¿Estás por firmar un contrato de alquiler y tienes dudas respecto de la actualización de renta? ¿Con qué periodicidad se debe hacer? ¿Hay un límite? ¿Qué dice la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la actualización de renta? En este post te damos las respuestas.
En este artículo encontrarás:
Es común que, al momento de firmar un contrato de alquiler, surjan dudas respecto de cómo debe realizarse la actualización de renta. Si la economía o el mercado inmobiliario varía y la renta sigue estable, una de las partes (casero o inquilino) podría verse perjudicada. Para estos casos, la Ley de Arrendamientos Urbanos nos da parámetros para establecer cuentas claras que, como dice el dicho, mantendrán la amistad (o al menos la paz) entre arrendador y arrendatario.
Actualización de renta en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos
La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. En lo que se refiere al tema de este post, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. A continuación te explicamos con mayor detalle este cambio
Pacto expreso
¿Qué sucede si no se estableció por escrito en el contrato que la renta será actualizada? Si el contrato no prevé la posibilidad de actualización, pues entonces no se podrá modificar el valor de la renta. La ley dice textualmente: “En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos”. Es por ello que es importante dejar por escrito en el contrato las condiciones de actualización. Si no existe una cláusula de actualización en el contrato, habrá que esperar al vencimiento del mismo para plantear cualquier cambio en el monto de la renta.
Periodicidad de la actualización de renta
Quizá te preguntes si es posible, o si se permite, actualizar la renta en tu contrato de alquiler en cualquier momento o sí la ley solo permite hacerlo en determinados momentos. La ley deja establecido claramente que la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Siempre en los términos pactados por las partes.
Metodología de actualización
¿Se puede establecer cualquier metodología para actualizar el valor de la renta? Las partes pueden pactar el índice o metodología de actualización que decidan de común acuerdo. Recordemos que para poder actualizar la renta es indispensable, en primer lugar, que esa posibilidad esté expresada por escrito en el contrato. Si existe el pacto expreso en el contrato, pero no se detalla el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Esa actualización se realizará para cada anualidad tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
El Instituto Nacional de Estadística es el organismo responsable del cálculo y publicación mensual del Índice de Garantía de Competitividad.
Límite del incremento
La Ley de Arrendamientos Urbanos también plantea un límite al incremento de la renta en su actualización. Esto se debe a que se trata de un tema de Estado y se propende a salvaguardar la necesidad de vivienda de los españoles y las españolas. El incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización. Para ello se toma como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Notificación de actualización y primer pago
Es un tema que muchas veces genera dudas. ¿Cuándo se debe pagar por primera vez la renta actualizada? Para ello es fundamental que la parte interesada notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado. Si el arrendatario lo exigiera, el arrendador deberá acompañar con la notificación la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada realice la notificación a la otra parte. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Alquileres regulados por la antigua ley
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entró en vigor el 6 de marzo de 2019. Todos los contratos de alquiler firmados antes de esa fecha, se rigen por el régimen jurídico anterior. Como dicta el principio general de derecho: las leyes no se aplican de manera retroactiva.
Por ende, los contratos firmados antes del 6 de marzo respetan la libertad de pacto entre las partes. Es decir que se pueden actualizar de acuerdo a lo que se haya acordado en el contrato. Se puede subir anualmente el porcentaje que se haya pactado sin límite alguno. Por ejemplo, se puede haber pactado que la renta aumentará un 4% cada año y ello sería legal., amén de lo que arroje el Índice de Precios al Consumo.
Aunque en estos casos existe libertad de pactos, solo se puede actualizar la renta del alquiler de manera anual. En el caso que conste un pacto de actualización, pero su contenido no sea claro respecto al índice, se aplicará el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad.
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