Desde Oi Real Estate queremos contarte qué sucede si el propietario de una vivienda en alquiler puede rescindir contrato y si esto es posible. Continúa leyendo el artículo para saber más.
En este artículo encontrarás:
¿Puede el propietario rescindir contrato de alquiler?
Por lo general, el contrato de alquiler de vivienda debe mantenerse hasta que finalice el tiempo que ha sido pactado por las dos partes, es decir propietario e inquilino, en el mismo. No obstante, tanto el inquilino como el propietario cuentan con la facultad para poder pedir que se les otorgue la posibilidad de rescindir contrato de alquiler.
¿En qué momento es posible para el propietario de la vivienda alquilada rescindir contrato?
Con el objetivo de brindarle la mayor seguridad posible a la persona que alquila un inmueble para vivir en él, las ocasiones en los que es posible rescindir contrato por parte del propietario se encuentran establecidas de manera clara en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si la razón no se encuentra dentro los casos que son establecidos legalmente, no será posible que el propietario dé por finalizado un contrato de alquiler previo a haber expirado el tiempo que ha sido pactado por las dos partes.
Por otro lado, más allá de tener en cuenta todo esto, el propietario de la vivienda puede tomar una serie de medidas de protección. Esto puede suceder únicamente en el supuesto caso de que el inquilino ya no cumpla con alguna de sus obligaciones. Se trata, por ejemplo, de la contratación de un seguro de impago de alquiler para asegurarse el cobro de las rentas mensuales del alquiler de la casa, entre otras opciones.
¿Cuáles son los motivos legales que habilitan al propietario de una vivienda en alquiler a rescindir contrato antes de tiempo?
Principalmente, la mayor parte de los motivos legales para rescindir contrato antes del tiempo pactado por las partes se encuentran vinculados con el incumplimiento de ciertas obligaciones por parte del inquilino. Aquí van los casos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Los impagos de la renta y de cualquier otra cuantía
El impago de la renta del alquiler u otras cuantías son claros ejemplos de incumplimiento de sus obligaciones por parte del inquilino. Es por este motivo que la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad de rescindir contrato antes del tiempo pactado por parte del propietario del inmueble alquilado.
La ausencia de abono de la fianza o bien, no haber realizado el pago de la actualización de la misma
Debemos tener en cuenta que la fianza se trata de uno de los pagos que es obligatorio para el inquilino. Debe depositar la fianza cuando se realiza la firma del contrato de alquiler. Por lo general, es habitual que se corresponda a una o a dos mensualidades de la renta y se utiliza en casos de posibles impagos o si ocurren daños en la vivienda que no sean causa del paso del tiempo.
En la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que el inquilino cuenta con la obligación de realizar el pago de la fianza. De lo contrario, es decir en caso de que no realice dicho pago o bien, que no lleve a cabo la actualización de la misma, el propietario tendrá la posibilidad de rescindir contrato.
El subarrendamiento del inmueble en caso de que no haya sido consentido por el propietario
Para que el inquilino consiga subarrendar el inmueble, es necesario que esto conste por escrito en el contrato de alquiler con el propietario. Se trata de una cláusula en la que se contemple dicha situación y en la que se indique que el inquilino cuenta con el permiso del propietario para subarrendar el inmueble. Puede ser la vivienda entera o bien, por habitaciones.
En el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se ocupa de regular los contratos de alquiler, se indica que el subarriendo de la vivienda sin consentimiento previo del propietario es una causa justa para rescindir contrato.
Es decir que, según lo indicado en el artículo 27 de la LAU, el subarriendo de la vivienda sin contar con el consentimiento previo del propietario es una causa para rescindir el contrato de alquiler de manera totalmente legal.
Por la realización de obras en el inmueble sin autorización o daños causados
Se trata de otra de las causas por las que se podrá rescindir contrato de alquiler por parte del propietario. Si el inquilino daña la vivienda de manera voluntaria o bien, también se incluye en este apartado, por la realización de obras dentro de la vivienda que no hayan sido consentidas por el propietario del inmueble.
Si el inquilino desea realizar alguna obra que modifique la vivienda es necesario que se le haya concedido un permiso por escrito y firmado por parte del propietario. En caso de que se realicen obras que modifiquen la estabilidad, el aspecto o incluso, la seguridad de la casa en alquiler sin el consentimiento del propietario, será posible rescindir contrato.
Debido a la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o bien, ilícitas en el interior del inmueble alquilado
Todo tipo de actividad que se considere como molesta o peligrosa y que se realice dentro de la vivienda puede ser un motivo justo para la rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario del inmueble. Por otro lado, el propietario tendrá la posibilidad de finalizarlo cuando la limpieza o salubridad sea muy mala, del mismo modo que puede hacerlo si las acciones del inquilino resultan molestas para los vecinos y estos manifiesten sus quejas.
