A la hora de firmar un contrato de alquiler surgen distintas dudas e incertidumbres acerca de lo que uno está pactando. También acerca de distintas definiciones que uno no estaba acostumbrado a escuchar y quiere conocer. En ese sentido, pagar la renta de un alquiler es una de las principales características que quedan establecidas en un contrato. Determinar el monto de la misma, el periodo en el que se deberá efectuar el pago, entre otras cosas. Ahora bien, poco se conoce sobre la renta atrasada. Menos aún, sobre la subida de la renta atrasada. ¿Es legal el reclamo por parte del arrendador? En Oi Real Estate, te contamos todo lo que debes conocer acerca de dicho tema.
En este artículo encontrarás:
Ejemplo de subida de la renta atrasada
Para comenzar, y con el objetivo de que se pueda entender explícitamente a qué estamos haciendo referencia, un ejemplo en donde se produce la subida de la renta atrasada es el siguiente.
Se firma un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de octubre de 2018 con una duración de 1 año. En dicho contrato hay una estipulación donde se dice que la renta se subirá todos los años conforme al IPC. El inquilino, aunque la duración es de un año, se acoge al derecho de permanecer hasta los tres años previsto en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El arrendador no le ha comunicado nunca al inquilino que la renta tiene que ser actualizada conforme a dicha cláusula. En octubre de 2020 el arrendador le comunica fehacientemente al inquilino que se actualiza la renta. Sumándole al importe inicialmente pactado los porcentajes del IPC correspondientes a los años 2018 y 2019. Y además, le quiere reclamar las subidas de la renta del alquiler atrasadas de todos esos meses.
¿Es legal que el arrendador cobre la subida de la renta atrasada?
De acuerdo al ejemplo explicado anteriormente, las situaciones que se podrían dar son las siguientes. Que a partir de noviembre de 2020, mes siguiente a la notificación que hizo el arrendador en octubre de 2020; el inquilino tendrá que pagar la renta del alquiler actualizada con la subida de todos los IPC anuales de los años 2018 y 2019 que no se repercutieron. Y que, además, el arrendador no podrá reclamar las diferencias de los meses atrasados. Es decir, los aumentos de la renta actualizada con las subidas de los años 2018 y 2019 que no se llevaron a cabo, no pueden serle reclamadas al inquilino. De esta manera, el arrendatario se habrá beneficiado de no tener subidas los años anteriores, no pudiendo recuperar el arrendador los atrasos.
En otras palabras, partiendo de que en el contrato venga prevista la actualización de la renta; si el arrendador no le hubiese notificado al inquilino la actualización de la misma porque se le hubiera olvidado hacerlo, o porque no haya querido; podrá actualizarla en cualquier momento siempre que se lo notifique al arrendatario con un mes de antelación. El arrendador no podrá reclamar las subidas de la renta del alquiler con carácter retroactivo.
Ley de Arrendamientos Urbanos
Cada contrato de alquiler que se lleva a cabo está regulado y sigue lo dictado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley es la que se encarga de establecer cada punto que se debe respetar a la hora de ponerse de acuerdo en un contrato.
En cuanto a la regulación, el artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece lo siguiente. “La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito; expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”.
Sentencias en las que se trató la subida de la renta atrasada
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), de 14.12.2016
Uno de los casos que surgió esta situación y fue tratada se dio con la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), sentencia de 14.12.2016. En ella, entre otras cosas, se dictaminó lo siguiente. “Dispone el apartado 3 del citado artículo 18 LAU, en su redacción vigente al tiempo de celebración del contrato, y en el apartado, tras las modificaciones operadas en dicho texto legal mediante Ley 4/2013 y Ley 2/2015; la actualización de las rentas exige la notificación a la otra parte, por escrito de la renta actualizada y con indicación del porcentaje de alteración aplicado; si bien conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de dicho precepto resulta admisible la notificación mediante nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, siendo exigible la renta actualizada a partir del mes siguiente a la notificación.
Sin embargo, en el presente caso, siendo el contrato de arrendamiento de fecha 28 de noviembre de 2010 y la renta pactada de 1.200 euros; no consta que durante su vigencia el arrendador notificara actualización de renta alguna al arrendatario, de modo que éste ha venido satisfaciendo (hasta el momento en que se produjeron los impagos que justificaron la resolución del contrato) la renta inicialmente pactada.
Solo ahora, con ocasión de la interposición de la demanda, reclama con carácter retroactivo las actualizaciones correspondientes a los años 2010 a 2014, petición que reitera en su recurso y que no puede ser acogida. Por un lado habida cuenta el incumplimiento de las formalidades exigidas por el art. 18.3 LAU citado (actualmente el art. 18.2 LAU), lo que ya por sí sólo impide el éxito de la petición. Pero es que además, aunque la facultad de pedir la actualización no está sometido a plazo específico, sus efectos se producen ex nunc, de modo que no resulta admisible reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta”.
Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª), de 19.01.2011
Otra de estas situaciones se dio con la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª), de 19.01.2011. Allí se estableció lo siguiente. “Según queda acreditado en autos, el arrendador no notificó a la arrendataria su voluntad de actualizar la renta sino hasta el mes de Mayo de 2.009 en que formuló demanda de conciliación; en la que instaba la actualización de dicha renta con efectos del 1 de Enero de dicho año; y por la cuantía que consideraba pertinente, al haberse iniciado la prórroga del citado contrato de arrendamiento. Además de reclamar con efectos retroactivos desde Mayo de 2.004 los incrementos de renta que entendía operados de forma automática y no satisfechos por la arrendataria.
De conformidad con la previsión contenida en el artículo 18.3 de la LAU (actualmente es el apartado 2 del artículo 18), la renta actualizada sólo resulta exigible a la hoy arrendataria desde el mes de Junio de 2.009, tal como se alega por ésta en su contestación a la demanda”.
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