¿Estás pensando en vender tu propiedad? Como sabrás, una operación de este tipo implica una serie de trámites a realizar, de documentos a presentar y de gastos e impuestos a afrontar. ¿Qué ocurre con el IBI y quién lo paga en el año en que se produce la compraventa inmobiliaria? ¿Debe hacerlo el vendedor o el comprador? En este artículo te lo contamos.
Al momento de llevar a cabo una compraventa inmobiliaria, las dudas respecto del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles suelen ser las más frecuentes. Al tratarse de un tributo anual, es común que muchos se pregunten a quién le toca abonarlo, si al vendedor o al comprador. Esta confusión surge debido a que, en el año en el cual se produce la transacción, ambos han sido propietarios del inmueble al menos por un día.
A continuación te contamos cómo funciona el IBI, a quién le corresponde pagarlo en el año correspondiente a la compraventa de un inmueble y más.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el IBI?
El Impuesto de Bienes Inmobiliarios o IBI es un impuesto directo que grava la titularidad de los derechos reales sobre viviendas, locales y garajes. Se tributa de manera anual, por lo tanto, una vez por año, los propietarios de estos bienes inmuebles están obligados a abonar lo que corresponde al ejercicio.
Se trata de un impuesto municipal, por lo tanto, su recaudación y los valores a pagar dependen de lo que determine el ayuntamiento de cada municipio en particular. Desde el momento en que una persona adquiere algún tipo de bien inmueble, se encuentra en la obligación de inscribirse en la Dirección General del Catastro y de pagar el IBI todos los años.
¿Cómo se calcula el valor del IBI?
Para calcular el monto correspondiente a cada inmueble para el pago del IBI, los ayuntamientos parten del valor catastral de estos bienes. Este valor está determinado por los valores catastrales del terreno y de las construcciones. Toda esta información se encuentra disponible en el Catastro Inmobiliario.
Por lo general, el valor catastral de cada inmueble depende de la valoración de los siguientes factores:
- La localización del bien inmueble.
- El valor del terreno o del bien inmueble en el mercado.
- Las características urbanísticas del terreno.
- El costo material de las construcciones que conforman el bien inmueble.
- La antigüedad del bien inmueble.
A partir de esta valoración, cada ayuntamiento establece un tipo a aplicar para cada inmueble. Para realizar este cálculo utilizan los coeficientes determinados por el Ministerio de Hacienda, que se encuentran establecidos en la Ley de Haciendas Locales.
Inmuebles exentos de pagar el IBI
Es importante mencionar también que existen algunos inmuebles que no están obligados a tributar el IBI. Ellos son:
- Los inmuebles pertenecientes a la Iglesia Católica y los que corresponden a asociaciones confesionales no católicas que estén legalmente reconocidas.
- Aquellos inmuebles que son propiedad del Estado o de las Comunidades Autónomas, incluyendo las entidades relacionadas con la seguridad o la educación (como las cárceles, las comisarías o las escuelas).
- Los espacios destinados para la defensa nacional.
- Las sedes diplomáticas o embajadas de otros países.
- Los inmuebles que son propiedad de la Cruz Roja.
- Cualquier construcción que esté registrada como patrimonio histórico.
- Algunos inmuebles de considerable antigüedad que se encuentren en las grandes ciudades.
Bonificaciones del IBI
Además de las exenciones, también existen algunos casos que sí están previstos en la tributación del IBI, pero para los cuales puede reducirse el monto a pagar ya que son beneficiados con una serie de bonificaciones. Estos bienes inmuebles son:
- Las viviendas de protección oficial, que son beneficiarias de una bonificación del 50% durante los 3 primeros años luego de ingresadas en la Dirección General del Catastro.
- Los inmuebles rústicos pertenecientes a cooperativas agrarias, que pueden ser beneficiarias de una reducción en el valor del IBI de hasta un 95%.
- Los ayuntamientos también pueden aplicar algunas bonificaciones en casos especiales como, por ejemplo, a familias numerosas.
¿Quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria? ¿El vendedor o el comprador?
Ahora bien, sabemos que, al tratarse de un impuesto de tributación anual, que se devenga todos los días 1° de enero de cada año, la responsabilidad sobre el pago del IBI en el contexto de una compraventa inmobiliaria suele despertar dudas. ¿Es el vendedor o el comprador quien debe afrontar el pago del Impuesto de Bienes Inmobiliarios correspondiente al año en el cual se produce la transacción?
Primero que nada, es importante aclarar que, al momento de vender un inmueble, uno de los documentos que el propietario debe presentar de manera obligatoria es el recibo del IBI al día. Es decir que, para poder realizar la transacción, el pago del tributo correspondiente al último ejercicio debe haber sido efectuado.
¿Qué dice la legislación respecto de a quién le corresponde pagar el IBI en el año en que se produce la compraventa? El Real Decreto Legislativo 2/2004, por el cual se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, indica que el hecho imponible es la propiedad sobre el inmueble, que el sujeto pasivo es el propietario y que el impuesto se devenga el 1° de enero de cada ejercicio. Es decir que, según la ley, aún así el propietario venda la vivienda el día 2 de enero y sólo haya sido su titular durante dos días del año, deberá abonar el IBI correspondiente a todo el ejercicio.
Cambios en la doctrina jurisprudencial respecto de quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria
Sin embargo, ante lo injusto que puede significar esto para los propietarios, la Sentencia 409/2016 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, recurso 2110/2014, ha modificado la doctrina jurisprudencial en un sentido diferente al que establecía el decreto anteriormente mencionado.
El Tribunal Supremo continúa sosteniendo que, efectivamente, el propietario del inmueble al día 1° de enero de cada año es el sujeto pasivo del Impuesto de Bienes Inmuebles y, por lo tanto, quien debe abonarlo. La diferencia radica en que establece que este propietario podrá trasladar el pago del IBI al comprador de manera proporcional al tiempo en que cada una de las partes haya sido propietaria del inmueble durante ese año.
Ahora que sabemos quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria ¿cuánto le toca al vendedor y cuánto al comprador?
Supongamos que la compraventa se ha formalizado el día 2 de enero, como ejemplificamos anteriormente. En ese caso, el vendedor sigue teniendo la obligación de abonar el IBI por ser titular del inmueble al día 1° de enero, que es cuando se devenga el tributo. Sin embargo, luego de concretar la venta, el propietario tendrá derecho a repercutir al comprador el valor correspondiente a 363 días de 365 por el IBI abonado. El nuevo titular estará obligado a reintegrar esta suma de dinero. Una vez realizada la repercusión, al vendedor sólo le habrá tocado asumir el valor correspondiente a 2 días de 365 respecto al valor del IBI.
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