Aunque las hipotecas al 100% pretendan facilitar el acceso a la financiación entre quienes no disponen de ahorros, sus efectos pueden ir más allá. Tanto alterando las tasaciones como disparando los precios y llevando a la sobrevaloración de vivienda.
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“El precio es lo que se paga, el valor es lo que se obtiene“. Esta frase, atribuida a Warren Buffett, nos recuerda el hecho de que aunque una cosa valga lo que se esté dispuesto a pagar por ella, esto no quiere decir que su valor sea exactamente ese.
La vuelta de las hipotecas por el 100% del valor de tasación trae consigo viejos fantasmas que creíamos desaparecidos. La sobrevaloración de la vivienda.
“Igual que todos remamos a favor cuando los precios suben tras una gran caída como la de hace una década, deberíamos frenar la euforia cuando el mercado toca techo“, señala Luis Gualtieri. “¿Qué ganamos haciéndole creer al cliente que venderá su vivienda pida lo que pida por ella?“, pregunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Real Estate.
“España corre el peligro de repetir los errores cometidos durante la época del boom“, recuerda J.M. Raya. “Cuando los pisos se sobretasaban alrededor de un 30%“.
Raya fue el autor del estudio de investigación ‘El verdadero precio de la vivienda en España‘. Donde se analizaba el impacto sobre diversos sectores, como el inmobiliario.
“Los bancos vuelven a ofrecer hipotecas al 100%“, apunta Gonzalo Bernardos. Pero, lejos de cubrir gastos, “esto hace que también suban precios y se hinchen tasaciones“, finaliza el economista.
Del 80% ‘oficial’ al 100% ‘ofrecido’
“Los préstamos hipotecarios por el 100% del valor de tasación permiten comprar casa a más gente, pero también inflan precios y fomentan sobretacaciones“, señalaba hace unos meses David Fernández.
Este tasador se animó a enviar una carta al Banco de España para denunciar esta nueva estrategia de las entidades. “En cuanto la banca ha comenzado a ofrecer estas hipotecas, las tasaciones han comenzado a inflarse“.
David viene a alertar de que, habitualmente, cuando una entidad ofrece el 80% del valor tasado el cliente debería tener ya ahorrado el otro 20% además de los gastos de gestión. Sin embargo, cuando no se posee dicha cantidad lo único que queda por hacer es confiar en que el valor de tasación se sitúe bastante por encima del precio a pagar por la vivienda.
“¿Quién puede creer que todas las propiedades hipotecadas cuentan con una rebaja así respecto al precio de mercado?“, pregunta el tasador. Es por ello que la entidad financiera se arriesga a perder la operación si la tasación no responde a las expectativas del comprador.
“De facto, las hipotecas al 100% no hacen más que responder a la necesidad de tasaciones un 20% más elevadas“, finaliza. “Se trata de una práctica aún no generalizada pero que comienza a ser frecuente entre pequeñas firmas“, añade G. Bernardos.
Peligro en las tasaciones de medida
“Aunque la elección del tasador puede ser casual, algunas empresas contratan servicios de firmas que permiten alcanzar el valor que se requiere“, puntualiza David Fernández.
Firmas especializadas en ofrecer el 100% de la financiación. “El banco solo comprueba que el cliente no pide más del 80% del valor tasado, sin averiguar si la tasación está o no a nivel de mercado“, añade. Ya que, al fin y al cabo, el propósito de un banco está en cumplir sus objetivos.
“Una situación que nos gustaría que revirtiese la futuro ley hipotecaria“, comenta Luis Gualtieri. “Norma que debería desvincular la venta de créditos hipotecarios del beneficio de los banqueros“.
Aunque parezca mentira, el propio David Fernández lamenta la presión ejercida sobre los tasadores. Porque sin informes que corroborasen la sobrevaloración de vivienda, muchas operaciones no podrían llevarse a cabo. “Afortunadamente, existen inmobiliarias que no caen en esas prácticas“, señala.
Vuelve la sobrevaloración de vivienda
“Somos profesionales expertos y ofrecemos a nuestros clientes servicios como el de tasación de vivienda“, explica el CEO de la agencia. “La manera más rápida, transparente y eficaz de conocer el valor real de un inmueble según la situación real del mercado“.
“Teniendo en cuenta tanto el estado de conservación como las características, la ubicación del inmueble y la oferta disponible“, añade. “Porque entendemos que el mercado de la vivienda ofrece rentabilidad cuando se cuenta con la ayuda de un experto“.
¡Inversiones inmobiliarias con perspectivas de futuro!
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