Agencia Negociadora del Alquiler

Invertir en vivienda para alquilarla sigue siendo rentable a pesar de la crisis. Pero un informe publicado recientemente por la Agencia Negociadora del Alquiler sostiene que los beneficios serán mayores si el propietario es una persona física.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha publicado recientemente un estudio en donde asegura que invertir en vivienda de alquiler es más rentable para el pequeño propietario que para los grandes tenedores de vivienda. Este estudio se fundamenta en cinco pilares que son:

• Los beneficios fiscales.
• El tiempo de duración del contrato.
• Los gastos de constitución del alquile.
• La posibilidad de recuperar la vivienda alquilada,
• La facilidad de actuación frente a una ocupación ilegal.

Invertir en vivienda: datos estadísticos

La rentabilidad bruta por la compra de una vivienda para alquilar bajó en el tercer trimestre del 2020. Pues alcanzó un valor del 7,9%; mientras que en el primer trimestre del año rondaba el 8,2%. Ahora bien, las capitales españolas que mostraron una mayor rentabilidad para este tipo de operaciones fueron:

Lleida (8,1%), Murcia (7,8%), Huelva (7,2%), Castellón de la Plana (6,9%) y Santa Cruz de Tenerife (6,8%). En Barcelona, por su parte, hacia el cierre del tercer trimestre, la rentabilidad de la inversión se había estabilizado en un 4,7%. Mientras que en Madrid se situaba en un 5,2%.

Pero, a pesar de esta caída, la rentabilidad de invertir en vivienda sigue siendo favorable para el comprador. Pues continúa siendo un activo a través del cual se pueden obtener importantes ganancias, sobre todo a través del alquiler. En efecto, la rentabilidad obtenida por el alquiler de una vivienda multiplica por veinte a las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a diez años, según idealista.

Por todo esto, muchos inversores han decidido comprar viviendas para destinarlas al alquiler. En algunos casos, la adquisición se realizó como persona física y, en otros, como persona jurídica. Sin embargo, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha asegurado que este tipo de inversiones le aportan más beneficios al pequeño propietario.

Agencia Negociadora del Alquiler: invertir en vivienda es más rentable para el pequeño propietario

Un estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler sostiene que invertir en vivienda es mucho más beneficioso para el pequeño propietario que para los grandes tenedores de viviendas. Esta afirmación posiblemente contradiga al ideario popular, en donde existe la creencia de que las grandes empresas son las que disfrutan de mayores beneficios fiscales. Sin embargo, José Ramón Zurdo, el Director General de ANA, sostuvo que:

“Siempre que se habla de inversiones, la creencia más generalizada es que las empresas serán las más beneficiadas, bien porque tengan un mayor conocimiento y experiencia en la materia, o porque las leyes y las normas van a ir su favor”. Pero también agrega que “en el alquiler de viviendas, la situación es la contraria: son los propietarios particulares los que obtienen mayores beneficios, y no solo económicos, a la hora de comprar una vivienda para luego destinarla al alquiler residencial”.

Ahora bien, ¿en qué se basan los directivos de la Agencia Negociadora del Alquiler para afirmar que invertir en vivienda para alquilar es más rentable para el pequeño propietario? A grandes rasgos, parten de la base de que cuando el titular del arrendamiento es una persona física, “el alquiler tiene un tratamiento jurídico y fiscal más favorable que cuando el arrendador es un mercantil”. Entonces, ¿en qué consiste ese tratamiento favorable? En cinco pilares fundamentales que detallamos a continuación.

Reducción fiscal para los pequeños propietarios

Los pequeños propietarios que deciden invertir en vivienda son beneficiarios de una bonificación en la declaración de la renta. Esta última se trata de una reducción fiscal de hasta el 60% de los rendimientos netos que obtenga el propietario por el alquiler. Aunque cabe agregar que esta deducción solo se podrá aplicar cuando el arrendamiento se destine a vivienda habitual y no al de tipo vacacional.

Este beneficio se perdería si el propietario fuera una persona jurídica. Con la única excepción de que se tratara de una “sociedad cuyo objeto social fuera la inversión en viviendas y tuvieran un régimen fiscal más favorable”, como ocurre con las socimis y los fondos de inversión.

Menor plazo en el contrato de alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración del contrato de alquiler será de siete años cuando el propietario fuera una persona jurídica. Pero si fuera una persona física, en cambio, el plazo será de cinco años. ¿Por qué esto se plantea como un beneficio? Pues porque al existir plazos menores, es más fácil recuperar la vivienda en caso de que existieran diferencias o inconvenientes con los inquilinos.

Posibilidad de recuperar la vivienda en caso de necesidad

Otra de las ventajas de invertir en vivienda de alquiler a través de la figura de persona física es que la Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza al propietario a recuperar su vivienda en caso de necesidad personal. Incluso antes de la finalización del contrato de alquiler. En cambio, “un arrendador persona jurídica no podría hacerlo, porque la ley limita esta causa de recuperación de las viviendas arrendadas solo a las personas físicas”, detalla el estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler.

Este beneficio poco tiene que ver con la rentabilidad de la inversión. Pero es una ventaja destacable, teniendo en cuenta los problemas que pueden presentarse a la hora de alquilar una propiedad.

Menos gastos para el propietario si es persona física

El estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler también agrega que los gastos de constitución del contrato de arrendamiento cuando el propietario es una persona física son menores. En otras palabras, aquellos gastos que deriven de la formalización de los contratos serán asumidos por el inquilino cuando el propietario sea una persona física. Mientras que, si se trata de una persona jurídica, será esta última la responsable de asumir esos costes.

Posibilidad de recuperar la vivienda más rápido en caso de ocupación

Si bien este último punto tampoco se refiere a la rentabilidad propiamente dicha, es importante tenerlo en cuenta. Pues una casa okupada no generará más que pérdidas para el propietario. Es por eso que la Agencia Negociadora del Alquiler incluye este punto como uno de los beneficios de invertir en vivienda para arrendar a través de la figura de persona física.

Los casos de ocupación en España han ido aumentando considerablemente en los últimos años. En efecto, los datos estadísticos sostienen que las denuncias por ocupación ilegal de inmuebles han aumentado en un 40,9% durante los últimos cuatro años. De esta manera, en el 2019 se sumaron un total de 14 621 denuncias al respecto, y siguen aumentando en este 2020.

Es por eso que el quinto beneficio de invertir en vivienda de alquiler como persona física es que “en casos de desahucios promovidos por arrendadores personas jurídicas, que no sean grandes tenedores de inmuebles, cuando los tribunales detecten que los inquilinos arrendados estén en situaciones de vulnerabilidad, pueden suspender los lanzamientos hasta un periodo de tres meses. Frente al mes de suspenso en el caso de arrendadores personas físicas”.

En definitiva, según el estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler, invertir en vivienda para alquilar es más rentable para el pequeño propietario y no tanto para las grandes empresas. No obstante, la tasa de retorno de la inversión es favorable para cualquiera de las figuras jurídicas mencionadas. A través de este estudio se pretende demostrar que, frente a la posibilidad de elegir si invertir como persona jurídica o como persona física, la segunda opción será la más ventajosa, según la ANA.

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