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Desde Oi Real Estate sabemos que comprar o vender una propiedad es uno de los pasos más importantes en la vida de cualquier persona. Y también que demanda, además de una gran inversión y tiempo, un proceso que muchas veces puede resultar algo complejo. Por tanto, queremos brindarte la información precisa sobre uno de sus pasos. En esta oportunidad, te detallamos los puntos claves que debes considerar para llevar adelante la firma del contrato de compraventa de una vivienda.

Por lo tanto, si estás pensando en la compra de tu casa propia o en la venta de un inmueble, te encuentras en el post indicado.

Se trata del documento que certifica que una persona (vendedora) entrega un inmueble a otra (compradora) a cambio de una cantidad de dinero acordada.  Por lo tanto, el contrato de compraventa de una vivienda tendrá carácter bilateral (acuerdo entre dos partes) y regulador (establece derechos y obligaciones de las partes).  

El Código Civil español establece en el Título IV que “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.

Asimismo, en los casos en los cuales se entregase el inmueble a cambio de una parte en dinero y otro por otro bien mueble o inmueble estaríamos en presencia de un contrato por la intención manifiesta de los contratantes. Y, en aquellos acuerdos en los cuales el valor de bien mueble o inmueble excede al del dinero se tratará de una permuta.

Para llevar adelante la firma de un contrato de esta índole, es necesario que ambas partes tengan la capacidad real y suficiente para poder cumplir con lo acordado y las propias obligaciones. Un punto importante a considerar es que acuerdo contractual se cumple por voluntad propia de las partes. Por lo tanto, resulta fundamental que se declare de manera concreta el consentimiento de la trasmisión de la propiedad a cambio de un precio determinado.

Al momento de llevar adelante la venta de una vivienda, la firma del contrato de compraventa significará la escritura de la sucesión. Es decir, es el comprobante que la operación está siendo exitosa. De esta manera, se evitan futuros incidentes.

En este sentido, luego de conseguir el futuro comprador, se deben realizar una serie de pasos para llevar adelante la firma del contrato de compraventa de una vivienda. Los mismos son los siguientes:

Confirmar cual es la situación jurídica de la vivinda

Luego de la búsqueda de la vivienda que mejor se adapte a tus necesidades y economía y de haber dado con ella, debes corroborar algunos puntos claves para conocer si todo está en regla. Nos referimos a cuestiones como:

• ¿Quién tiene la titularidad de la vivienda? ¿Cuántos propietarios tiene?

• ¿Cuál es el estado en el que se encuentra la propiedad?

• Si la vivienda se encuentra libre de cargas o deudas (impuestos, cuotas en la comunidad de propietarios)

• Si la propiedad dispone de la cédula necesaria de habitabilidad. Además, conocer el estado energético del inmueble, es decir, si dispone de certificación.

La manera de poder consultar todo acerca del estado de la propiedad es mediante la solicitud de una nota simple en el Registro de la Propiedad. De manera sintética, es el documento que te brindará la información precisa sobre la vivienda. De esta manera, en el caso de que algo no se ajuste a lo pactado puedas reclamárselo al vendedor de manera inmediata.

En el caso, luego de obtener los datos de la vivienda, todo se encuentra en orden el vendedor y tú pueden llevar adelante la realización del contrato de compraventa.

Corroborar normas de urbanización para fincas o terrenos

Si lo que se está transfiriendo mediante un contrato de compraventa es una finca o un terreno se deberá certificar que el mismo cumple con determinados requisitos de urbanización. Este paso se deberá llevar acabo en el ayuntamiento en el cual se encuentre la parcela a la venta. Es decir, se deberá corroborar si está en suelo urbano o rural, su es posible que se urbanice o no. Así como en el caso de viviendas, en estas situaciones también se deberá descartar que no existen tributos por liquidar.

Además, se recomienda asegurarse de que la superficie de la parcela sea exactamente la misma que figura en el Registro. Es una forma de evitar futuros inconvenientes con los propietarios de terrenos vecinos.

