Los problemas en las juntas de propietarios son un tema que atañe a muchos vecinos, particularmente en las grandes ciudades donde los edificios y consorcios abundan. Los hay por el pago de expensas extraordinarias, por los arreglos de espacios comunes, por la presencia de mascotas o por las puertas principales que quedan abiertas, entre tantos otros. Pero legalmente y más allá de las cuestiones coyunturales, la ley ampara las decisiones de las juntas de propietarios siempre que se cumplan las convocatorias para que haya plena representación de los mismos. En la nota de hoy, repasamos los puntos que se deben tener en cuenta a la hora de realizar la convocatoria para una junta, y cuáles son los procedimientos en caso de existir un reclamo al respecto.
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¿Es legal una junta de propietarios sin aviso de convocatoria?
La respuesta es claramente negativa. Las juntas de propietarios se hacen, justamente, para acordar entre los vecinos la resolución de asuntos comunes al consorcio. En ese sentido, la ausencia de citación a una junta puede ser sancionada por los Tribunales con su nulidad y la de sus acuerdos adoptados.
De cualquier manera, la tarea de convocar no es unipersonal. Es decir, le corresponde en primera instancia al presidente de la comunidad, en su calidad de representante y mediador con los diferentes actores. Pero también, por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), puede ser convovada por solicitud de un número de propietarios (art. 16.2). Siempre se deben indicar los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o en segunda instancia la convocatoria.
Cómo proceder a la convocatoria de una junta de propietarios
A fin de sortear problemas que puedan surgir en cuanto a la interpretación subjetiva de cuáles son los mejores canales para hacerlo, existen instancias legales previstas para realizar las convocatorias a los vecinos de la comunidad. Puntualmente, la Ley determina tres posibles vías de comunicación, que responden al siguiente orden jerárquico:
- Notificación al domicilio designado por el propietario (art. 9.1.h de la LPH). En este sentido, es su obligación informar una dirección postal válida dentro del país “a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad”.
- Comunicación pública en el piso o local. Esta segunda opción habilita legalmente al ocupante efectivo del lugar cuyo titular es el propietario, a recibir notificaciones dirigidas a este último.
- Finalmente, es válida la colocación de citaciones en un tablón de anuncios designado por la comunidad a esos fines y en un lugar determinado. Eso sí, debe colocarse durante al menos tres días naturales previos a la reunión. Dicho canal de comunicación debe además estar ubicado en un lugar visible, y las notificaciones deben contar con toda la información del caso. Específicamente, deben declararse los motivos por los que se procede a esta forma de notificación, fecha y firma de la autoridad responsable de la conunidad.
Estas normas y su jerarquía tienen carácter obligatorio, y en caso de haber reclamos será observado si tuvieron efectivo cumplimiento. En ese sentido, los Tribunales pueden sancionar a las juntas de propietarios si han faltado a la LPH, declarando su nulidad y la de las decisiones tomadas en ella. Pero, en conclusión, en ningún caso puede omitirse, presuponerse o sustituirse por otra formalidad la notificación a los dueños de los pisos.
Cómo actuar frente a los reclamos por la ausencia de notificación
Los propietarios que no hayan sido convocados a una junta, y aún más si en ella se tomaron decisiones con las que no se está de acuerdo, pueden impugnarla legalmente. Para ello se valdrán de la misma LPH, en donde se detallan los procedimientos válidos de convocatoria y sus consecuencias en caso de incumplimiento.
Debe aclararse, empero, que para los Tribunales son igualmente válidos los acuerdos de la comunidad respecto de las vías de comunicación habitual, así como los antecedentes respecto de su efectividad. Esto quiere decir que no tendrá lugar una impugnación si se han cumplido los pasos y plazos legales, o hay responsabilidad del propietario. Por ejemplo, si el dueño del piso ha modificado su dirección de notificaciones y no avisó del cambio al presidente o secretario de la junta. O también en el caso de existir un reclamo por el uso de determinada vía, cuando no han habido quejas previamente y, al contrario, ésta resultó efectiva antes. Estos suelen ser los casos con los correos o las notificaciones en el buzón, que serán validos en las condiciones mencionadas, aunque no se haga un acuse de recibo.
¿Qué sucede luego de iniciar el reclamo a la junta de propietarios?
Luego de iniciado el reclamo, la correspondiente jurisprudencia debe constatar los hechos. En ese camino, un reclamo por la no existencia de una notificación sólo puede ser vehiculizado por su fórmula opuesta. Es decir que le corresponderá a los responsables de convocar a la junta, el demostrar que lo han hecho, por las vías legales aceptadas y acordadas. Si se ha efectuado la citación a través de envío de una carta al buzón, la comunidad de vecinos deberá informar si tal vía de comunicación es la habitual. Lo mismo si viene teniendo resultados positivos respecto de la asistencia a las reuniones por parte de todos los propietarios, en especial del demandante.
No cabe duda, de cualquier manera, que la LPH rige para cuestiones procedimentales que buscan garantizar la representatividad de los miembros de un consorcio. A esos fines, la recomendación es siempre que se intente participar de estas reuniones, y se apele para ello a la responsabilidad de todas las partes. Si este mínimo acuerdo se cumple, se lograrán mejores resoluciones a los problemas comunes, evitando conflictos mayores y generando un buen clima de convivencia.
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