La plusvalía es uno de los impuestos que rigen a la hora de la compraventa de un inmueble y existen dos maneras oficiales para calcularlo. Si todavía no estás familiarizado con este concepto, en esta nota te detallamos qué es, quién tiene que pagarlo, en qué plazos con la regulación más reciente y te revelamos la incógnita: ¿se paga plusvalía por ventas si no se obtienen ganancias por la operación? ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Con el nombre técnico de “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU), la plusvalía municipal es un porcentaje que se aplica al aumento de valor en la venta y transacción de terrenos, con o sin vivienda.
A la hora del traspaso de un dueño a otro, este impuesto en la venta se ejecuta sobre los terrenos que tengan o no una edificación, por lo que se deprende que el tributo es sobre el terreno y no sobre la construcción que pudiera tener este.
Entonces, hay que tener en cuenta que a la hora de la venta, donación o herencia, se aplicará este impuesto.
Es así como en la compra de un inmueble, es el vendedor quien abona la plusvalía municipal; en la donación quien la recibe; y en las herencias los herederos deberán hacerse cargo de este impuesto.
Plazos del impuesto
Desde la fecha en que se asienta la transmisión, la Plusvalía Municipal debe ser cancelada en estos períodos:
- En ocasión de venta o donación de un inmueble, hasta 30 días hábiles.
- En ocasión de herencia, hasta seis meses desde el fallecimiento del titular, aunque cabe destacar que en este caso se puede prorrogar hasta un año.
Cómo calcular el impuesto
Anteriormente, la asignación por Plusvalía Municipal se calculaba con la base imponible, dependiendo del impuesto de cada municipio, tal como te lo contábamos en este artículo. Con la reglamentación más reciente, el cálculo de esta base se modifica. En el momento de computar la base imponible quien tribute puede hacerlo de dos maneras:
- Optar por la plusvalía real, que se computa con la resta entre el valor de la compra y el de la venta.
- Escoger un sistema objetivo que se basa en las evoluciones del mercado inmobiliario.
El contribuyente tiene la facultad de contribuir en base a una opción u otra siempre que se indique cuál de las dos es inferior.
Sistema objetivo
Este Sistema Objetivo queda en manos de los Ayuntamientos ya que la base imponible sale de la multiplicación del valor catastral del suelo por los coeficientes que aprueba cada municipio. Estos coeficientes se reactualizan anualmente y por ley de acuerdo a la evolución del mercado.
Por otro lado, la reglamentación permite a cada Ayuntamiento a modificar hasta un 15% los valores de los terrenos para su reactualización, en función de una adaptación del gravamen a los valores inmobiliarios de cada municipio.
En los casos de transacciones de terrenos con edificaciones, la renta real del terreno es igual a la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra después de aplicar el porcentaje del valor catastral del suelo sobre el total. Cabe aclarar que los ayuntamientos tienen la potestad de comprobar estos cómputos.
Cuándo se paga plusvalía por ventas
La ley permite, a petición del contribuyente, que no se aplique un nuevo impuesto a las operaciones en las que se comprueba que el valor del inmueble no ha aumentado.
Una persona interesada en probar que no tiene valor agregado debe declarar la transferencia y proporcionar documentos que confirmen la operación. Para garantizar que no exista apreciación, el valor de la venta o transacción se considera superior al indicado en el título del acta de dicha transacción por el ayuntamiento, según corresponda.
Esta es una ventaja del método de cálculo, ya que permite que no se pague un tributo por una operación que no ha generado aumento del patrimonio. Algo que no siempre sucedía con la forma de cálculo anterior.
Vamos a dar un ejemplo. Si se adquirió un inmueble en 2008 por 300.000 euros y se vende en 2022 a 280.000 euros. El valor catastral a la fecha de la venta es de 30.000 euros
- Con el cálculo de plusvalía real: Valor de transmisión -Valor de adquisición:
280.000-300.000 = -20.000
Al ser negativo no se produjo ganancia patrimonial, por lo que no se debe abonar plusvalía municipal.
- Con el sistema anterior: Base imponible (Valor catastral del suelo x porcentaje x número de años) x tipo de gravamen
30.000 x 3,2% x 14= 13.440
13.440 x 30% ( máximo legal) = 4032
Si calculamos la plusvalía de la forma anterior a la nueva ley, se deberían abonar 4032 euros. Por lo tanto, esta nueva normativa representa un cierto alivio impositivo para los contribuyentes.
Tributación anual de la plusvalía por ventas
Además, como novedad, están sujetas a gravamen las ganancias patrimoniales inferiores a un año, es decir, las obtenidas con menos de un año desde la fecha de adquisición y cesión, y ello es porque podría resultar más especulativo.
Adecuación de la nueva reglamentación
Los Ayuntamientos tuvieron seis meses para alinear sus reglamentos municipales con el nuevo estándar.
Por último, ¿qué sucede con las transacciones realizadas desde la fecha de publicación de la resolución del Código Tributario hasta el 10 de noviembre de 2022? Extraídos en un completo vacío legal, no tuvieron que pagar ningún impuesto.
Esperamos que te haya interesado nuestro artículo sobre el cálculo de la plusvalía y la plusvalía por ventas. Nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión, por lo que, si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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