El Tribunal Supremo estableció que se devuelvan los costes de la formalización de una hipoteca que fueron indebidamente cobrados en su totalidad a los clientes pero, cuál será el plazo límite para presentar la demanda?
En este artículo encontrarás:
Tras varias idas y venidas, los consumidores lograron que se dictamine a favor de la devolución de algunos de los gastos de las hipotecas que les eran cobrados en su totalidad cuando en realidad no les correspondía. Si contrataste un préstamo hipotecario y quieres saber hasta cuándo reclamar, te recomendamos leer este post!
Cuándo se dictó el fallo en contra las cláusulas abusivas en las hipotecas?
Hace casi cinco años, el 23 de diciembre de 2015 se declararon abusivas las prácticas de imposición de los gastos de formalización de hipotecas al cliente. A través de esta sentencia, el Tribunal Supremo estableció que, al no haber un reparto adecuado de los gastos comunes, eran prácticas ilegales y sus costos plausibles de ser reclamados.
Los costes mencionados por el fallo son:
- Gastos de notaría
- Gastos de registro
- Gastos de gestoría
Como la entidad es la principal interesada en la escrituración de la propiedad, le corresponde correr con parte de los gastos, en un mismo porcentaje que al cliente. No es legal entonces, tal como sucedía, que estos costes corran por parte sólo del hipotecado.
Entonces, qué gastos de hipoteca tenemos derecho a reclamar?
Cuando compramos una vivienda esta se tiene escriturar e inscribir en el Registro de la Propiedad, lo cual conlleva una serie de gastos que superan al coste de la compraventa. Luego de la sentencia del Tribunal Supremo, el banco deberá hacerse cargo de parte de estos gastos.
Entonces, si hemos sido obligados a pagar todo tenemos el derecho a reclamar que se nos devuelva parte de lo que hemos abonado.
Honorarios de gestoría
Estos gastos no están regulados por ley. Podemos reclamar que nos devuelvan el 100%, de un importe que suele rondar en los 400 euros
Gastos notariales
De este total se puede recuperar la mitad, que suele ser entre un 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria
Gastos de Registro de la Propiedad
De estos gastos tenemos el derecho a recuperar todo lo abonado, que representa el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria.
Gastos de tasación del inmueble
En este caso sólo tendríamos derecho a reclamar si antes de pedir la hipoteca contábamos con una tasación legal y el banco nos obligó a pagar otra empresa tasadora.
¿Qué plazos hay para reclamar los gastos de una hipoteca?
Si bien la solicitud de nulidad de las cláusula de préstamo con garantía hipotecaria es imprescriptible -con lo cual se puede reclamar con carácter indefinido-, existen algunos plazos a los que nos debemos circunscribir.
Como consecuencia del decreto del estado de alarma, se suspendieron los plazos por 82 días. Los nuevos plazos no están del todo claros, por lo que el Tribunal supremo debería expedirse en este tema para evitar malos entendidos.
Sin embargo hay algunas certezas. El plazo general para las acciones personales desde que se pagaron las facturas es actualmente de 5 años para las hipotecas generadas desde octubre de 2015. Con anterioridad a la fecha, el plazo era de 15 años. La excepción a esta regla es Cataluña, donde el plazo es de 10 años.
En todo caso, todos los gastos que se abonaron luego del 2005, sin contar a Cataluña, podrían prescribir el 28 de diciembre de 2020. Es por esto que la recomendación es que las reclamaciones a la entidad se realicen antes de la mencionada fecha.
Cómo es la forma correcta de reclamar los gastos de una hipoteca?
Para poder reclamar los gastos que nos impuso el banco a través de cláusulas abusivas, deberemos realizar una reclamación ordinaria ante el banco y posteriormente, si no recibimos respuesta interponer una denuncia legal en el juzgado que nos corresponda.
Siempre que iniciemos un reclamo, es importante contar con toda la documentación necesaria que avale nuestra demanda. Es por esto que antes de comenzar deberemos tener a mano todas las facturas que nos entregó la gestora y que abonamos tras la formalización del contrato. Estos recibos son suficientes para dar fe de los pagos que según la ley deberán devolvernos.
Los pasos a seguir para reclamar son:
Presentar la reclamación ante el banco
Deberemos interponer el reclamo ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la cual firmamos el préstamo hipotecario para la compra de una vivienda. Los plazos regulares para dar una respuesta a esta demanda son de uno a dos meses.
Elevar queja ante el Banco de España
Esta opción sólo será necesaria en caso de que la entidad bancaria no nos brinde una respuesta en el lapso de dos meses. La respuesta a esta queja será un dictamen sobre la situación, emitido en un máximo de cuatro meses. Este dictamen no se considerará vinculante, por lo cual no constituye una obligación legal para el banco del hipotecado. Sin embargo nos será de ayuda para el posterior paso legal.
Interponer la demanda ante los juzgados de reclamación
En el caso de que el banco haga caso omiso a nuestras demandas, tenemos la alternativa de presentar el reclamo ante los juzgados. Siempre que sea así será necesario contar con el asesoramiento legal de un profesional, y tener en cuenta también que esta presentación no representa una seguridad de éxito de nuestras demandas, ya que se pueden presentar dos escenarios. Si el Tribunal falla favorablemente, conseguiremos que nos devuelvan los gastos de las hipotecas y el banco deberá hacerse cargo de los costes procesales. Del modo contrario, si el fallo no nos favorece, tendremos que acarrear los gastos judiciales que ordene el juez.
Es por esto que al interponer una demanda judicial deberemos sopesar estos riesgos y evaluar cuál nos representa una mayor conveniencia.
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