Uno de los principales desafíos para España en materia inmobiliaria es la actualización de su parque de vivienda. Esto se debe a que, en promedio, la antigüedad de sus viviendas es de más de cuarenta años y no cumplen con las condiciones mínimas de sostenibilidad. Debido al objetivo planteado a nivel internacional de alcanzar una “neutralidad energética” y las preferencias de los compradores por inmuebles cada vez más eficientes, realizar mejoras en las viviendas parece ser una preocupación cada vez más frecuente por parte de los propietarios. Especialmente, para aquellos que están pensando en vender. ¿Cuánto cuesta? ¿De qué factores depende? ¿Es siempre conveniente reformar un piso antes de vender? En este artículo te lo contamos.
Antes de tomar la decisión de reformar un piso antes de vender, se deben tener en cuenta muchos factores.
El primero de ellos es el coste, que siempre habrá que compararlo con el precio al que se cree que se podrá ofrecer la vivienda en el mercado, pero no es el único. Tanto la antigüedad del inmueble, como el nivel de urgencia que se tiene para concretar la venta, el precio de otros pisos de la zona también serán determinantes a la hora de tomar una decisión.
A continuación te contamos todo lo que debes saber si estás pensando en vender tu vivienda pero piensas que antes necesita de algunas mejoras. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Cuánto cuesta reformar un piso antes de vender?
El coste de la reforma de un inmueble puede variar considerablemente según sus características, aunque el factor que más incide es su antigüedad. Según un estudio de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), mientras los más antiguos requieren de una reforma estructural, aquellos que tienen menos de 20 años, por regla general, sólo necesitan de la utilización de fuentes de energías renovables y la instalación de domótica. Veamos cuáles son las obras que necesita cada edificio, dependiendo de su edad.
Viviendas de entre 40 y 70 años de antigüedad
Se trata de aquellos inmuebles que fueron construidos entre 1950 y 1980. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), en España hay alrededor de 10,4 millones de ellos, lo cual significa aproximadamente un 42% del parque inmobiliario. Las comunidades que superan esta media son Cataluña, la Comunidad Valenciana, el País Vasco y Madrid. En estas dos últimas la proporción de viviendas de entre 40 y 70 años de antigüedad es de aproximadamente el 50%.
Son esta clase de inmuebles los que requieren de una gran reforma estructural para poder convertirse en edificios sostenibles y eficientes en materia energética, ya que no cuentan con ninguno de estos criterios. Muy a menudo son viviendas con estructuras bastante afectadas debido a la baja calidad de los materiales con los que fueron construidas. Por lo general, están hechas con estructuras de hormigón a base de cemento aluminoso.
El primer paso en la reforma de estas viviendas debería ser el de la mejora de sus elementos de conexión con el exterior, especialmente sus paredes exteriores y su fachada. Tras esto, habría que cambiar las ventanas. El coste estimado de estas reformas es de 20.000 a 40.000 euros en un inmueble de entre 90 y 120 m², la media en nuestro país.
Desde la UCI también aconsejan “tener en cuenta el estado de sus instalaciones, como los sistemas de electricidad o fontanería, que en muchas ocasiones son de plomo o acero galvanizado, materiales que representan un riesgo para la salud de los habitantes. Lo más aconsejable es cambiar completamente la instalación y evitar hacer ‘apaños’ entre materiales antiguos y actuales, pues suelen convivir mal”.
Viviendas de entre 20 y 40 años de antigüedad
Son aquellas que fueron construidas entre 1980 y el 2000. Se estima que hay alrededor de 6,5 millones de ellas en toda España, lo cual significa un 27% del parque inmobiliario. Los lugares en donde más se concentran este tipo de inmuebles son las comunidades de Andalucía, Canarias y Región de Murcia, en donde representan un 32%. A continuación le siguen Extremadura, con un 31%, y Castilla-La Mancha, con un 30%.
Si bien estas construcciones poseen materiales de mejor calidad que las de décadas anteriores, fueron hechas antes de la entrada en vigor del Código de la Edificación vigente. Por esta razón, no cuentan con los criterios de eficiencia energética y sostenibilidad suficientes y también requieren de reformas importantes.
El primer paso podría ser el reemplazo de ventanas de aluminio por unas que tengan cierres herméticos y doble cristal. Esta mejora puede llegar a lograr en el inmueble un ahorro de energía de hasta el 30%. También puede ser útil instalar materiales aislantes como poliestireno, lana mineral, planchas de EPS o paneles de fibra de madera en paredes y techos. Otra mejora posible es la del reemplazo de los suelos de parquet y los sistemas de calefacción antiguos por un sistema de suelo radiante. También, la refacción de las cocinas y los baños.