Firma de un precontrato

Una vez confirmado que la vivienda se encuentra en condiciones aptas para ser transferida es posible llevar adelante un precontrato. Sobre todo en los casos en los que se requiere la contratación de un crédito hipotecario.

La función de este tipo de documento recae en asegurar la operación de compraventa y no es obligatorio, pero si de gran utilidad para las agencias y los vendedores particulares para concretar la operación.

Es conocido de manera general como contrato de arras. En él se pacta una seña a cuenta del precio total de la venta. Es decir, el comprador entrega una parte del valor total del inmueble. Si el comprador no cumple con su parte perderá la seña entregada. Por su parte, si el vendedor no cumple con sus obligaciones deberá devolver el monto recibido de manera doble.

En el precontrato debes prestar mucha atención ya que, en norma general, las partes quedan obligadas a la realización del contrato de compraventa definitivo.  Por tanto, si decides llevar adelante la compra de una casa determinada debes estar completamente seguro de ello. Además, si planeas comprar la vivienda mediante un crédito hipotecario debes asegurarte que cumples con los requisitos necesarios y que la propiedad está habilitada para obtener dicha financiación. Así como el vendedor deberá asegurarse que lo pactado cumple con sus expectativas de venta.

Firma del contrato de compraventa de vivienda

Después de haber pactado con tu vendedor el precio final de la vivienda y, posiblemente, haber entregado una señal mediante un precontrato de arras, llega el momento de la firma del contrato de compraventa.

Como dijimos, en él se deberá detallar, de manera rigurosa, el objeto de la operación, sus características, las cláusulas correspondientes, los derechos y obligaciones de las partes, y la firma de ambas.

Por lo general, se realiza en la oficina de un abogado competente o de la gestoría que lleva adelante la operación, en caso de ser así. Todas las partes que integren el proceso de compraventa deben presentarse con identificación para llevar adelante la firma. Una vez realizado y firmado el contrato, todas las partes se quedan con una versión original del contrato.

Luego, se debe llevar adelante el acto de escritura pública ante un notario para poder inscribir la propiedad en el registro. En caso de viviendas de segunda mano, cambiar la titularidad de la propiedad.

Ya entregada la vivienda deben pagarse los impuestos de la propia compra. Nos referimos al IVA, si se trata de un inmueble nuevo, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si a propiedad es usada.

Con las facturas que acrediten la liquidación de cada tributo, junto a las copias simples de la escritura, se procederá a inscribir la compra en el registro. En los casos en los cuales se detecten vicios luego de recibir la vivienda, el comprador podrá reclamarlos cuando se den las siguientes circunstancias:

• Si es una vivienda usada en un lapso de 6 meses.

• Si la vivienda es de primera mano en un plazo de entre 1 y 10 años según el problema existente.

Cuando se firma un contrato de compraventa de una vivienda es de suma importancia atender a los diferentes datos que lo integran. Es un punto clave para lograr evitar conflictos legales que puedan llegar a provocar la pérdida de la vivienda.

En este sentido, nos referimos a las cláusulas de la compraventa que integran el contrato. Las mismas funcionas como condiciones estrictas a cumplir que se refieren a diferentes aspectos del acuerdo. Como ser la información personal de las partes, el valor del acuerdo, la fecha de entrega de la vivienda, las cargas de la misma, etc.

A continuación, te detallamos las principales cláusulas que no pueden pasar desapercibidas antes de firmar el contrato de compraventa de tu vivienda.

Información de las partes involucradas

La información personal de las personas que se encuentran involucradas en la operación es central y pueden identificarse varias situaciones.

A modo de datos personales de las partes nos referimos a:

• Nombres y apellidos completos,
• Número de identificación,
• Domicilio,
• Número de contacto

Y en cuanto a los posibles casos que pueden suceder nos referimos a:

• Si la propiedad es un bien ganancial deben firmar ambos cónyuges.
• En caso de que la operación este siendo realizada por una agencia inmobiliaria, suele firmar el contrato el representante legal de la misma.
• Si el propietario del inmueble ha fallecido, los herederos deberán firmar el contrato. En estos casos, deberán tener al pendiente y en regla la documentación que acredite la sucesión y el pago del impuesto correspondiente.

