Hay circunstancias que pueden llevarnos a necesitar más liquidez por lo que las entidades financieras nos proponen una segunda hipoteca, renegociar la que tenemos o subrogar.
Supongamos que pedimos una hipoteca hace un par de años con intereses rondando el 4%. En la actualidad, debido a la crisis económica desatada por el coronavirus los índices han descendido raudamente, gracias a las políticas monetarias dispuestas por el Banco Central Europeo. De esta manera, las tasas que antes se pagaban más altas han disminuido y los contratos que se pueden lograr con los bancos tienen muchas mejoras.
El 2020 golpeó a muchas economías familiares, y es posible que no encuentres el alivio financiero que esperabas tener luego de un año tan difícil. Es por esto que, ante la necesidad de liquidez los bancos ofrecen distintas opciones para poder conseguir más dinero. Esto se logra a través de una segunda hipoteca, mejorando las condiciones de tu préstamo con el mismo banco o incluso cambiando de entidad financiera.
Si te encuentras en esta situación, no te pierdas este post en el que analizaremos las diferencias entre segunda hipoteca, novación y subrogación.
En este artículo encontrarás:
Segunda hipoteca: en qué consiste?
En el momento de decidir contratar una segunda hipoteca, deberás saber que estarás pagando dos cuotas al mes por el mismo inmueble. Esto repercutirá en el dinero al mes que tendrás que pagar y en las condiciones de ambos préstamos. Por ejemplo, si por algún motivo quieres cancelarlos deberás afrontar dos comisiones y penalizaciones que le corresponden a cada una.
Qué me solicitará el banco si quiero contratar una segunda hipoteca?
Si crees que la mejor alternativa es contratar otra hipoteca deberás conocer los requisitos y condiciones que suelen solicitar los bancos.
Para empezar, hay que tener en cuenta que al pedir una segunda hipoteca no se darán las mismas condiciones que para el primer préstamo. En general los requisitos exigidos son mayores, por lo que lograr una financiación alta o con intereses bajos será complicado de acordar. Esto sucede porque los bancos son más precavidos con la segunda hipoteca ya que se ha verificado que es la primera cuota que dejan de pagar los clientes en caso de tener dificultades económicas.
Los requisitos básicos que te pedirá el banco son:
- No superar el 75% del valor de tasación entre las dos hipotecas
- Tener pagado más del 50% del primer préstamo.
- Contar con un excelente perfil crediticio, buenos ahorros y un trabajo estable
Renegociar con el banco la primer hipoteca o buscar la subrogación en otro banco
Otra de las alternativas que se presenta en caso de que no cumplas los requisitos anteriores, es la novación, la cual consiste en una mejora de las condiciones de la hipoteca dentro del mismo banco. Dentro de esta opción se permiten realizar muchos cambios que tienen que ver con el préstamo que tienes vigente con la entidad. En caso de no encontrar una solución de esta manera se puede plantear ir a otro banco, con lo cual estaríamos haciendo una subrogación de la hipoteca.
Siempre lo más recomendable es contar con el asesoramiento de expertos en financiación que puedan ayudarte y guiarte en este proceso. Esto te garantizará que consigas las mejores condiciones.
¿Qué se puede modificar con la novación?
Dentro de las diferentes variables que se pueden renegociar, las más frecuentes son:
Ampliación del capital: En caso de necesitar liquidez este sería el caso que más te interesaría. A través de este proceso se posibilita una refinanciación de la hipoteca.
Plazo de amortización. También se puede solicitar una ampliación de la hipoteca para reducir las cuotas mensuales.
Tipo de interés. Es negociable reducir los intereses en caso de que concedan mejores condiciones cuando pides la novación o cambiar el tipo de interés, ya sea variable o fijo
Mejorar las condiciones. Si en el momento en el que contrataste la hipoteca no tenías un buen perfil es probable que las condiciones no fueron las más ventajosas. Si en este momento cuentas con otro perfil, tienes la posibilidad de quitar comisiones o cláusulas inconvenientes o avales si los tuvieras.
Subrogación: el cambio de banco
La otra posibilidad que podemos encontrar dentro de las operaciones financieras es la subrogación, la cual consiste en llevarse la hipoteca de un banco a otro, a cambio de mejorar las condiciones con el nuevo contrato.
Esto está permitido por ley y en la actualidad es una práctica muy difundida, ya que las entidades ofrecen cada vez ofertas más tentadoras con el fin de aumentar su cartilla de clientes. La mayor ventaja de las subrogaciones tiene que ver con la mejora en los intereses. Sin embargo, esta operación no sólo puede traernos beneficios financieros al lograr una rebaja en las cuotas por la baja en el interés. Además puede servir para deshacernos de los productos vinculados a la hipoteca que no nos interesaban, como seguros multiriesgo o de vida.
Cuánto me cuestan una novación y una subrogación?
Hasta ahora, la comisión por novación era del 0,5%, mientras que la de subrogación ascendía al 0,5% durante los primeros cinco años, para pasar después al 0,25%. Con la nueva Ley de Hipotecas sancionada en 2019, la comisión se limita al 0,15% durante los tres primeros años. Luego desaparece, además de bonificar los gastos de notaría, registro y gestoría asociados al nuevo préstamo.
La mayoría de los bancos asumen ya todos los gastos asociados a la firma de una nueva hipoteca, excepto el de tasación, con el fin de atraer a nuevos clientes procedentes de otras entidades. Pero la novación puede resultar más barata que la subrogación, al no necesitar de una nueva tasación sobre la vivienda.
¿Te ha servido esta información? Sabés ahora si te conviene más una segunda hipoteca? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.
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