Como bien mencionamos en cada oportunidad, a la hora de firmar un contrato y establecer las condiciones entre ambas partes, se deben tener en cuenta todas las posibilidades que puedan suceder. Entre esas posibilidades, aparece la tácita reconducción de un alquiler. Algo que para muchos puede sonar raro, pero que se debe investigar para tener una opción más a mano. En Oi Real Estate, te contamos de qué se trata, cómo se debe actuar en dicha situación, y cuándo lo tienes que hacer.
En este artículo encontrarás:
¿A qué nos referimos con tácita reconducción de un alquiler?
La tácita reconducción de un alquiler es la situación que se produce cuando el contrato de arrendamiento ha terminado, incluidas las prórrogas legales previstas, y el arrendamiento continúa en el uso del inmueble con el consentimiento del arrendador.
Es decir, que cuando hablamos de la tácita reconducción de un alquiler, nos referimos a la nueva relación de arrendamiento. La misma surge entre el arrendador y el arrendatario cuando se termina el contrato de arrendamiento inicial. En otras palabras, nace un nuevo contrato entre las dos partes. De dicho nuevo contrato, todas las cláusulas van a ser iguales que en las del contrato anterior, excepto la cláusula de duración. Por lo tanto, la renta será la misma, las partes (arrendador y arrendatario) seguirán siendo los mismos. Sin embargo, la duración estará establecida por la ley.
¿Cuándo se produce la tácita reconducción de un alquiler?
La relación entre el arrendador y el inquilino entra en tácita reconducción si transcurren más de quince días desde que terminó el contrato de arrendamiento inicial (o sus prórrogas) y en ese plazo suceden las siguientes situaciones. Que el arrendatario haya permanecido durante ese plazo en la vivienda o local, es decir que no ha devuelto las llaves; o que el arrendador no le dice al arrendatario en ningún momento de esos quince días que quiere que le devuelva la vivienda o local.
Por lo tanto, habrá tácita reconducción cuando el arrendatario permanezca en la vivienda o local durante los siguientes quince días a la terminación del contrato de arrendamiento inicial. Esto, siempre y cuando, durante ese plazo, el arrendador no le manifieste que desea que le devuelva la vivienda o local.
Lo que establece el Código Civil
El Código Civil, ante la tácita reconducción de un alquiler, expresa su postura en distintos artículos. En el artículo 1.566, dispone lo siguiente. “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.
Al mismo tiempo, en el artículo 1.581, al que hace referencia en el anterior, expresa lo siguiente. “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual; por meses cuando es mensual; por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término”.
Cabe resaltar que, como la Ley de Arrendamientos Urbanos no se refiere a la tácita reconducción, es por eso que se debe recurrir a la normativa supletoria. El Código Civil.
Esto quiere decir que, cuando un contrato de vivienda o de local regulados por la LAU termina; cuando entra en tácita reconducción deja de estar sometido a la LAU y pasa a estar bajo las normas del Código Civil. Esto es importante porque si algo no queda regulado por las partes en el contrato inicial, no es aplicarán las cláusulas de la LAU, sino que las del Código Civil. Estas últimas son distintas y suelen ser más favorables para el arrendador.
Doctrina del Tribunal Supremo
En cuanto a la naturaleza y efectos de la tácita reconducción, el Tribunal Supremo, en su sentencia del 31/03/2021, establece lo siguiente. Que en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1.581 del Código Civil, “da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes”.
Dicho consentimiento se comprende por la permanencia del arrendatario en el disfrute de lo arrendado por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato. También con el consentimiento del arrendador, que deja pasar ese plazo desde la finalización del vínculo, sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión de lo arrendado.
Que la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del contrato anterior. El mismo finalizó una vez cumplido el término de su duración sin necesidad de requerimiento especial. La tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato, un nuevo arrendamiento. Al ser un nuevo contrato, se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior. Sino, que su duración será la establecida supletoriamente por el Código Civil en virtud de la remisión que el artículo 1.566 hace al artículo 1.581, como vimos anteriormente.
Del mismo modo, en la sentencia del Tribunal Supremo (764/2013), pactada el 5/12/2013, se establece lo siguiente. “La tácita reconducción se presente ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo…”
Conclusión
En suma, cabe destacar que una cosa es que el Código Civil fije un criterio de interpretación legal de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, mediante la figura de la tácita reconducción. Pero otra distinta, es desnaturalizar el carácter contractual de la relación jurídica que nade de esa tácita reconducción. Admitiendo así, la existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a los propietarios de la vivienda, no solo sin su consentimiento, sino aún en contra de su voluntad expresa.
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