Llegó septiembre. Este paso de mes, supone también un cambio importante en cuanto a la tendencia de los alquileres de viviendas. Sobre todo, en las costas. Aunque aún temporada alta, los alquileres de viviendas vacacionales, que han roto las estadísticas este verano, pierden algo de fuelle. Dejan paso a los alquileres diseñados para los periodos residenciales de los extranjeros.
Llega el momento en que los propietarios dejan de ofertar sus inmuebles a corto plazo. A partir de septiembre, se vuelve a arrendar con un contrato más extenso. Los especialistas coinciden en que los titulares de las viviendas alquilan en invierno a un perfil de jubilado europeo que huye de las inclemencias en su país de origen. Estos ingresos, más los obtenidos en verano, hacen desistir a muchos de los alquileres de viviendas para larga temporada. Una situación que ve un claro ejemplo en Marbella.
¿Quiere comprobarlo? Haga esta sencilla operación. Filtre en los buscadores. Comprobará que encontrar alquileres de viviendas de larga duración en Marbella es un verdadero quebradero de cabeza. Los precios están por lo nubes y los alquileres vacacionales reparten cada vez menos trozo del pastel. Así lo constata el sector, que advierte de una incipiente demanda que llega a triplicar la oferta disponible.
Como comentábamos hace un mes en el blog de Oi Realtor, en el artículo “Los alquileres vacacionales en la costa andaluza, un 10% más caros que en 2016”, el informe del mercado inmobiliario de costa de TecniTasa arroja la conclusión de que el precio de los alquileres vacacionales de los apartamentos, en primera línea de playa, se ha incrementado en un 9,8% con respecto al año pasado: traducido a euros y concretando cifras, unos 65 euros más por semana.
Por otro lado, y a fin de completar la información, según los datos del portal inmobiliario del Idealista, durante el segundo semestre de 2017, el precio medio de alquiler por metro cuadrado creció hasta un 11,6% con respecto al trimestre anterior. Y más de un 7% en comparación con lo registrado en el mismo periodo de 2016.
Los precios de los alquileres de viviendas crecen a su mayor ritmo en una década
El actual precio del metro cuadrado en Marbella, según las estimaciones del portal en el mes de junio, está en torno a los 12 euros. El más caro tanto de la provincia como del resto de Andalucía. Estos datos vienen a confirmar una constante que se repite en el mercado inmobiliario marbellí desde hace meses. Los alquileres se disparan por la escasez de oferta.
De esta manera, la vivienda se está volviendo a convertir para muchos ciudadanos en el activo más atractivo para invertir. Superado el último pinchazo inmobiliario, la potencial rentabilidad de la vivienda vuelve a ser la bicoca con la que soñar. Pues los activos sin riesgo ofrecen rentabilidades cercanas a cero. Y el sector inmobiliario y el de la construcción vuelven a ser centro de las miradas.
Según datos del Banco de España, el rendimiento medio bruto anual de la vivienda se encontraría ya en el 9,5%. Este dato tiene en cuenta dos factores. Por un lado, el incremento del precio de los pisos. Por el otro, el retorno adicional que se puede obtener por los alquileres de las viviendas.
Recomendación de los expertos: ¿dónde invertir?
Según los datos de la Tasadora Tinsa, las grandes ciudades, la costa mediterránea y las Islas Baleares y Canarias tiran del mercado de la vivienda. El centro de Madrid, Barcelona, las islas, Huelva y la Costa del Sol son las zonas que ofrecen retornos más atractivos. Esto, gracias a la combinación de ingresos por alquileres de viviendas y la revalorización.
Para los que confían en el sector y buscan oportunidades de exprimir la rentabilidad del sector de la vivienda, los expertos recomiendan ser cuidadosos con la elección. En definitiva, ser muy selectivos.
A las grandes ciudades como Madrid y Barcelona se suman cada vez más ciudades. Las viviendas en la costa ganan atractivo. Según un estudio de urbanData Analytics (uDa), Málaga es una de las provincias que obtiene una rentabilidad interesante. Ello, debido a los ingresos por alquiler y a las altas plusvalías anuales que se generan. De entre un 13% y un 17,3%.
En lo que respecta a la costa española, Baleares y Andalucía concentran las rentabilidades más jugosas. El rendimiento de las propiedades en primera línea de playa está aumentando a un ritmo del 8,8% anual.
En Andalucía, el municipio onubense de Ayamonte aparece como uno de los más rentables. Tiene un rendimiento medio del 30%. En las costas andaluzas, los municipios malagueños de Fuengirola y Estepona son otras zonas atractivas.
El retorno potencial de inversiones inmobiliarias golea a la rentabilidad de la renta fija
Para poder hacerse una idea, nada mejor que exponer la siguiente comparativa. El retorno potencial que se puede llegar a conseguir al invertir en inmuebles supera con creces la rentabilidad fija. El bono a diez años español ronda el 1,5%. Los mejores depósitos, a un año, no superan más del 1,25%.
Un factor que juega en beneficio de las inversiones inmobiliarias es la tendencia de que hay una creciente predisposición en la opción de los alquileres de las viviendas sobre la compra. Por ello, quizá, el retorno potencial en las inversiones inmobiliarias ha pasado del 19% del 2015 al 21,2% actual.
Sin embargo, expertos como Tressis, sociedad de Valores especializada en la gestión de patrimonios y asesoramiento financiero independiente mediante fondos de inversión y productos, recomiendan tener en cuenta que el inmobiliario es un activo más líquido. Éste no se beneficia de las ventajas fiscales de otros. Por ejemplo, los fondos de inversión, permiten diferir la tributación.
Para los profanos en la materia, el impuesto diferido se refiere al dinero que no está sujeto a impuestos por ingresos hasta que se retira de la cuenta. Como ejemplo, un plan de pensiones. El diferido se deriva de diferencias entre las normas para el reconocimiento de activos y pasivos. Para efectos de información financiera y para efectos de impuestos. Su objetivo es reconocer los impuestos sobre la base de devengado. Es decir, en el período al que son aplicables.
