguna de las partes no cumple con las obligaciones establecidas, puede tener consecuencias económicas y legales. Las circunstancias derivadas de la pandemia, obviamente no estaban contempladas en los contratos ya que se trata de un caso excepcional e imprevisto. Los incumplimientos de contrato ocasionados por este tipo de situación tienen menos consecuencias y se pueden amparar según Legálitas.
En estos casos, se sobrentiende que, al tratarse de situaciones extraordinarias, se requiere de la colaboración de ambas partes del contrato. De ambas partes, porque además de sufrir los arrendatarios por el cierre de sus locales, la falta de pago afecta a los arrendadores. Sobre todo a los arrendadores particulares, pequeños que no tienen espalda para sostener los inmuebles si pierden el ingreso de renta mensual.
Algunas de las soluciones que se encontraron fueron desde poder suspender el pago de rentas temporalmente hasta reducciones también temporales. En otros casos, se acudió a las moratorias de pago.
Relación entre arrendadores y arrendatarios
La relación de diálogo entre arrendadores y arrendatarios es fundamental para tener conocimiento de la situación económica de ambas partes. De esta manera se sabrá si existe una dificultad económica provocada por consecuencia de la pandemia. Manteniendo un diálogo entre los dos podrán atravesar los períodos vulnerables de mejor manera.
Ayudas estatales
Desde Legálitas expresan que es importante estudiar la situación antes de dejar de pagar las rentas. Muchas situaciones adversas pueden paliarse con las ayudas extraordinarias del Estado y otras normativas que se estuvieron aplicando para la ayuda a los comerciantes en las distintas Comunidades Autónomas. Es mejor entonces cubrir los costes de renta con esas ayudas antes de tener peores consecuencias por cuestiones de impago, ya sea desahucio o tener que responder ante acciones legales.
En la actualidad, las ayudas de alquiler distinguen si el propietario es un gran tenedor o un particular. En el caso de que posea más de diez inmuebles urbanos y ha aplicado medidas en favor de los inquilinos o si es un propietario particular recibirá las ayudas estatales o estará excluido de tener que ayudar directamente al arrendatario.
Muchas arrendatarios han buscado ampararse con la solicitud de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Se trata de alteraciones sobrevenidas de las circunstancias tenidas en cuenta al formalizar el contrato. La aplicación o no de esta cláusula será evaluada por un Tribunal y dependerá de este si es tenida en cuenta o no para el caso que la solicite. La razón de esta cláusula es adaptar el contrato a la realidad económica y social que se está atravesando en este momento que difieren del momento en que se firmó el principio del convenio.
No debe tomarse la situación derivada de la COVID-19 para intentar beneficiarse sin excusa. Se debe analizar caso por caso cuando sea realmente necesario esquivar algunas cuestiones del contrato, al menos, por un tiempo. Si existieran alquileres de locales comerciales que ya pudieran sortear las dificultades sufridas y que ya lograsen costear las rentas, deben informar y regularizar la situación contractual original.
Situación con el IVA y el IRPF para los alquileres de locales comerciales
Sobre el IVA y el IRPF, fiscalmente, hay que abordar el estudio de cada caso concreto para poder integrar en las autoliquidaciones las cantidades correctas.
IVA
Los alquileres de locales comerciales devengan IVA. Esto quiere decir que que están obligados a repercutir IVA expidiendo una factura e ingresarlo a través del modelo 303 de manera trimestral. O sea que, si el inquilino efectúa un impago de su renta, el dueño del inmueble tiene que declarar el IVA de la misma manera que si hubiese recibido el pago.
Solo si el arrendador y el arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria por suspensión o carencia en el pago de la renta por caso del cierre temporal del negocio por consecuencia del estado de alarma por la Covid-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.
La acreditación de este tipo de acuerdo podrán efectivizarla las partes por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT. Esto significa que, si las dos partes han firmado un acuerdo en los términos de la consulta, el propietario del inmueble puede evitar adelantar un dinero que no ha percibido y que recibirá más adelante, lo que hará que le resulte muy favorable a nivel tributario.
IRPF
En el caso del IRPF se declaran los rendimientos obtenidos del local alquilado como rendimientos del capital inmobiliario. De tal manera, habrá que ver qué es lo que se pacta con el inquilino, para ver qué es lo que se va a incluir en la autoliquidación.
La ley de IRPF establece que son deducibles los saldos de dudoso cobro, siempre que esta eventualidad esté justificada. Se entienden como justificados los casos siguientes:
- Si el deudor se encuentra en situación de concurso.
- Si durante el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses y no se hubiese producido una renovación de crédito.
- En el caso de que un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.
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