El contrato de arras es un documento que se firma durante las operaciones inmobiliarias cuando se tiene por objetivo reservar el inmueble que se quiere alquilar o comprar. De esta manera, se habilita a hacer pagos parciales en tiempos pautados, estableciendo unas condiciones económicas y penales para su obligado cumplimiento. En la nota de hoy te contamos qué ocurre y cuáles son los pasos a seguir cuando se vence este contrato.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es conveniente hacer cuándo se produce el vencimiento del contrato de arras?
Cuando se quiere reservar el inmueble elegido para alquilar o comprar, el cliente tiene la posibilidad de firmar lo que se conoce como “contrato de arras”, que permite pautar pagos previos parciales del mismo. Dicho esto, puede ocurrir que las partes firmantes deban actuar frente al vencimiento de este documento, así como puede haber retrasos en el pago o, directamente, presentarse la imposibilidad de ser ejecutado.
Si por algún motivo el contrato de arras se vence, pero ambas partes tienen la voluntad de continuar con la operación, podemos realizar una prórroga del documento. No es obligatorio, pero es lo más recomendable. Para ello, sólo basta firmar un anexo de ampliación al contrato ya existente. No es necesario hacer un documento nuevo, pero este debe estar firmado por ambas partes e incluir una nueva fecha de vencimiento. Y, además, es aconsejable que indique cuál ha sido el motivo de la extensión.
Otra recomendación es que al confeccionar este anexo de ampliación al contrato se establezcan las consecuencias negativas ante un posible nuevo incumplimiento. De la misma manera, se sugiere documentar todas las actuaciones que evidencien la animosidad positiva del acuerdo.
¿Puedo reclamar el incumplimiento de contrato de arras?
La respuesta es sí. Esta acción se puede realizar a través de dos tipos de acciones judiciales:
- Demanda por reclamación de cantidad;
- Resolución de contrato por incumplimiento de contrato de arras y conjuntamente la indemnización de daños y perjuicios ocasionadas.
Es necesario aclarar que cualquier reclamo judicial que supere 2.000 euros requerirá de forma obligatoria la contratación de abogado y procurador. De hecho, aunque no sea así, es muy recomendable. Ya que la interpretación de las arras penitenciales es muy discutida en los tribunales.
Los diferentes tipos de cláusulas penales en el contrato de arras
En la redacción de los términos del contrato de arras suelen aparecer determinadas cláusulas que penalizan los supuestos de incumplimiento de las partes. Estas cláusulas son las siguientes:
Arras Confirmatorias
Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. En general, todas las arras son confirmatorias.
Arras Penales
Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, por ser liquidadora de daños en caso de incumplimiento.
Arras Penitenciales
Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil.
Se exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad sin ningún género de duda entre las partes en aquel sentido. Debiendo entenderse en caso contrario, que se trate de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
¿Qué pasa si el vendedor desiste de la operación?
El Código Civil establece que “el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de contrato”.
El caso más frecuente al que nos encontramos es cuando el comprador encuentra una mejor oferta. Y, por ende, proceda a resolver la operación. En ese caso, hay que ver cómo actúa el vendedor. Pero el artículo 1454 del Código Civil establece que estará obligado a pagar el doble de la señal aportada en el contrato.
Si el comprador se echa atrás, ¿qué sucede?
Esto puede ocurrir cuando, por ejemplo, no se aprueba la hipoteca con la tasación realizada. Otra causa posible -que se presentó con cierta frecuencia durante la pandemia-, es que cambie la situación económica del comprador debido a un contexto general de incertidumbre económica.
En cualquier caso, lo que indica el mismo artículo citado anteriormente, es que en esta situación se perdería la señal aportada.
Consecuencias de anular por incumplimiento el contrato de arras
El Código Civil establece una serie de penalizaciones que se deben tener en cuenta tanto por el comprador como por el vendedor.
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato en donde el comprador se resigna a perder dicha señal o el vendedor, a devolverlas duplicadas.
El incumplimiento del vendedor puede quedar expuesto cuando no ponga a disposición del comprador, en el tiempo estipulado, el bien objeto de contrato.
Finalmente, el incumplimiento del comprador quedará en evidencia cuando no realice la entrega del precio de la compraventa o alquiler en el plazo o prórroga determinados.
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