Probablemente hayas oído hablar de las socimi y no estés seguro de que se trata. Su nombre suena japonés. En realidad se trata de un fenómeno e inversión que se desarrolla originalmente en Estados Unidos y que goza de buena salud en España. En este post te explicamos qué es una socimi y sus implicancias.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es una socimi?
El nombre “socimi” es el acrónimo correspondiente a “Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario”. Se trata ni más ni menos que de un grupo de inversión en activos inmobiliarios. Las socimis son sociedades de inversión dueñas de activos inmobiliarios (inmuebles) y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de esos inmuebles. En inglés se conocen con el nombre de REIT, proveniente de la denominación Real Estate Investment Trust.
Historia
Este tipo de sociedad nace en la década del 60 en Estados Unidos. Allí se le dio el nombre de Real Estate Investment Trust, del que se deriva su sigla REIT. Su desarrollo tuvo como objetivo la captación de inversiones de pequeños inversores en el mercado inmobiliario. Con esa idea en mente la modalidad escogida fue la de igualar la inversión en inmuebles (que es una inversión característicamente onerosa) a la inversión en cualquier otro tipo de industria. Para ello se optó por la cotización de las REIT en la Bolsa de Valores. Con excepción de las socimis de Bélgica y Hong Kong, estas sociedades están abiertas a la inversión internacional.
Socimi. Desarrollo en España.
El mercado inmobiliario participa en el Producto Interior Bruto de las economías avanzadas en un porcentaje promedio del 10 por ciento. Sin embargo, el porcentaje de participación del mercado inmobiliario en el Producto Interior Bruto de España se calcula en alrededor del 16 por ciento. Muy por encima de la media internacional. Con este dato en mente, el 27 de octubre de 2009, España sancionó la ley Ley 11/2009. Esta ley regula las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (socimis).
La ley establece que se considerarán socimis las sociedades que tengan como objetivo principal el siguiente: “La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido”.
Requisitos de inversión de las socimi
La ley exige que las socimi tengan invertido, al menos, el 80 por ciento del VALOR DEL ACTIVO en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento. También se acepta que dentro de ese 80 por ciento se computen terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento. En este caso, la promoción deberá iniciar dentro de los tres años siguientes a su adquisición. Asimismo, pueden computarse en ese porcentaje las participaciones en el capital o patrimonio de otras socimi.
Asimismo, al menos el 80 por ciento de las RENTAS del período impositivo correspondientes a cada ejercicio deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal o de de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal. La ley excluye de este cálculo a las rentas derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido un plazo de mantenimiento de tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido por la misma ley.
Régimen fiscal especial
Al igual que sucede con los fondos de inversión, las socimi gozan de ventajas fiscales. El desarrollo del mercado inmobiliario necesita captar pequeños inversores. Y para ello se les debe otorgar todas las garantías posibles a estos inversores. en virtud de sus estructura, conformación y características, las socimis son una opción viable en este sentido.
Es la misma ley que regula las socimi la que dispone en su artículo 8 que, cumpliendo una serie de requisitos, a estas compañías se les aplica un régimen fiscal especial muy favorable. Conforme la última modificación de la ley, sancionada en 2012, las socimi tienen un tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre sociedades. Para ello deben cumplir con una permanencia de los inmuebles en arrendamiento durante un período de 3 años. Si no se cumple este período, tributarán de acuerdo con el régimen general, aplicándose el tipo de gravamen general del Impuesto sobre sociedades.
Asimismo, las socimi cuentan con una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Estas exenciones son fundamentales para el desarrollo de sus actividades.
Influencia de las socimi en el mercado de alquileres
La ley que crea las socimi es clara respecto del objetivo de estas sociedades de inversión. En el preámbulo sostiene que la combinación de un régimen sustantivo específico conjuntamente con un régimen fiscal especial tiene dos objetivos fundamentales. Por un lado, continuar con el impulso del mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, facilitando el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria. Por el otro, busca incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles, dinamizando el mercado inmobiliario, permitiendo que el inversor obtenga una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas.
Sin embargo, existe cierta polémica en torno a los efectos que las socimi producen en el mercado inmobiliario. Por un lado, hay quienes les han atribuido en ocasiones la subida del precio del alquiler. Por el otro, hay quienes aseguran que su papel es fundamental para que haya más viviendas en arrendamiento. Debemos tener en cuenta que una de cada cuatro familias españolas viven en viviendas alquiladas.
Se estima que solo un 4% del parque de viviendas en alquiler está en manos de socimis. El precio de la renta sube por causas de lo más variadas, que incluyen la precariedad laboral, los costes de las hipotecas, realidades como la de la pandemia que nos toca vivir, la movilidad y otros. La realidad es que estas sociedades de inversión pueden influir en el precio del alquiler pero en una medida mínima.
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