En España, es común que, siendo parte de una Sociedad, se busque compra un inmueble a nombre de ellas y no como persona física. Diversos pueden ser los motivos, pero el principal está vinculado a la cantidad de Impuestos que son reducibles. En el proceso intervienen diversos factores, así como también aquellas ventajas y desventajas de comprar una vivienda como una sociedad.
De esta manera, si estás pensando en comprar un inmueble y tienes una Sociedad Limitada o Patrimonial, se deben tomar en cuenta varios factores para decidir si conviene comprarla al nombre de la misma o como persona autónoma. En este artículo, todos los detalles.
En este artículo encontrarás:
Ventajas y desventajas de comprar una vivienda como sociedad
Llevar adelante la compra de una vivienda a través de una sociedad es completamente legal en España. Como todo en el sector inmobiliario, tiene sus pro y sus contras según el caso y la particularidad de cada operación.
En este sentido, en el país las transferencias de propiedades de esta índole suponen alrededor del 10 al 15%. Es decir, en el 85% que resta el sujeto comprador es una persona física. Por lo tanto, la parte impositiva a tributar gravará a través del IRPF. Según el ingreso de cada comprador, en la declaración mensual de la renta se le aplicará un valor determinado. Esto se debe a que para Hacienda solo se debe declarar en función del IRPF cuando se obtiene una ganancia patrimonial en una persona cualquiera.
Es aquí el principal motivo por el cual muchas veces se encuentran ventajas de comprar una vivienda como sociedad. Hablamos de un ahorro en términos fiscales. No obstante, es de gran importancia considerar que este tipo de operaciones favorecen a grandes capitales y a las viviendas que son gestionadas mediante sociedades patrimoniales.
¿Qué es una Sociedad Patrimonial?
Una Sociedad Patrimonial se crea con el fin de limitarse a gestionar un patrimonio, por lo tanto está definida por la composición de su Activo. La mayoría de dicho Activo tendrá que estar desafectado de cualquier actividad económica o estar constituido por valores, que no podrán ser dinero o derechos de crédito.
Las dos Sociedades Patrimoniales más frecuentes son:
- Tenencia de inmuebles: Posee una bolsa inmobiliaria no destinada a actividades de explotación. Sus administradores podrán arrendar sus inmuebles siempre que no empleen trabajadores por cuenta ajeno para ello.
- Tenencia de valores: Posee una cartera de valores que serán para invertir. Dejará de tener esta consideración si emplea tal capital para gestionar las sociedades donde tiene participaciones. Especialmente en caso de emplear trabajadores o disponer de una estructura empresarial.
Ventajas de comprar una vivienda como una sociedad o como física
En primer lugar, adquirir una vivienda implica el pago de una serie de impuestos tanto para personas físicas para las sociedades. Hablamos del IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. No obstante, cuando una persona física compra una propiedad para el uso individual no está generando ningún tipo de renta a efectos del IRPF. Por el contrario, hacerlo a través de una sociedad conlleva la facturación de un alquiler de mercado al socio. Este tipo de ingresos son gravados al 25%.
Comprar una vivienda con destino de alquiler
Si la intención de comprar una vivienda es ponerla en alquiler en el futuro, la deducción de gastos será posible una vez que se logre alquilarla a otra persona.
En este sentido, desde el punto de vista tributario, no suele resultar con muchas ventajas comprar una vivienda como sociedad patrimonial. Salvo que los responsables de dichas sociedades sean propietarios de grandes patrimonios inmobiliarios. En estos casos, el beneficio fiscal es por la bonificación en la gestión de dichos inmuebles.
En España, para que sea posible acceder a las bonificaciones será necesario disponer de al menos ocho viviendas arrendadas con una durabilidad del alquiler de tres años.
Por lo tanto, el tipo impositivo y la deducción fiscal variará según quién compre la propiedad:
- Sociedad: Si se incluye el inmueble en el patrimonio de sociedad se podrán desgravar todos los gastos correlacionados con la actividad realizada y necesarios para la obtención de beneficios.
