¿Qué sucede cuando en un alquiler con uso distinto del de vivienda el arrendatario quiere desistir? ¿Cómo se compara este desistimiento con el que se da en los contratos de alquiler de vivienda permanente? En este post te lo contamos.
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Cuando se firma un contrato de alquiler de un local comercial puede suceder que, pasado un tiempo, el arrendatario quiera desistir del mismo. Quizá el proyecto comercial no funcionó o por distintas circunstancias ya no puede seguir con su emprendimiento. Entonces querrá saldar el mes en curso, incluso pagar una indemnización y dar por terminado el asunto. Pero la normativa para los contratos de alquiler para uso distinto al de vivienda se rige por otros principios. A continuación, analizaremos qué dice la ley.
Arrendamientos para uso distinto del de vivienda
En primer lugar, debemos dejar clara la definición de “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos define el concepto de alquiler de vivienda permanente. Allí dice que “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
El arrendamiento para uso distinto del de vivienda se define el la Ley de Arrendamientos Urbanos por oposición a la definición del arrendamiento de vivienda permanente. El artículo siguiente, el tercero, define en general el arrendamiento para uso distinto de vivienda de la siguiente manera. “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”. Es decir que todo arrendamiento que no tiene como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, se considerará “para uso distinto del de vivienda”.
Tipos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda
El mismo artículo 3 explicita dos ejemplos con carácter no taxativo (es decir, que puede haber otros ejemplos fuera de los que nombra). Se trata de los siguientes:
- Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.
- Los arrendamientos celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Diferencias con el alquiler de vivienda
Las diferencias entre el alquiler de vivienda y el alquiler para uso distinto del de vivienda consisten, en términos generales, en una menor protección al inquilino en estos últimos tipos de alquiler. La Ley de Arrendamientos Urbanos dispensa mayor protección al inquilino cuando se trata de un alquiler de vivienda permanente que cuando se trata de alquiler para uso distinto de vivienda.
Fianza
En los alquileres para uso distinto del de vivienda el pago de la fianza es el doble del dinero que se exige para alquileres de vivienda. Mientras que en los alquileres de vivienda se exige un mes de renta como fianza, en los alquileres para uso distinto de vivienda, se exigen dos.
Duración
Respecto de la duración de los contratos, los alquileres de vivienda obligan al arrendador a prorrogar el contrato hasta que se cumplan al menos cinco años. En el contrato de alquiler para uso distinto de vivienda, no hay un plazo mínimo de duración.
Desistimiento en alquileres para uso distinto de vivienda
Desistimiento en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el régimen aplicable para el desistimiento de los contratos de alquiler de vivienda. Transcribimos el texto a continuación. “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días”.
Respecto del desistimiento de los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, la realidad es otra. La Ley de Arrendamientos Urbanos no dice nada respecto al desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda. Es decir que el desistimiento en estos casos está sujeto a lo pactado en el contrato. Es por ello muy importante, establecer pautas claras de desistimiento para evitar problemas futuros. Si el contrato nada dice sobre el tema, el arrendatario estará obligado a cumplir con la paga de la renta por todos los meses por los que contrató.
Desistimiento en la jurisprudencia
La jurisprudencia ha fallado en general conforme lo explicado en el apartado anterior. Se ha establecido diferentes fallos —y en reiteradas oportunidades— que el desistimiento en los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes (art. 1255 C. Civil). Por lo tanto, no procede una aplicación análoga del desistimiento para contratos de arrendamiento de vivienda al carecer de identidad de razón (art. 4 del C. Civil).
En casos de alquileres para uso distinto de vivienda la jurisprudencia es bastante unánime. Para que el arrendatario pueda desistir del contrato antes del cumplimento del plazo pactado, es menester que dicha posibilidad esté plasmada explícitamente en el contrato como un pacto expreso. De esa manera se incluirán, asimismo, las indemnización que le puede caber pagar al arrendatario por dicha opción. De lo contrario, se perjudica al arrendador.
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