Sabemos que la decisión más importante en la vida de una persona puede coincidir con el momento de elegir su lugar de vivienda. Muchas veces parece más difícil la posibilidad de comprar un inmueble, y la gente se inclina por la modalidad de arrendamiento. En este caso te contamos de qué se trata el alquiler con opción de compra, una posibilidad que se acerca a ambos extremos. Recuerda de contactarte con nuestros asesores para una atención personalizada acerca del alquiler con opción de compra.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el alquiler con opción de compra?
Como la frase lo indica un alquiler con opción de compra es exactamente eso. Es decir, un inquilino puede arrendar una vivienda a un propietario, pero luego de determinado tiempo (pactado entre las partes), puede decidir comprar el inmueble. Por lo tanto, estamos hablando de una combinación entre dos operaciones inmobiliarias.
En la actualidad, la posibilidad del alquiler con opción de compra se ha convertido en una de las elecciones más adquiridas. Esta fórmula da lugar a invertir el dinero destinado para el alquiler de una vivienda a una posterior compra de ella.
En los casos de alquiler con opción de compra se ejecuta un modelo donde conviven un alquiler tradicional y una compraventa. Esta situación está amparada por un tipo de convenio que tiene dos negocios jurídicos. Significa que el inquilino arrienda una vivienda con las mismas condiciones que en un alquiler normal y después de pactar un plazo, en ese momento podrá decidir si ejerce la opción de compra o no.
Este tipo de operación genera interés entre todos aquellos que no tienen la posibilidad de lograr juntar grandes ahorros con los que acceder a la compra directa de un piso. También para los que no se pueden decidir de inmediato en la compra de un inmueble.
¿Cómo es el contrato para los inmuebles con opción de compra?
Para este tipo de negociación son necesarios dos contratos: el contrato de compraventa y el contrato de alquiler.
Contrato de alquiler
El primer contrato se rige bajo las normativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En él deben figurar una serie de cláusulas obligatorias:
- Los datos detallados del inmueble en cuestión: dirección, uso o destino, estado general.
- La vigencia: duración de los tiempos determinados para el alquiler de esa vivienda, y el plazo a partir del cual el arrendatario puede ejercer ese derecho a compra.
- Los precios: aquí se detallan los costes de las rentas anuales, y del alquiler mensual que el arrendatario va a tener que pagar al propietario. También la forma de pago y las fechas límites.
- El importe de la fianza y su derivación en caso de ejecutarse la compraventa del inmueble.
- La prima inicial por ejercer el derecho a compra siempre que se haya acordado con el fin de asegurar la posterior compra por parte del inquilino.
- Las obligaciones que le toca cubrir por los gastos en cada caso sobre el pago de los suministros, reformas, derramas, etc.
- Las posibles penalidades por incumplimientos de contrato de ambas partes.
Contrato de compraventa
Luego de vencerse el contrato de alquiler, tendrá lugar el contrato de compraventa, que en este caso se rige bajo las normas del Código Civil y en el Reglamento Hipotecario. Este modo de convenio puede ser un poco más complicado y deberán ponerse en detalle algunas otras cuestiones como las siguientes:
- La voluntad total y la obligatoriedad de que el casero venderá la propiedad al concluir el plazo de alquiler al inquilino.
- La posibilidad del inquilino de decidir si finalmente quiere comprar o no el inmueble sobre el cual se ha pactado el arrendamiento.
- Los plazos, teniendo en cuenta cuánto tiempo tiene el inquilino de utilizar el derecho de compra.
- El precio exacto de la venta del piso.
- El porcentaje de las cuotas de alquiler que se pueden deducir después de la venta.
- La prima inicial aportada por el inquilino para la ejecución de compra.
- La distribución de los impuestos y pagos asociados a la compraventa, teniendo en cuenta quién es responsable del gasto.
Derechos y obligaciones del inquilino
En los casos de alquiler con opción de compra, los inquilinos, al igual que en otras situaciones, cuentan con una serie de derechos y otras obligaciones que deben respetarse.
Entre los derechos se distinguen los siguientes:
- El derecho de permanecer alquilando en esa propiedad durante los años mínimos estipulados por ley o el plazo que se haya acordado entre las partes.
- La posibilidad o la exclusividad de la compra, esto quiere decir que será el inquilino la única persona que podrá comprar la casa durante el plazo pautado.
- El derecho a la deducción del alquiler, teniendo en cuenta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
- La garantía de deducir todas las mensualidades que haya pagado el inquilino al precio de compra pactado.
Por supuesto, también existe un listado de obligaciones o responsabilidades que el arrendatario debe cumplir. Aquí te mostramos dos ejemplos primordiales:
- Pagar a tiempo la renta, ya que si el inquilino tarda más de dos meses en pagar la renta, perderá automáticamente la opción a compra.
- No prorrogar el contrato. Si el arrendatario decidiera prorrogar la vigencia de alquiler, también, perderá de forma inmediata la posibilidad de comprar el inmueble, porque estaría incumpliendo con una exigencia fundamental para este tipo de operación. Se anula irreflexivamente el contrato de compraventa.
Derechos y obligaciones del propietario
Los propietarios cuentan con derechos que deben ser tenidos en cuenta por ambas partes. Estos son los siguientes:
- Recibir el pago de la renta de manera adecuada, sin retrasos, todos los meses.
- El derecho a subir el precio de la vivienda siempre y cuando se relacione con los datos del IPC.
- La posibilidad de solicitar una prima para la ejecución de esta opción de compra. La prima se conoce como aquella cantidad que el inquilino entrega al propietario para mantener la ejecución de opción de compra. Este monto suele variar entre un 5% y un 10% del valor pactado total de la vivienda.
Por otra parte, las obligaciones del propietario tienen que ver con lo siguiente:
- Mantener en regla todas las cláusulas declaradas en el contrato. Aquí es importante que sepa que no puede ceder de ninguna manera, ni alquilar, ni vender a un tercero el piso, aunque mejoren la oferta.
- Responsabilizarse por la reparación o las reformas del edificio, al igual que lo hace un propietario en un alquiler tradicional.
- Declarar las ganancias percibidas por el alquiler ante Hacienda.
- Declarar la ganancia por la ejecución de la prima.
Ventajas del alquiler con opción de compra
Para el comprador
Todo el alquiler que se paga se deduce del precio final, con lo cual es una buena opción para quien quiere ir ahorrando al mismo tiempo que no siente que tira el dinero en un alquiler que no va a recuperar.
Tiene la compra asegurada, aunque existan posteriores ofertas mejores para el anterior propietario.
Para el vendedor
Gana dinero con el alquiler desde el primer momento, es decir, no tiene que esperar un número de meses concreto para poder recibir algún ingreso. Con la prima se asegura un ingreso de dinero alto y rápido.
No tendrá la vivienda vacía mientras espera el momento de la compraventa, y así evitará situaciones de ocupaciones o de deterioro del inmueble por falta de uso.
Esperamos haberte clarificado los puntos fundamentales sobre el alquiler con opción de compra. Si necesitas más información para decidirte sobre cuál operación te sienta mejor, contáctate con Oi Real Estate.
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