Además, este apartado también abarca el hecho de alquilar el inmueble como vivienda y utilizarlo para realizar otro tipo de actividades diferentes. Esto puede ser por ejemplo, una en caso de que se lleve a cabo una actividad empresarial.
¿Qué sucede si se da el caso especial de la necesidad de recuperar el inmueble para hacer uso de él?
Se trata de la última causa por la cuál es posible para el propietario de la vivienda en alquiler rescindir contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos afirma que, si ha transcurrido ya un año desde el inicio del alquiler, el propietario cuenta con la posibilidad de rescindir el contrato de alquiler en caso de tener la necesidad de utilizarla como vivienda permanente para uso personal o para sus familiares de primer grado, ya sea por consanguinidad o bien, adopción. Por otro lado, también puede rescindir contrato si la necesita para su cónyuge en caso de que se encuentre una sentencia firme de separación, divorcio o bien, nulidad matrimonial.
Es ante esta situación que el propietario debe informar al inquilino sobre la rescisión del contrato alquiler. Esto debe suceder al menos con dos meses de anticipación. La ley no indica nada concreto en lo que respecta a la notificación. Sin embargo, lo más aconsejable es realizarlo por medio de un burofax. De esta manera quedará constancia de la comunicación.
Si ya pasados tres meses desde que se ha notificado sobre la rescisión del contrato de alquiler y el propietario o bien, sus familiares no se han instalado en la vivienda, el inquilino cuenta con el derecho de volver a alquilar la vivienda en un plazo de 30 días o bien, de realizar el reclamo de una indemnización compensatoria.
Rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino
Por otro lado, más allá de lo establecido en el apartado anterior, el inquilino también podrá rescindir contrato una vez que hayan transcurrido seis meses desde la entrada en vigor. Esto significa que los seis primeros meses de duración son obligatorios.
En estos casos es posible regular en el contrato de alquiler que el inquilino indemnice al propietario. Se trata de la suma de un mes de renta por cada año que quede por cumplir del contrato o parte proporcional.
Por otro lado, si en la casa convive un matrimonio y uno de los cónyuges tiene interés en resolver el contrato y el otro no, el contrato de alquiler puede continuar para este último cónyuge. Eso sí, será necesario que comunique su voluntad de continuar con el alquiler al propietario.
¿Cómo puedes proceder para rescindir tu contrato de alquiler?
Si quieres rescindir contrato de alquiler de manera anticipada deberás seguir los siguientes pasos:
En primer lugar, debes analizar el contrato que has firmado. Principalmente, pon especial atención a la regulación que se establece y la posible indemnización en caso de resolución anticipada.
El siguiente paso es realizar una consulta con un abogado especializado en temas inmobiliarios. De este modo, analizará cuáles son tus derechos y obligaciones.
De ser posible la resolución deberán hablar con tu inquilino, que tendrá que enviarte una comunicación fehaciente. Por ejemplo, burofax con acuse de recibo y certificado de texto.
Por último, será necesario firmar un acuerdo de resolución del contrato de alquiler con el inquilino. Una vez realizado este paso, podrá devolverte las llaves de la vivienda y tú le devolverás la fianza legal y otras garantías, excepto en caso de que tengan que ser aplicadas a algún incumplimiento del contrato de alquiler.
¿Qué sucede en caso de que el inquilino no acepte la resolución?
En este caso, si el inquilino no tiene interés en aceptar la resolución del contrato de alquiler antes del tiempo pactado no quedará otra solución que acudir a los tribunales. En este punto se desarrollará un proceso en el cuál se buscará demostrar que, en efecto, el inquilino ha incurrido en algún tipo de incumplimiento de sus obligaciones. También, puede ser porque el propietario tenga la necesidad de hacer uso de la vivienda para él o bien, para sus familiares.
Sin embargo, debes tener muy en cuenta que, el hecho de optar por acudir a los tribunales siempre generará que el proceso se extienda bastante más en el tiempo. Es por este motivo que, la mayoría de las veces, lo más aconsejable es que las dos partes se encuentren bien asesoradas y logren negociar entre ellas para llegar a un acuerdo que les resulte beneficioso a ambas. De modo que logren firmar un contrato de rescisión del alquiler y realizar la entrega de las llaves sin ningún tipo de inconvenientes. Es por estas causas que, en estos casos resulta sumamente aconsejable contar desde el inicio con la ayuda de especialistas en Derecho Civil.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre rescindir contrato de alquiler por parte del propietario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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