- Particular: Si se trata de un autónomo que incluyó este bien en su propio patrimonio, se podrá reducir el rendimiento neto en un 60%, deducir los intereses pagados para la adquisición. Por otro lado, se podrán reducir los gastos de reparación (esto no incluye las mejoras de la propiedad), siempre y cuando que este alquiler no sea vacacional. Además, se podrá aminorar la amortización mínima (3% del mayor valor de adquisición o Catastral excluido del suelo), el IBI, gastos comunitarios, etc.
- Reformas:
- Particulares: el IVA de las reformas se paga al 100%
- Empresas: se puede desgravar
Ventajas de comprar el primer inmueble como persona física y no como sociedad
Cuando se trate de a comprar de una primera propiedad la recomendación es que se la titule a nombre de una persona física y no de la sociedad. Esto se debe a que los gastos sociales son mensuales y a la larga no será beneficioso.
En cambio, si se compra y vende como actividad para hacer negocios e inversiones, será conveniente pasarlo a la empresa. Las inversiones nunca se deben hacer en el patrimonio autónomo, ya que si van mal pueden complicar al individuo. Tampoco se debe adquirir un inmueble con la idea de mantenerlo para uso propio a nombre de sociedad, porque el traspaso demandará de muchos impuestos que serán elevados.
Si estamos hablando de una Sociedad hay que considerar los gastos de gestor y de administrador de sociedad. Asimismo, se debe aclarar que como los particulares pagan el IRPF, las sociedades pagan el impuesto de sociedad que es, en un principio, del 15% y luego aumenta en un 25%.
Por otro lado, si el inmueble es nuevo, el IVA se puede deducir en una SL, mientras que, si lo compra una persona en particular o si la vivienda es de segunda mano, no se podrá hacer reducción de ninguna manera.
Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales
El ITP y Actos Jurídicos Documentados están establecidos en España desde 1993 y se ocupan de gravar la compraventa de viviendas, automóviles o ampliaciones de capital. Son cifras que el comprador debe pagar a Hacienda en el momento en el cual se hace la compra (hay un plazo de treinta días) si el inmueble es de segunda mano.
Estos tributos se pagarán en la delegación de Hacienda de la comunidad en la que se sitúa el bien en cuestión, acompañado de la copia auténtica y simple de la escritura, DNI o NIE del comprador y los siguientes documentos de modalidades de pago:
- Modelo 600: es de carácter general.
- Modelo 630: se utiliza cuando los pagos se realizan en modo metálico del exceso de letras de cambio superiores a 192 323, 87 euros.
¿Cómo se calcula el tributo?
Los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales serán proporcionales al tipo de vivienda que uno adquirirá. El mínimo establecido es de un 6% del valor Real del inmueble, que puede ser establecido por Hacienda.
Puede darse que el valor de Hacienda sea mayor al que tú has establecido, pero conviene siempre tasarlo en el número oficial. Si hay una gran diferencia entre el tuyo y el de Hacienda, el Ministerio podrá hacer una comprobación y deberás justificarla. Podría ser, por ejemplo, el deterioro por el paso de los años.
Según el la persona que compre o adquiera la vivienda se fijará el tipo impositivo a aplicar:
- Particulares: corresponde que se pague entre el 8% y 10% dependiendo de la región que se encuentre el inmueble.
- Empresas: este sería el valor más importante, ya que si se trata de una Sociedad Patrimonial los impuestos serán solo del 2%, normalmente porque son de inmobiliarias que se dedican a esto.
En conclusión, si la idea es adquirir una vivienda para vivir, con fin de usar para ti mismo, tener como segunda vivienda vacacional o de ocio, convendrá siempre hacer la compra como un particular. Si la idea es empezar a invertir en bienes raíces y generar ganancias, convendrá hacer las inversiones a nombre de sociedad.
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado a las ventajas de comprar una vivienda como propiedad. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
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