Para la rehabilitación de una vivienda con esta antigüedad y una superficie de entre 90 y 120 m², la UCI calcula un monto de 22.000 a 36.000 euros aproximadamente.
Viviendas de entre 10 y 20 años de antigüedad
Se trata de aquellos inmuebles que fueron construidos entre el 2000 y el 2011 y se estima que suponen alrededor del 18% del parque inmobiliario en España. Sin embargo, existen regiones en donde son aún más abundantes. Estas son La Rioja, en donde representan un 25% de las viviendas, Murcia, con un 24%, Galicia, con un 23% y Castilla-La Mancha, con un 22%.
Según la UCI, si bien estas edificaciones “han seguido la normativa acorde a la eficiencia energética y sus materiales y estructura están pensados para el aislamiento de la vivienda del exterior”, la mejora energética del interior de la vivienda es clave. El fin es poder “garantizar el buen estado del sistema de calefacción y el aislamiento óptimo de las ventanas, suelos y paredes”, señalan.
Una de las reformas más importantes en estos casos es la sustitución de los sistemas de calefacción poco eficientes, como el de gas, por sistemas renovables, como la aerotermia. Se calcula que esta mejora puede tener un coste de 10.000 a 25.000 euros, con la ventaja de que puede llegar a suponer un ahorro de hasta el 70% en la factura de gas.
Respecto al agua caliente y la electricidad, la realidad es que la principal fuente de energía sigue sin ser renovable en muchos hogares. Para la UCI la solución puede ser “apostar por la instalación de paneles solares fotovoltaicos y térmicos. Igualmente, la domótica, que contribuye de manera importante a hacer de una vivienda un hogar más eficiente, todavía es residual en inmuebles de reciente construcción”.
¿Cómo influyen las características particulares de cada inmueble?
El estudio de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) señala que todas las reformas mencionadas son genéricas, ya que cada inmueble cuenta con características particulares. Por esta razón, antes de embarcarse en las mejoras, lo ideal es consultar con un profesional que pueda aconsejar que es lo más acertado para esa vivienda en especial. Tiene que tratarse de alguien que también pueda brindar un presupuesto concreto en función de las dimensiones del inmueble y las necesidades de su propietario.
Por otro lado, también afirma que los grandes cambios estructurales afectan al conjunto de un edificio. Por lo tanto, si se trata de una comunidad de vecinos, no basta con realizar las mejoras en una sola vivienda. Para estos casos, el precio medio de una rehabilitación puede ser de alrededor de 100.000 euros de media, aunque variará mucho según cada situación particular.
¿Es conveniente reformar un piso antes de vender?
La reforma de un inmueble puede hacer que su valor de venta se incremente, lo que puede ser un punto interesante, pero hay diferentes factores que provocan la fluctuación en su nuevo precio. Si nos referimos a una vivienda estándar de aproximadamente unos 74 metros cuadrado, en una zona demandada, el aumento en la valorización puede llegar a un 25 por ciento. Por otro lado, si la vivienda se encuentra en localidades de demanda dinámica y es considerada de lujo, la reforma puede llegar a ascender a un 65 por ciento más.
Una de las razones de esta revalorización es que, con la pandemia y el auge del teletrabajo, ha crecido el interés de los inquilinos por las viviendas reformadas. A su vez, en todo el 2021, las rehabilitaciones han aumentado un 14%, con un 44% más de ampliaciones que en el 2020. Así lo demuestran datos recogidos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA).
Ahora bien, ¿es siempre conveniente reformar un piso antes de vender? ¿En qué casos puede ser beneficioso y en cuáles puede representar una pérdida? A continuación veremos los aspectos que es importante tener en cuenta en cada caso para saber si invertir en mejoras o no.
Aspectos a tener en cuenta para saber si conviene reformar un piso antes de vender
El coste de las obras en relación al precio de venta de la vivienda
Previamente detallamos todas las reformas que pueden ser necesarias en una vivienda dependiendo de su antigüedad, cada una con su coste. Teniendo en cuenta esos estimativos, lo primero que se debe hacer es pedir presupuestos a diferentes empresas que realicen estas rehabilitaciones.
El precio final no sólo dependerá de la cantidad de mejoras a hacer y de la edad del piso, también variará en función del alcance y la calidad de los materiales. Otro factor que influirá es la extensión del inmueble, ya que, mientras la renovación integral de un piso estándar de 70 m² puede costar unos 24.000 euros, la de una propiedad de lujo puede llegar a tener un precio de 130.000 euros.
