Se trata de una de las preocupaciones más grandes entre los inquilinos. Los vecinos rumorean que el piso que alquila será embargado o incluso puede ser que el mismo propietario le avise que esto ocurrirá. La situación se vuelve irreversible cuando llega una notificación por escrito desde un juzgado. ¿Tengo que abandonar la vivienda? ¿Existe alguna manera de que pueda quedarme? ¿Debo seguir abonando la renta? ¿A quién debo pagarla? Estas son algunas de las preguntas que un inquilino se hace cuando el piso que alquila ha sido embargado o está a punto de serlo. En este artículo las contestamos.
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Si eres inquilino y te encuentras en una situación de estas características, te invitamos a leer este artículo. A continuación, te contamos cómo proceder al recibir una notificación de embargo del piso que alquilas y qué ocurrirá con tu permanencia, dependiendo de la fecha de firma del contrato. También te contamos qué hacer respecto al pago de la renta. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿Por qué se produce un embargo?
El embargo de un bien inmueble puede ocurrir por diversas razones, pero en todos los casos se da porque el propietario contrajo una deuda y no cumplió con ella. El caso más común se da cuando contrae un crédito hipotecario, no paga al banco en tiempo y forma y este ejecuta la propiedad. Pero ¿qué ocurre cuando hay un inquilino residiendo en esta vivienda? ¿Debe abandonarla inmediatamente o puede seguir en ella hasta que finalice el contrato de arrendamiento?
Soy inquilino y el piso que alquilo fue embargado o me avisaron que lo embargarán, ¿qué hago?
Cuando a un inquilino se le notifica judicialmente que el piso que alquila será embargado, le conviene acudir al juzgado correspondiente para comunicar su condición de arrendatario de esa vivienda. En ese momento debe aportar una copia del contrato de alquiler y solicitar una constancia escrita sobre la situación del inmueble.
Por el contrario, si se entera del embargo a través de comunicaciones por vía verbal, debe hacer caso omiso, incluso aunque estos mensajes provengan del propietario o de una entidad bancaria. Es decir, sólo debe darse por aludido en caso de recibir una notificación o requerimiento judicial, momento en el cual sí es imprescindible actuar.
¿Tengo que abandonar el piso si fue embargado?
Es la preocupación más grande de un inquilino cuando el piso que arrienda es embargado. ¿Tendré que irme? Para contestar esta pregunta es importante tener en cuenta que todo depende de la fecha en que se firmó el contrato de alquiler. Esto se debe a que el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula esta cuestión, sufrió reformas en dos ocasiones, una en junio de 2013 y otra en marzo de 2019.
Por esta razón, la extinción o la continuidad del contrato dependerá de si el mismo se celebró:
- Luego del 6 de marzo de 2019.
- Entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019.
- Antes del 5 de junio de 2013.
A continuación veremos qué se puede hacer en cada caso, según lo que determine la ley.
Lectura recomendada: ¿Cómo saber si un piso tiene un embargo?
Contratos de alquiler firmados luego del 6 de marzo de 2019
Tras la reforma de marzo del 2019, el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que:
Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
De esta manera, aunque se embargue la vivienda, el inquilino tendrá derecho a permanecer en ella por cinco años más. Este plazo debe contarse desde el día en que se firmó el contrato. La disposición, recordamos, es válida únicamente para los acuerdos que se celebraron luego del día 6 de marzo de 2019.
Contratos de alquiler firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019
¿Qué ocurre con los contratos de alquiler firmados luego de la reforma de 2013 pero antes de las modificaciones del 2019? En este caso, el texto del artículo 13.1 que aplica para dichos acuerdos es el siguiente:
Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Es decir que, en estos casos, si la vivienda alquilada se subasta y se adjudica a un banco o a una tercera persona, el contrato de arrendamiento se extingue.
La única manera de que el arrendamiento continúe, y el inquilino pueda permanecer en el piso, es que el contrato se haya inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la solicitud de la hipoteca o la contracción de la deuda. Sin embargo, hay que aclarar que esto no ocurre nunca o casi nunca.
Contratos de alquiler firmados antes del 5 de junio de 2013
¿Qué ocurre con aquellos contratos de alquiler que se firmaron antes de la reforma de 2013? La redacción del artículo 13.1 que aplica para estos acuerdos dispone que:
Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Por lo tanto, en estos casos, el contrato de alquiler también se extingue y el inquilino debe abandonar la vivienda. Sin embargo, al igual que en los acuerdos firmados entre 2013 y 2019, también existe la posibilidad de que el inquilino permanezca en la vivienda si el contrato fue inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la solicitud de la hipoteca o la contracción de la deuda.
Lectura recomendada: Pisos embargados
¿A quién debo pagar la renta si el piso fue embargado?
Se trata de otra de las dudas más frecuentes entre inquilinos cuando se encuentran frente a un aviso de embargo. ¿Debo seguir abonando la renta al propietario aunque embarguen el piso?
Sí. Hasta que el juzgado, la entidad bancaria o el nuevo propietario avisen lo contrario, siempre por escrito, el pago de la renta debe seguir realizándose de la misma manera que antes. Esto es importante, sobre todo, para no exponerse a un desahucio.
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