La ley establece qué tipo de reparaciones le corresponden al arrendador y cuáles al arrendatario de una vivienda en alquiler, pero los límites no suelen quedar bien definidos. Esto puede traer varios conflictos judiciales, si en el contrato no se acordó con detalle cómo actuar en estos casos. ¿Qué ocurre con la reparación de la caldera al alquilar un piso? ¿Se trata de un arreglo estructural que debe asumir el arrendador? ¿Es un arreglo de tipo cotidiano del que debe encargarse el arrendatario? En este post, lo descubrirás.
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La reparación de la caldera en un piso de alquiler, despierta dudas entre propietarios e inquilinos y contradicciones entre la misma justicia. A partir de la lectura de la normativa vigente, nadie parece ponerse de acuerdo respecto a si se trata de una reparación de conservación o de una pequeña reparación.
A continuación veremos en qué consisten las clasificaciones que establece la ley para las reparaciones en un piso alquilado y cómo evitar conflictos, respecto al arreglo de la caldera. ¡Sigue leyendo!
¿Qué tipos de reparaciones pueden ser necesarias al alquilar un piso y a quién le corresponde hacerse cargo de ellas?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es aquella que regula todas las condiciones, bajo las cuales deben llevarse a cabo los alquileres de bienes inmuebles en España. En ella se especifica qué clase de reparaciones de un piso en alquiler corresponden al arrendador y cuáles deben correr por cuenta del arrendatario.
En su artículo 21 dispone, por un lado, que:
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
Y luego, por el otro, que:
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
De esta manera, la normativa diferencia entre dos tipos de arreglos en un piso en alquiler: las reparaciones de conservación, que deben ser asumidas por el arrendador, y las pequeñas reparaciones, que son responsabilidad del arrendatario. Veamos en qué consiste cada una de ellas.
Reparaciones de conservación
Son aquellas que se derivan de deterioros en la vivienda motivados por el transcurso del tiempo, del uso que le dieron sus sucesivos inquilinos, de cuestiones de caso fortuito o fuerza mayor, de un natural desgaste o, incluso, de imposiciones por parte de las autoridades. No se limitan únicamente al interior del piso, sino que también pueden afectar a elementos comunes, cuando se trata de un edificio.
Estas reparaciones de carácter estructural son indispensables para garantizar las condiciones de habitabilidad del inmueble. Pueden incluir el arreglo de, por ejemplo:
- Tuberías y red de desagües.
- Techos.
- Suelos.
- Paredes.
- Daños por humedad en estructuras.
- Muros y apoyos.
- Refuerzos de vigas.
Pequeñas reparaciones
Definirlas y establecer sus límites es más complicado que en el caso de las reparaciones de conservación, ya que la ley no brinda demasiadas precisiones acerca de este concepto. Por esta razón, suelen ser la doctrina y la jurisprudencia, a través de los fallos de diferentes Tribunales, aquellas que contribuyen a determinar cuáles son las pequeñas reparaciones de un piso en alquiler.
Pueden incluir el arreglo de elementos como:
- Grifos.
- Persianas.
- Cerraduras.
- Muebles.
- Electrodomésticos.
¿Es posible que el arrendador se haga cargo de las pequeñas reparaciones o que el arrendatario asuma las reparaciones de conservación?
El artículo 1255 del Código Civil, que también regula varias cuestiones relacionadas con el alquiler de bienes, prevé que las reparaciones pueden ser acordadas por las partes de manera libre en cada contrato de arrendamiento. De esta manera, es posible que en algunos casos el propietario asuma, no sólo su obligación respecto a las reparaciones de conservación, sino también sobre los pequeños arreglos.
Sin embargo, no es posible el caso inverso. Es decir, la ley no permite que los inquilinos se hagan cargo de las reparaciones de conservación de una vivienda en alquiler. Si en el contrato de alquiler se establece esto, dicha cláusula podrá considerarse como nula. Así lo dispone el ya mencionado artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que considera que esta obligación del arrendador es de carácter imperativo y no puede alterarse por la voluntad de las partes.
¿Qué ocurre con la reparación de la caldera al alquilar un piso? ¿Le corresponde al propietario o al inquilino?
Ahora vayamos a un caso práctico que suele generar una gran cantidad de dudas y problemas entre propietarios, inquilinos e, incluso, la misma justicia. Se trata de la reparación de la caldera en una vivienda alquilada. Teniendo en cuenta lo dicho anteriormente, ya sabemos que no siempre es posible determinar con exactitud cuándo estamos ante una pequeña reparación y cuándo ante una reparación de conservación.
¿Puede considerarse al arreglo de la caldera como una reparación de tipo estructural y destinada a mantener las condiciones de habitabilidad de la vivienda? ¿Puede tratarse, en cambio, de un pequeño arreglo de un elemento de uso cotidiano? ¿Qué respuestas brindan al respecto los Juzgados y Tribunales?
Casos en los que la justicia determinó que la reparación de la caldera era obligación del arrendador
En todas estas sentencias, los Tribunales correspondientes determinaron que el arrendador obró incorrectamente o que el importe de la reparación era muy elevado como para ser asumido por el arrendatario:
- Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia del 26/12/2008.
- Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia del 14/10/2004.
- Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), sentencia del 19/07/2012.
Casos en los que la justicia determinó que la reparación de la caldera era obligación del arrendador
En todas estas sentencias, la justicia llegó a la conclusión de que el arrendatario obró incorrectamente o que la caldera es un elemento de uso muy frecuente en una vivienda y, por lo tanto, su arreglo corresponde a quien la utiliza:
- Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª), sentencia del 25/10/2010.
- Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), sentencia del 18/05/2010.
- Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), sentencia del 21/06/2013.
Cómo evitar que la reparación de la caldera se convierta en un conflicto al alquilar un piso
Luego de analizar todo lo expuesto en este artículo sabemos que la ley, no determina con claridad cuándo se trata de pequeñas reparaciones y cuándo de reparaciones de conservación y mantenimiento. Si bien considera que las primeras deben ser asumidas por el arrendatario y las segundas por el propietario, la poca delimitación de estos conceptos hace que incluso la justicia se contradiga al respecto.¿Qué se puede hacer para evitar este tipo de inconvenientes en el controvertido caso de la caldera?
Si todavía no se ha firmado el contrato de alquiler
Si aún no se ha firmado el contrato que regulará el arrendamiento, todavía se está a tiempo de evitar futuros inconvenientes respecto a la reparación de la caldera. Para ello será necesario incluir una cláusula específica en donde arrendador y arrendatario acuerden cómo obrarán en estos casos. Es decir, cuál de los dos asumirá los gastos si la caldera se avería. Lo único que debe tenerse en cuenta es que, como mencionamos anteriormente, en ningún caso los arrendatarios pueden hacerse cargo de los gastos de conservación.
Si ya se ha firmado el contrato de alquiler
Si el contrato ya fue firmado y no se incluyó una cláusula que refiera a la reparación de la caldera, siempre existe la posibilidad de recurrir a la justicia que, como hemos visto, puede dar respuestas muy variadas respecto a este tema. Lo mismo puede hacerse cuando sí se incluyó esta cláusula pero alguna de las partes no cumplió con ella.
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