El agente inmobiliario recibe decenas de consultas diarias. Algunas con la mera intención de buscar un asesoramiento de base, otras de boca de futuros clientes. Con algo de experiencia en el paño, sabrás identificar rápidamente a quien busque recabar información para emprender de forma particular una negociación, de quien seriamente ha acudido a ti con la intención de iniciar una diligencia inmobiliaria; y seguramente luego de haber estudiado y comparado tus servicios y los de tu competencia más cercana. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo guiar a aquellos clientes que compran para alquilar, como forma una de inversión a pequeña escala. Si bien esta clase de clientes no son los mayoritarios, requieren de un trato y un acompañamiento especial. Te invitamos a leer para conocer mucho más.
En este artículo encontrarás:
Quiero adquirir un inmueble para ofrecerlo en alquiler
Es una consulta para la que debes estar preparado. Recuerda que si este tipo de clientes ha llegado hasta la puerta de tu oficina será seguramente porque ha investigado cómo te desenvuelves en el mercado; lo más probable es que ganar esa negociación esté más al alcance de la mano de lo que te imaginas. Pero… ¿consideras que quien invertirá en ladrillos (no para tomar la propiedad para su uso de vivienda habitual, sino para ofrecerla en alquiler) será un cliente más sencillo? Estar atento de antemano a las distintas vicisitudes que puedan presentarse a lo largo de este tipo de diligencias, será clave para que la misma llegue a buen puerto, y en poco tiempo.
Lo principal, a la previa, es poder estimar al menos en forma aproximada cuál será la rentabilidad de ese alquiler, en un futuro medio ¿Por qué? Pues porque esa es la principal preocupación entre los clientes Clientes que compran para alquilar. Para ello, es conveniente realizar un minucioso análisis acerca de los gastos que supondrá llevar a cabo esta acción inmobiliaria. Calcular la rentabilidad de una propiedad que aún no ha sido adquirida conlleva una serie de cálculos esenciales. Vamos a verlos en los párrafos siguientes.
Clientes que compran para alquilar
Para calcular y conocer finalmente los gastos que van a implicar la operación, debes considerar tres puntos fundamentales:
- Sus gastos fijos: impuestos prefijados (dependiendo por supuesto la Comunidad o incluso el barrio); tasa de basuras, seguros hogareños, el IBI, etc.
- Reparaciones y mantenimiento: Para recuperar rápidamente la inversión y a la vez lograr una mayor rentabilidad, es aconsejable buscar una vivienda al menor precio posible, pero en equilibrio con los costos en refacciones que seguramente precise. A su vez, se deberá considerar los costos en mantenimiento a futuro; como roturas de electrodomésticos o demás gastos en reparaciones edilicias que deberán correr por cuenta del propietario.
- Nivel de inversión: Para calcular el nivel de inversión necesaria para encarar esta operación inmobiliaria, se realiza un cálculo global, en parte considerando los dos puntos anteriores. Total de impuestos y gastos fijos, el IVA (del 10% en el caso de las compraventas inmobiliarias), escribanías, comisiones de la inmobiliaria, etc.
¿Cuál será la rentabilidad del alquiler?
Es la pregunta que tendrá en la cabeza el cliente desde que inicia la consulta. Como dijimos, tener en claro gastos fijos, mantenimiento y niveles de inversión te ayudará a ofrecer un presupuesto ideal y calcular junto a tu cliente el resultado más próximo.
Veamos en un breve ejemplo, cuál es la fórmula más aplicada para llegar fácilmente y sin temor a equivocarnos al resultado de la rentabilidad de la propiedad a adquirir:
- Ingreso del alquiler (medido en forma anual): 10.000 euros. Esto quiere decir que el contrato de alquiler estipulará una cuota mensual de 833 euros.
- Gastos anuales fijos: 2.000 euros. Considera aquí los gastos de mantenimiento y refacciones de las que deba hacerse cargo el dueño de la propiedad, o sea tu cliente.
- Niveles de inversión: 200.000 euros. Aquí se incluyen gastos para compraventa, impuestos, asesoría, inmobiliaria, escribanías, etc.
Realicemos juntos el cálculo
Una vez que tenemos estos números claros (recuerda que en el párrafo anterior hemos brindado un mero ejemplo), podremos realizar el cálculo. El mismo, eventualmente no falla; y es el aplicado por la gran mayoría de las inmobiliarias y las oficinas de agentes inmobiliarios autónomos.
10.000 – 2.000 / 200.000 x 100
Este cálculo en el que involucramos los tres índices a los que llegamos estimativamente nos ofrecerá que la rentabilidad neta anual alcanzará el 4%. Nada mal.
Dependiendo el momento y el lugar
Este resultado del 4% en la rentabilidad neta comprendida en un año completo, puede depender de muchos factores. Si realizas la operación en un sitio donde la demanda es alta y la oferta requerida (ciudades top, de alto costo de vida y elevado poder adquisitivo en lo general), seguramente ofrecerá una rentabilidad mayor; ya que los índices que compondrán el cálculo serán a su vez más altos. Sin embargo, si el cálculo se proyectara sobre una zona sin demanda, como un pueblo alejado de la ciudad, en una región turística, encontrarás que el margen de rentabilidad es mucho menor por las mismas causas.
En ese sentido y si bien el cálculo podría ser aplicado a todas las regiones, una alta rentabilidad dependerá entonces de infinitas y a la vez cambiantes variables. Veamos algunas de ellas (acaso las más comunes) que pueden llevar a que los índices volcados al cálculo se vean alterados durante el transcurso mismo de la negociación, sino la rentabilidad prevista.
Variables que trastocan los índices
- Reformas inesperadas y costosas.
- Facilidad para adquirir la propiedad, pero aletargamiento en conseguir el inquilino.
- Morosidad en el pago de la cuota. Es aconsejable incluir en el contrato del alquiler un seguro por impago, así sea que esto eleve el costo del contrato.
Como agente inmobiliario… ¿Cuál es tu experiencia en clientes que compran para alquilar? ¿Aplicas este cálculo o utilizas otro? Nos encantaría conocer los detalles.
Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
Te invitamos a suscribirte a nuestras redes y enterarte de nuestras promociones y novedades del mercado inmobiliario:
