Para Hacienda, nombrar el IVA es motivo de sonrisa, pero para los ciudadanos comunes y, sobre todo, para los propietarios no lo es. Son muchas las dudas que se generan sobre este impuesto al momento de alquilar una vivienda. ¿Cuánto se cobra, cómo y cuándo?¿Existen exenciones? Si tienes una vivienda en alquiler, no puedes dejar de leer este post, porque te mostramos todas las claves de este impuesto para que sepas cuales son tus obligaciones fiscales sobre el IVA.
En este artículo encontrarás:
El IVA en un contrato de alquiler: ¿Quiénes están obligados a pagarlo?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) diferencia dos escenarios: aquellos alquileres destinados a particulares como vivienda y los que son para empresas. En el primer caso, en un contrato de alquiler entre particulares no hay IVA. Los propietarios están exentos de pagarlo siempre y cuando sea un alquiler puro firmado directamente con el inquilino. Por lo tanto, si eres una persona que está buscando un inmueble donde vivir, debes saber que no vas a tener que afrontar el pago de este impuesto.
Por el contrario, si el alquiler es a una empresa y los usos son tanto residenciales como de oficina: el pago del IVA es obligatorio.
¿Quién paga en el caso del alquiler a una empresa?
En este quien está obligado al pago del IVA es el inquilino. Eso sí, hay que destacar que hay muchos casos de grandes empresas que están exentos de pagar este impuesto. Además que, en este caso, también entrará en juego el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas(IRPF).
Los siguientes casos que mencionaremos soy muy particulares y pueden resultar confusos:
- El inquilino reside en dentro del inmueble pero también la utiliza como despacho. En este caso no hay exención para el propietario, debido a que el uso residencial debe ser del 100%. No se aplica la exención del IVA en el 50% del inmueble.
- Si se firma el contrato con una empresa pero la vivienda se usará como residencia habitual, en este caso el pago del IVA es obligatorio. Si figura el nombre del inquilino el alquiler está entonces estará exento.
- IVA en alquileres turísticos. Si es la empresa quien alquila la vivienda, es obligatorio pagar el IVA. Los servicios adicionales como lo son la lavandería y la hostelería también están sujetos al IVA.
- Los autónomos que alquilan una casa para un negocio. En este caso tienen la obligación de pagar el IVA, aunque luego podrán rebajar estos gastos en la declaración de IVA trimestral.
Como norma general, todos los contratos de alquiler que no sean directamente firmados con el inquilino, están obligados a pagar el IVA. Aunque, como en todos los casos que se involucre la legislación, los factores en cada situación particular pueden dar diferentes resultados. Por ello es necesario estudiar cada escenario particular.
La exención: alquiler como vivienda habitual
Como ya adelantamos en el punto anterior, si la propiedad está destinada como vivienda habitual y se firma el contrato directamente con el inquilino, no hay que pagar el IVA. Sin embargo y en cuanto a las obligaciones fiscales, es obligatorio declarar estos ingresos en la Renta. De esta forma se podrán obtener importantes reducciones en los ingresos percibidos por el alquiler. De todas formas, el IVA de los gastos derivados del alquiler no es rebajable.
Como podrás notar, el alquiler de un inmueble como vivienda habitual conlleva beneficios fiscales para el propietario, pero también para el inquilino. Ambos pueden beneficiarse de deducciones en el IRPF.
Consecuencias de la Exención del IVA para el propietario
Lamentablemente no todo es color de rosas y hay que tener en cuenta que la exención de IVA sólo se aplica en las rentas que se obtienen del alquiler. Es por ello que en este caso, el IVA de todos los gastos que tengan relación con el alquiler no son deducibles. Lo que sí se puede hacer es incluir estos gastos en la declaración de la renta para, en este caso, pagar menos por esos ingresos o deducir por el alquiler de vivienda.
Esto significa que si ingresa todos los meses 1.000 euros en concepto de arrendamiento de vivienda a esa cantidad podrá restar los gastos de comunidad. Siempre y cuando estos los pague por su cuenta. También podrá restar los gastos de formalización del contrato, IBI y en general cualquier otro gasto relacionado con poner la casa en alquiler.
La suma de esos gastos se restará al dinero del alquiler, de forma que el arrendador sólo tributa por el beneficio efectivo o real que obtenga. A ello, además, podrá aplicarle una reducción del 60% con carácter general.
Ya que se trata de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, la exención del IVA está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). Este impuesto recae sobre el inquilino y supone entre un 4% y un 7% del alquiler según Comunidad Autónoma, esto se debe a que es un impuesto transferido. Aunque el arrendatario es quien debe pagarlo, es responsabilidad del arrendador asegurarse que lo haga.
Hay que recordar que el ITP no se aplica a los contratos a empresas y comercios, que ya, normalmente, pagarán el IVA en su factura de alquiler.
¿Cuáles son las obligaciones de los arrendamientos sujetos al IVA?
La norma general dice que por defecto los alquileres están sujetos y no exentos de pagar el IVA. Esto significa que en principio, todo propietario que ponga un inmueble en alquiler tiene varias obligaciones relacionadas con este impuesto.
Sin embargo y como en toda legislación, existen excepciones a la norma general, y pueden presentarse particularidades según el caso. Pero, comúnmente, las obligaciones y modelos a presentar en caso de pagar IVA son los siguientes:
- Modelo 036: Alta censal como empresario Modelo 036 Epígrafe 861. Siempre y cuando lo que se alquila son inmuebles urbanos, es decir pisos.
- Emitir factura al inquilino con el IVA incluido del alquiler.
- Modelo 303. Es sumamente necesario presentar cada trimestre el Modelo 303 en el banco. Aquí se deberá pagar la diferencia entre IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al inquilino. Si el saldo es negativo, Hacienda nos permitirá compensarlo en meses posteriores o recuperarlo, según lo que elijamos.
- Modelo 390. El resumen anual del IVA hay que presentarlo anualmente con todos los ingresos percibidos siempre que se hayan cumplido las obligaciones del Impuesto sobre el Valor Añadido.
¿Qué tipos de IVA existen?
Como ya sabemos, el IVA se paga tanto en la adquisición de bienes como en la prestación de servicios. Por ello, el alquiler tampoco se libra de esto si se trata, como norma general, de un contrato con una empresa.
Los tipos de IVA que existen son los siguientes:
- IVA general (21%) Se paga por defecto salvo que se indique lo contrario.
- IVA reducido (10%)
- IVA superreducido (4%)
El IVA reducido y superreducido se usa en determinadas actividades especiales o en bienes de primera necesidad.
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