En todo el suelo de España existe una capacidad para 1,4 millones de nuevas viviendas, que podrían construirse y venderse solo en dos décadas. El suelo residencial en Madrid es el de mayor disponibilidad.
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En España existen más de 228 millones de metros cuadrados disponibles para construcción. En verdad, no toda esa cantidad de tierra se encuentra en condiciones de ser actuada. Pero las estimaciones dan cuenta que en ese territorio pueden construirse 1,4 millones de nuevas viviendas.
De acuerdo al precio de venta promedio del mercado, cerca de 170 euros el m2, se trata de un volumen de inversiones varias veces billonario. El suelo residencial en Madrid es el más vacante, con el 8,9% del total, lo que se podría traducir en una capacidad para construir 122.000 propiedades.
Falta de suelo residencial
Los datos de las operaciones de compraventa de suelo para construir en España han registrado un aumento durante el año de nada menos que el 94%. Cierto es que en 2020, la pandemia y el consecuente lockdown no dejaron mucho margen para las operaciones inmobiliarias. Pero hay algo más que se puede inferir a partir de esos datos.
El primero, claro está, es que el mercado del suelo residencial comienza a recuperarse. Durante el 2021 las operaciones registradas fueron de 34,8 millones de m2, con un total de negocios superior a los 4,3 billones de euros.
El otro dato es la falta de suelo para edificar. La creciente demanda elevó el valor del metro cuadrado: se estima que a finales de este año su precio será de 167 euros. Es un escalón más alto que la prepandemia (161 eros/m2), pero muy por debajo del pico histórico de los 279/m2 de 2007, que precedieron a la última gran crisis.
En definitiva, detrás de todo este movimiento de valores está el hecho de que España cuenta con una capacidad de ampliar su parque inmobiliario que solo llega al 35%. Es decir que a medida que la demanda aumenta, el suelo va a encarecerse. De los 228 millones de m2 disponibles para edificar podrían resultar más de 1,4 millones de nuevas viviendas. Pero la tensión de la demanda haría que ese construyan y se vendan en tan solo veinte años.
Suelo residencial en Madrid
El suelo español se ha valorizado a partir de la reactivación del mercado inmobiliario. No solo durante este año sino también en el mediano plazo. Las grandes ciudades y las capitales serán los sitios donde la demanda va a hacer subir el precio, como también en las zonas exclusivas.
En España existen unos 228 millones de m2 aptos para construir. Las estimaciones y promedios dan cuenta que en esta superficie pueden emplazarse 1,4 millones de propiedades. La provincia que más tierra disponible tiene, es la que alberga la capital. El suelo residencial en Madrid representa el 8,9%, con lugar para la construcción de 122.000 nuevas viviendas.
Le siguen Barcelona, que con el 6,7% tiene capacidad para 91.500 casas; luego Valencia, que detenta el 5,4% del territorio disponible para casi 70.000 casas; mientras que Toledo tiene con el 5,25% del suelo liberado para construir otras 70.000 nuevas propiedades.
En cuanto a las ciudades con suelo en gestión, las que mayor demanda atraen son las costeras. Por caso, todas las que se encuentran en el Arco Mediterráneo, como Málaga, Alicante, Valencia, la propia Barcelona y Palma de Mallorca. También despiertan la atracción de los inversores aquellos suelos que se encuentran en las zonas exclusivas de las capitales.
Preferencia por el suelo en las ciudades
En cuanto a las operaciones efectivamente concretadas, se estima que durante el año en curso se realizaran unos 31.000 traspasos. Es una suba modesta, tan solo del 4% respecto del año 2021. Pero las operaciones de compraventa de obra nueva siguen su ritmo de crecimiento. Para este año serán otras 70.000 firmas, que aseguran la colocación de casi todo lo que se con construya durante 2022.
La entrada de inversiones extranjeras luego de la pandemia permite ciertos márgenes de optimismo en el mercado inmobiliario español. Aunque la modestia de las subas indican que el ánimo de analistas e inversores todavía se mantiene expectante.
La tierra de las ciudades se impone por sobre las opciones de suelo en las afueras y zonas costeras. El suelo residencial en Madrid está al tope de las preferencias, junto con los de las ciudades y capitales, con un 30% de las operaciones de compra. La cercanía con los trabajos y las mejores conexiones de transporte son determinantes a la hora de elegir la inversión.
Y en lo que respecta al tipo de inversiones, la mayoría de ellas está en manos de los desarrollos locales y particulares. En tanto que la inversión del tipo corporativa o los fondos creados para tales fines, son protagonistas del 26% del total de las operaciones.
El suelo español
Con una capacidad disponible de 228 millones de m2, el país no se encuentra en la mejor de las situaciones. De hecho, las estimaciones indican que dicho volumen podría ser absorbido en dos décadas. O sea que a los inversores y administradoras inmobiliarias le llevaría tan solo 20 años comprar, construir, vender y comprar.
En ese sentido, las inversiones corporativas y de los fondos se inclinan por las ciudades. Ya que son en esos sitios donde el mercado se muestra con mayor actividad y, por ende, rentabilidad. En particular el suelo finalista, es decir, presto para la construcción. En tanto que los diferentes gobiernos tratan de responder a la demanda. Pero con la cantidad de suelo cubierto, solo el 35% del total puede ser tomado para la construcción de viviendas e inmuebles.
El total de viviendas que se construirán en este año llegarían a 100.000 nuevas unidades. Esto, a pesar que los costos de construcción aumentó en un 15%, lo que podría frenar las actuaciones e inversiones. Es por ello que el suelo residencial en Madrid no solo es el mayoritario, sino el más buscado a la hora de invertir.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del suelo residencial en Madrid y la situación de este en el contexto actual del país. ¿Has pasado alguna vez por esta situación? Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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