La acción de cesación consiste en la forma legal que tienen los propietarios o inquilinos para obligar a un vecino que se comporta de un modo inadecuado a discontinuar su contrato y abandonar su vivienda.
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Imaginemos que encontramos el piso de nuestros sueños. Conseguimos los ahorros y los préstamos necesarios para ingresar en una hipoteca. Luego de buscar por varios meses encontramos el barrio ideal, el living perfecto, los ambientes donde construiremos nuestro pequeño mundo. Al tiempo nos mudamos y las primeras noches son perfectas.
Al cabo de unos días el sonido de la música y ruidos molestos del piso de arriba no nos dejan dormir. Pensamos que será sólo una noche y lo dejamos pasar. Con el correr de las semanas esto vuelve a suceder una y otra vez. Averiguamos con los otros vecinos y enseguida notamos que es una conducta constante de los habitantes del departamento . El sueño ideal de nuestro hogar se comienza a romper. ¿Tiene solución este problema?
Cuando las molestias e imprudencias de algunos vecinos se hacen excesivas existen mecanismos legales para ponerles un freno. Desde frecuentes ruidos molestos a conductas peligrosas reiteradas y otras que incluso ponen en riesgo la vida de otro, la ley contempla una forma para expulsar al vecino en cuestión.
Esta acción contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal se utiliza sólo para casos extremos. De esta manera se posibilita la expulsión de hasta tres años al propietario que realiza actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Este comportamiento deberá comprobarse mediante fotos, videos y audios para que los Tribunales puedan tomar medidas. Además las acciones deberán ser constantes y el vecino considerado molesto deberá ser apercibido previamente para poder iniciar las acciones legales.
Pero veamos, en específico, cuáles son las acciones que pueden llegar a generar la expulsión de un vecino.
¿Cuándo se considera que una acción es molesta?
Según el artículo 7 de la Ley de la Propiedad Horizontal las actividades que entran en la categoría de molestas son las: “prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
En general en un primer momento se busca la conciliación a través del diálogo. Si un vecino ha generado molestias en los demás miembros de la comunidad, es esperable que un representante pida que esta acción cese.
Muchas veces pueden ser molestias eventuales que se interrumpen al momento de recibir una advertencia. Esto no causaría mayores problemas y el asunto concluiría amablemente.
Además se puede llegar a solicitar el cese de una actividad profesional, o detener una obra que estén realizando por resultar molestas o por tocar estructuras del edificio.
Esto puede ser problemático ya que no se trataría de una conducta “maliciosa” o inadecuada sino que tiene que ver con la actividad profesional de la persona. Si se le impide a un músico ensayar, es probable que se le coarte una parte de su trabajo. Es por esto que, a través del diálogo se pueden llegar a soluciones consensuadas.
Sin embargo no todos los casos son sencillos y muchas veces es necesario llegar a la vía legal.
Una opción previa recomendable es hacer un requerimiento por escrito. Es mejor que sea a través de burofax con el nombre de todos los vecinos afectados. De esta manera quedará asentado en forma fehaciente que la persona fue apercibida de sus conductas.
Cuando la persona hace caso omiso al aviso, es tiempo de avanzar en acciones legales.
La acción de cesación avanza
Si el vecino que realiza las acciones molestas no cesa en sus conductas, el resto de los vecinos puede avanzar en las acciones. Lo que plantea el artículo séptimo del la Ley de Propiedad Horizontal es una reunión extraordinaria de propietarios para organizar una demanda judicial.
Una vez en la reunión los propietarios plantearán sus molestias. Si las causas no son justificadas y se puede llegar a un acuerdo, los vecinos pueden resolver sus diferencias sin necesidad de avanzar. En cambio, si está demostrado que las molestias provenientes de un vecino no cesan y se enmarcan en alguno de los puntos contemplados por la ley, se comienza con la vía legal.
Esta decisión tiene que estar basada en evidencia ya que deberá probarse la conducta perjudicial del vecino. El Tribunal requerirá que la molestia quede registrada en fotografías, audios y / o videos.
La justicia procede a la acción de cesación
El camino de la justicia es lento y puede durar mucho tiempo. El juicio puede llegar a durar meses y hasta años. La acción de cesación le permitirá a los jueces detener de inmediato la actividad molesta del vecino. Esto sucede bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia judicial. Para ello se toman las medidas cautelares precisas tendientes a asegurar la efectividad de la orden de cesación.
El vecino que no cumpla con esta orden judicial puede incluso llegar a la cárcel. La desobediencia judicial tiene una pena de prisión de tres meses a un año. Las órdenes tienen distintos alcances según sea propietario o inquilino:
- Si son inquilinos, sus derechos relativos a viviendas podrán extinguirse de inmediato.
- Si son propietarios, el Tribunal podrá privarle de su derecho sobre la propiedad por tres años.
Además el juzgado puede llegar a exigir una indemnización por daños y perjuicios.
La acción de cesación de una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita se constituye una herramienta interesante. Esto aplica cuando una comunidad no sabe qué hacer con un vecino si este genera problemas de convivencia frecuentes.
Para dar un ejemplo, en un caso presentado por la Audiencia Provincial de Pontevedra (00166/2015) la propietaria de un fue expulsada dos años de su vivienda. El Tribunal comprobó que generaba graves problemas de salubridad y la persona no dejaba entrar a nadie a tomar pruebas, lo que dificultó el proceso. Gracias al aporte de la policía y terceros testigos se pudo confirmar cómo el mal olor escapaba de la finca generando graves problemas a sus vecinos.
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