Precio acordado

En esta cláusula se detalla todo lo vinculado a los valores acordados entre las partes. Es decir, el precio negociado final, el monto mensual a abonar, costos extras y los intereses. Estos datos se deben incluir de manera desglosada y clara. En este punto, como comprador tienes que estar completamente de acuerdo con cada uno de los puntos explicitados.

Además, debe incluirse una cláusula ante posibles costos extras que puedan presentarse una vez recibido el inmueble. Es decir, se detallarán las garantías de refacciones o la sustitución de materiales en caso de que surjan problemas ocultos no detectados previo a la firma del contrato.

En la descripción de las formas de pago, el total acordado, debe incluirse, además, si se ha realizado un contrato de arras y el valor entregado por el mismo. Por último, se debe incluir una cláusula en caso de una posible recisión del contrato de compraventa de vivienda.

Especificación del contrato de arras:

Cláusula de recisión:

Descarga un modelo de contrato de compraventa

Luego de completar el siguiente formulario podrás descargarte en forma gratuita un modelo de contrato de compraventa

Cláusula de multas y penalizaciones

Se trata de aquellas cláusulas vinculadas con el pago en tiempo y forma en relación a lo acordado. Si bien adelantar el pago de una hipoteca en el caso de dispones con anterioridad a la fecha de pago el dinero es muy práctico, muchas veces las entidades financieras cobran intereses ante estas situaciones. Es decir, ante la modificación del calendario de pagos acordado.

Por lo tanto, cuando lleves adelante la lectura final del contrato de compraventa te resultará de gran ayuda prestar atención a esta cláusula. En este sentido, debes asegurarte de la existencia o no de intereses o penalizaciones en caso de querer abonar por adelantado.

Otra recomendación para evitar algún tipo de multas, es revisar el apartado de permisos de edificación. Se trata de identificar si en el contrato figura la posibilidad de sumarle metros de construcción a la vivienda.

Gastos de la operación y cargas de la vivienda

Como mencionamos anteriormente, es fundamental reconocer si la propiedad que vamos a adjudicar dispone de cargas. Por lo general, la más reconocida es la carga por hipoteca. En este caso, debes infórmate las posibles soluciones, ya sea solicitando al vendedor que cancele la deuda, subrogando el crédito o cancelando la deuda en el mismo momento en que se realiza la operación de compraventa.

Como ya te hemos recomendado, puede solicitar a nota simple para conocer dicha información.

En el contrato aparecerá dicha cláusula de la siguiente manera:

Por la parte de los gastos, se deben tener en cuenta dos partes. Por un lado, los gastos vinculados a la comunidad de propietarios. En el caso de existir deudas con la comunidad, una vez realizada la operación es el comprador quien deberá asumir el pago de las mismas. Por tanto, es de suma importancia remarcar en el contrato la no existencia de deudas, o que, en caso de existir, serán devengas por el vendedor previo a la fecha de compraventa acordada.

Y, en segundo lugar, los gastos propios de la compraventa son:

• Plusvalía Municipal.
• Escritura pública en la notaría.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Gestoría, en el caso de ser necesario.
• Otros gastos e impuestos

En estos casos, en el contrato debe estar aclarado de manera concreta y clara que gastos corresponde a cada una de las partes.

Te recomendamos leer este paso a paso de como comprar una vivienda en España.

Pasos a seguir para comprar una casa en España: ¿cuáles son los requisitos, gastos e impuestos?

Esperamos te hay sido de gran utilidad esta guía actualizada acerca del contrato de compraventa de una vivienda. Si te has quedado con algún pregunta, duda o inquietud puedes dejarnos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Además, si estas pensando en comprar o vender tu casa podemos acompañarte, sabemos cómo hacerlo. Puedes ponerte en contacto de manera directa y te acompañaremos en todo el proceso.

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