¿Has oído hablar sobre las subastas inmobiliarias? ¿Sabes lo que son? Hoy en día es algo que está cada creciendo cada vez más en el mercado inmobiliario. Si te interesa saber de qué se trata, sigue leyendo este post.
En este artículo encontrarás:
Comencemos por el principio
Una vivienda que se adapte a lo que buscamos y que sea económica. Esto es lo primordial para la mayoría de los buscadores de pisos. La primera parte es relativamente fácil de cumplir. El problema suele ser la segunda. En un momento en el que el precio de la vivienda no para de crecer, las subastas inmobiliarias son una manera de encontrar casa y pagar por ella un precio por debajo del mercado.
Lo primero de todo es explicar qué es una subasta judicial. Manuel Valero, director de Asesoría Procesal de Sareb, explica que son consecuencia de procedimientos en los que el demandante solicita a un juzgado el recobro de una deuda mediante la subasta de unos bienes que han sido hipotecados o embargados a la sociedad o particular que ha contraído dicha deuda. Es el propio juzgado el que acuerda la celebración de la subasta y tramita su publicación en el BOE”.
Se puede subastar cualquier inmueble que esté hipotecado o embargado y vinculado a una deuda que se reclama judicialmente. Desde un piso hasta un terreno, un local comercial, una oficina, un chalé o una plaza de garaje.
Requisitos para participar en subastas inmobiliarias
Ya especificamos qué es una subasta, así que ahora hablaremos de cómo se puede hacer para estar en una. El proceso para poder participar en una subasta es tan sencillo como entrar y registrarte en el portal público de la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado. Las pujas presenciales a mano alzada pasaron a la historia porque desanimaban a muchos potenciales compradores. Hoy todas (en los procedimientos hipotecarios, que son los más habituales) se realizan online. Y es en esta página señalada donde se pueden consultar los inmuebles y pujar por ellos.
El objetivo es aportar transparencia y contribuir a mejorar la información sobre un proceso de venta de inmuebles que no es conocido por la mayoría de la población. Eso sí, para pujar siempre hay que acudir al portal del BOE.
¿Quién puede participar en las subastas inmobiliarias?
Cualquier persona física o jurídica que lo desee puede participar en una subasta. No hay ningún otro requisito. De hecho, no puede tener ninguna limitación. Con solo darnos de alta ya tendremos acceso para visualizar todas las subastas que hay en todos los procedimientos de España. Cuando se publican, se establece un periodo de veinte días durante el cual podremos pujar. Así como ver si se han realizado otras pujas por una finca determinada y la cuantía de la más alta.
Para poder empezar a pujar, es necesario abonar el 5% del importe del precio de salida. Y si al finalizar la subasta tú eres el mejor postor, se te comunica y tienes un plazo determinado para pagar en el juzgado la cantidad restante.
Ventajas y beneficios de las subastas hipotecarias
La principal ventaja de comprar un piso en una subasta judicial es el precio al que suelen salir los bienes. También, que el precio de adjudicación suele ser inferior al de mercado.
En algunos casos se puede acceder a rebajas muy importantes por varias razones. Por ejemplo, que la deuda que tenga el acreedor sea pequeña o que el tipo de subasta establecido en la escritura de hipoteca sea muy bajo. El precio de salida no tiene nada que ver con el valor de mercado, sino con el que en su día se estableció en la hipoteca. Y ese precio puede ser muy exagerado, real o muy bajo. Por ejemplo, en el caso de hipotecas de los años 2008-2009 nos podemos encontrar con precios mayores de los que hoy vale la finca. Pero si la hipoteca se estableció hace veinte o treinta años pueden ser muy inferiores.
Cuando se anuncia la fecha de la subasta hay cinco días en los que puedes pujar. Después se acaba la subasta y las pujas que se hayan realizado son las que se quedan. Es decir, que realmente obligas un poco al comprador a tomar una decisión en un periodo de tiempo muy corto. Eso es lo que hace interesante la subasta, ya que te permite acortar mucho el tiempo.
Los inconvenientes de las subastas inmobiliarias
Entre los inconvenientes de esta modalidad podemos destacar la falta de información sobre el inmueble que vamos a comprar. No podremos ver su interior antes de pujar, y aunque el portal de subastas del BOE publica toda la información registral, tampoco sabremos si alguien está ocupando el inmueble, si tiene deudas con la comunidad de vecinos, ni si el precio se ajusta al mercado, a menos que investiguemos por nuestra cuenta.
Otro problema añadido es que debemos satisfacer el pago del valor restante del piso, siempre que resultemos adjudicatarios, en el margen de tiempo que fije el juzgado. Y en el caso de que necesitemos financiación bancaria, ese trámite no es inmediato. Tampoco podemos adelantar esa gestión con la entidad antes de participar en la puja, porque no se suelen conceder préstamos sobre un bien sometido a puja pública. Por ese motivo, aunque legalmente es posible, se trata de un proceso complejo y las entidades bancarias normalmente no quieren asumir los riesgos que conlleva.
Buenas prácticas y garantías
Para saber si la subasta en la que queremos participar nos conviene, es aconsejable realizar una serie de comprobaciones adicionales a la información que viene en el portal de subastas. Por ejemplo, pedir una nueva nota simple al Registro, para comprobar que no existen cargas previas adicionales, como por ejemplo por impago del IBI o de la cuota de la comunidad de propietarios.
Si hay cargas posteriores a la adjudicación de esa hipoteca, se cancelan. Junto con el decreto de adjudicación, que es similar a la escritura de compraventa, el propio juzgado otorga un mandamiento de cancelación de cargas que anula todas las cargas posteriores en el registro.
También resulta útil hablar con los vecinos para recopilar información sobre el posible estado del inmueble, al que no tendremos acceso previo, y saber así si hay alguien viviendo allí. Asimismo, conviene comparar el precio del inmueble con el del mercado para establecer nuestra puja máxima y comprobar si tiene algún problema de consolidación urbanística, sobre todo si está fuera de un casco urbano. En el catastro se puede comprobar la forma de la finca, confirmar la parte de elementos comunes y ampliar información.
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