Existen situaciones que se nos escapan de las manos cuando nos encontramos ante una propiedad heredada. Una de ellas es la de querer comprar la parte del piso correspondiente a un hermano, también heredero y cotitular de la propiedad. ¿Cómo proceder en estos casos?
En este artículo encontrarás:
Las herencias suelen suscitar problemas entre los herederos, porque es una propiedad inesperada que se recibe, porque las intenciones para con ella varían de persona a persona y porque muchas veces las relaciones entre miembros de la familia no son las ideales.
¿Cuáles son las opciones que tengo para comprar la parte del piso de mi hermano?
Una propiedad compartida entre varias personas pasa a ser un proindiviso. Existen empresas que se dedican a comprar proindivisos, es decir, el porcentaje de vivienda que una persona tiene, cuando hay necesidad de venderla en el corto plazo.
Pero si hemos heredado una vivienda y queremos comprar la parte correspondiente del piso a un hermano, ¿cómo debemos proceder? Aquí te explicaremos todos los detalles.
Acordar la venta antes de la herencia
La primera de las opciones, porque se debe realizar antes de la división de la herencia y porque es la más conveniente para todos, es pactar la compra de la propiedad con tu hermano con anterioridad. Para que la propiedad sea transferida, todos los herederos deberán estar de acuerdo y proceder del siguiente modo:
- realizar un acuerdo privado entre todos los herederos para que uno de ellos le compre su parte a los demás
- como la propiedad es un bien indivisible, en el momento previo a ser formalizada la herencia, está exenta de abonar impuestos
- solamente se deberá abonar la plusvalía
Esta opción evita pasar por Hacienda y simplemente hay que tasar la propiedad para que el interesado le abone a los demás herederos la cantidad correspondiente por cada una de las partes.
Realizar una extinción de condominio
Ya habiendo formalizado y aceptado la herencia, la propiedad pasa a ser un proindiviso. En el caso de que quieras comprar la parte del piso a tu hermano puedes realizar lo que se denomina extinción de condominio.
Este proceso se detalla en los artículos 400 y 406 del Código Civil y las características son la siguientes:
- tributa el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que sería entre el 1% y el 1,5% del valor de la vivienda
- con esta opción se elimina el proindiviso y la vivienda vuelve a ser un bien indivisible
- es una de las opciones más económicas
Cesión voluntaria de la propiedad
Existe la opción de que uno de los hermanos quiera donarle o regalarle a los demás su parte de la vivienda. En este caso, la carga tributaria aumenta para el comprador y los que ceden su parte deberán registrarlo en el IRPF, además de pagar la plusvalía.
Comprar la parte del piso al hermano
En este caso, debemos pasar por Hacienda pues ya se ha formalizado la herencia y la vivienda es un proindiviso. Esta operación tributa el 8% del valor de la vivienda pero tiene variaciones según la comunidad autónoma en la que se encuentre la misma.
¿Qué impuestos hay que pagar si le compro la parte del piso a mi hermano?
Vamos a explicar ahora los impuestos que intervienen en cada una de las opciones de venta y la manera de reducir los mismos.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Este impuesto representa el dinero que se debe abonar al recibir una donación o herencia, como es nuestro caso. La cantidad total a abonar dependerá de cada comunidad autónoma pero la legislación establece un marco entre el 7,65% como mínimo y el 34% como máximo sobre el valor de la propiedad heredada.
Más allá de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, este impuesto debe ser abonado en un plazo de seis meses desde el fallecimiento que ha originado la herencia. Algunas comunidades ofrecen distintas bonificaciones a este impuesto, a saber:
- Madrid, en donde solamente se paga el 1%.
- La Rioja, en donde se practica una bonificación del 99% en general o del 50% si la propiedad supera los 400.000 euros.
- Castilla-La Mancha, en donde se aplica una bonificación del 85% al 95%
- Islas Baleares, en donde sólo se paga el 7% de la base liquidable.
Plusvalía municipal
Este impuesto es gestionado por el Ayuntamiento de cada localidad y se encarga de calcular el aumento de valor que la propiedad sufre en cada transmisión. Para realizar este cálculo se tiene en cuenta tanto el valor catastral del suelo como las fechas del fallecimiento y de la transmisión de la propiedad a los herederos.
Este impuesto se abona cuando uno de los herederos se hace con el 100% de la propiedad al comprar la parte del piso a su hermano o hermanos. En caso de que el incremento dé un resultado negativo, se podrá reclamar ante el Ayuntamiento correspondiente.
¿Qué sucede si la parte del piso de mi hermano que quiero comprar está embargada?
Lo primero que hay que señalar es que las cargas sobre la parte del otro hermano no afectan a tu parte, para sumar tranquilidad a este asunto. Lo que puedes hacer es instar el procedimiento de ejecución para obtener la venta forzosa de la propiedad. Esta es la única manera de transmitir el inmueble libre de cargas.
Con el dinero obtenido en la subasta se debería pagar la deuda del embargo pero esta circunstancia debe ejercitarla el acreedor. También se puede acudir a la subasta para comprar esa parte del inmueble pero debes saber que el comprador se hará cargo de los embargos de la propiedad.
¿Te hemos ayudado con la idea de comprar la parte del piso heredado a tu hermano? Hemos explicado las opciones que existen en la actualidad y cualquier duda que tengas puedes dejarnos un comentario debajo así podremos responderla.
Además, te recomendamos la lectura de la siguiente nota sobre el caso de un hermano que no paga los servicios e impuestos de la propiedad heredada. ¡Ya verás que es muy interesante!
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