Para tomar una decisión es importante, una vez que se tiene en manos el presupuesto de las reformas, compararlo con el precio de venta que aproximadamente tendrá la vivienda. ¿Cuánto representa? Si es un porcentaje muy alto quizás no sea lo más recomendable, de lo contrario, puede significar una ganancia mucho mayor.
El precio de venta de la vivienda en relación a la demanda del barrio
Otro factor que incidirá en la decisión sobre realizar las reformas o no será el precio de las otras viviendas del barrio y la demanda que haya para esta zona. Para realizar una valoración se puede utilizar alguna de las herramientas gratuitas que hay disponibles en la web. ¡En Oi Real Estate podemos valorar tu piso en menos de dos horas! Sólo debes seguir este enlace.
También, con este mismo objetivo, se puede acudir a varias agencias inmobiliarias del barrio y solicitar una visita para que tasen el inmueble. Se trata de un servicio que también es gratuito y sin compromiso, por lo cual no hay obligación de contratar a cualquiera de esas agencias. Sin embargo, se trata de una acción que puede ser útil para evaluar la calidad y el precio de sus servicios. Este también es un factor clave que ayudará a decidir si realizar las reformas o no.
Otros datos importantes a recabar, tienen que ver con la zona. Será importante que puedas conocer como es la dinámica del mercado y el promedio de precios en el barrio. También podrá ser de utilidad poder realizar comparaciones de precio y superficie respecto a otras propiedades similares.
Debes saber además que teniendo una estimación acerca de las reformas correspondientes, será posible tener una idea del valor de la vivienda luego de que se realicen. De esta forma podrás analizar de manera más certera si la decisión a tomar es la correcta.
El nivel de urgencia para vender el piso
Una vez completados los pasos anteriores, el siguiente es tomar la calculadora y sacar cuentas. Sólo de esta manera será posible saber si se obtendrá un beneficio por reformar el piso antes de vender. Pero, además de los costes, también es necesario tener en cuenta que, mientras más importante sea una reforma, más tiempo llevará.
Aparte de tener en consideración ese período de arreglos, habrá que pensar en el tiempo que puede llegar a tomar la venta. Si hay urgencia de vender, quizás una reforma considerable no sea la mejor opción. En cambio, si no hay apuro por cerrar la operación y las mejoras resultan rentables después de sacar cuentas, puede resultar una buena inversión.
Otro punto importante, que no puedes dejar fuera de la ecuación, tiene que ver con los plazos. Si decides embarcarte en estas reformas, de manera integral, puede demandar un largo período de tiempo, con lo cual la propiedad puede encontrarse inhabilitada para ser habitada. Esto puede significar gastos extras que contabilizar en la decisión. Por otro lado, si tienes urgencia en realizar la venta, debes tener en cuenta que esto retrasará tus planes
Documentos necesarios para vender un piso luego de elegir reformar para vender
Si has tomado la decisión de reformar un piso para vender, una buena recomendación es, durante el tiempo de obras, preparar la documentación necesaria para la operación.
A continuación listaremos todo lo que necesitarás:
- Nota simple: un informe que detalla todos los datos de vivienda. Es decir, los del propietario y las características de la propiedad. Así como también, especifica, si el inmueble tiene cargar pendientes o deudas, como ser una hipoteca.
- Certificado energético: es el documento que determina si el estado energético de la vivienda está en condiciones y cumple con los requisitos de la normativa vigente.
- Planos de la vivienda: se trata del dibujo que muestra el modo en que está distribuida la superficie útil de la vivienda. Como sus espacios libres.
- Cédula de habitabilidad: determinad si una vivienda esta apta para ser utilizada como residencia continua. Es obligatoria solo en algunas de las autonomías españolas.
- Certificado del ITE: es la certificación de que la finca de la cual forma parte una vivienda está en condiciones para su habitabilidad.
- Estatutos de la comunidad: es un informe que detalla cada una de las normas que deberán ser compartidas entre los propietarios de la finca en la que se encuentra la vivienda.
- Recibo de pago del IBI: corre por cuenta del vendedor, pero puede ser compartido con el comprador ya que depende del propietario de la vivienda. Se paga cada principio de año. Por lo tanto, puede dividirse según la cantidad de meses que cada persona dispone de la titularidad de la vivienda.
- Contrato de arras o de reserva
- Últimas facturas de suministros
- Certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios
- Certificado de deuda cero en relación a la vivienda. Es decir, que no supone, por ejemplo, una hipoteca pendiente.
- Escritura de compraventa de la casa
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