La subrogación hipotecaria consiste en la modificación del deudor o del acreedor del préstamo. ¿Estás interesado en realizar esta operación? Esta nota te ayudará para quitarte todas las dudas e incorporar la información necesaria.
En este artículo encontrarás:
De qué se trata
El mercado de la vivienda se ha ido adaptando a la nueva situación provocada por la pandemia y la incertidumbre generada a raíz de la misma, pero también los propietarios. Cuando se habla de subrogación hipotecaria la finalidad de esta operación es una táctica cuya finalidad es modificar algunos de los puntos clave que se acuerdan cuando se produce la firma de una hipoteca. Es decir, una modificación sobre alguno de sus factores ya sea una subrogación de un deudor o acreedor.
Haciendo referencia a los datos recolectados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad fue de 28.458. Y en el mes de marzo y en torno a un 16% de ese total, fueron por subrogaciones.
Cuando se lleva a cabo una subrogación a deudor, se quiere cambiar el titular de la hipoteca. Mientras que, por el otro lado, cuando se trata de una subrogación de acreedor o entre entidades, es el trámite que permite cambiar la hipoteca de un banco a otro. De esta manera se evitaría su cancelación y se fomentaría la competencia entre bancos.
La principal causa por la que los propietarios solicitan la subrogación es porque buscan conseguir una hipoteca con un tipo de interés más bajo del que ya tienen, según expertos de la proptech. Sin embargo, desde Housell, consideran que las personas que optan por el proceso es porque suponen un ahorro final en distintos gastos, como puede ser los derivados de la gestoría, la notaría o la inscripción registral.
Es una opción cada vez más demandada por los españoles, indicó Guillermo Llibre, CEO de la compañía. A su vez menciona que ayuda a los futuros propietarios y hacer que la compra de una vivienda sea cada vez una opción más accesible para toda la población.
¿Qué casos de subrogación hay?
En primer caso está el de deudor o entre particulares. Se cambia el titular de la hipoteca y es habitual cuando compramos una casa que ya está hipotecada. El banco, puede o no admitir al nuevo deudor y para ello realizará un estudio de riesgos igual que realiza en cualquier concesión de préstamo.
De esta manera se puede asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por este evento. Aunque, sí tendremos que abonar unos gastos que la subrogación lleva implícitos: notario, gestoría, registro y una comisión de subrogación que se firmó en el momento de iniciar la hipoteca.
Por otro lado, está el segundo caso que involucra al acreedor o entidades. Consiste básicamente en cambiar nuestra hipoteca de un banco a otro. Se empezaron a favorecer desde el gobierno con el fin de fomentar la competencia entre entidades.
En la subrogación hipotecaria, el cliente con este cambio suele obtener una mejora en las condiciones de su préstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo. Así, se puede beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización sin incurrir en pago de impuestos. Aunque, como en el caso anterior, sí que tendrá que abonar unos gastos que la subrogación lleva implícitos: notario, gestoría, registro y una comisión de subrogación.
¿Cómo se realiza?
La subrogación hipotecaria consta de tres pasos:
1. Buscar una oferta de hipoteca que sea mejor que la que tienes
Las ofertas de hipotecas pueden variar muchos dependiendo de factores externos, así que es normal que los bancos actualicen sus condiciones y precios. Si deseas hacer una subrogación del acreedor (es decir, cambiar tu hipoteca de banco), tendrás que dar con una oferta mejor que la que firmaste. De lo contrario no tendría sentido que la quisieras cambiar.
Además de ofertas sus hipotecas, hay muchas entidades bancarias que, hacen ofertas específicas para subrogaciones, que son más personalizadas y se adaptan mejor a las necesidades y especificidades de los deudores. En cualquier caso, para conseguir una buena hipoteca, lo mejor es comparar entre todas las ofertas que puedas.
2. Firmar la oferta vinculante
Cuando hayas encontrado una hipoteca ideal que supere las condiciones de la tuya, el nuevo banco te hará una oferta. Lo único que tienes que hacer en este caso es firmar su oferta vinculante. Con ello lo que estarás afirmando legalmente es que quieres subrogar tu hipoteca en este nuevo banco y bajo esas nuevas y mejores condiciones.
Puedes optar por informar tú mismo a tu banco actual o dejar que lo haga tu nueva entidad bancaria. Lo que hará la entidad en este caso es informar a tu banco con la nueva oferta vinculante que has firmado.
3. Esperar una contraoferta de tu banco
Tu banco actual tendrá 15 días desde la recepción de la oferta para hacerte una contraoferta y conseguir que te quedes. Puedes valorar la nueva que te han hecho y aceptar la que más te convenga sin compromisos.
Las características de la contraoferta pueden variar mucho según las circunstancias: las condiciones de tu hipoteca, las condiciones de la nueva oferta, la situación económico y un largo etcétera.
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