Desde Oi Real Estate queremos contarte por qué res importante saber cuál es el sistema de amortización que tiene tu préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Cuando contratamos una hipoteca, el sistema de amortización es muy importante, ya que determinará el modo de calcular las cuotas del préstamo hipotecario. Por lo general, en España, la mayoría de los préstamos hipotecarios utilizan el sistema francés de amortización. Con el sistema francés, deberás abonar una mayor cantidad de intereses durante las primeras cuotas y amortizarás menos capital.
Si en algún momento se te ha cruzado la idea de adelantar una parte de la hipoteca, es muy probable que hayas escuchado que es mejor hacerlo en los primeros años. Esto se debe a que, al principio, únicamente abonas intereses. De lo contrario, si ya quedan pocos años de hipoteca no compensa, esto se debe a que ya has pagado prácticamente todos los intereses.
En realidad esto no siempre tiene por qué ser de este modo. La clave se encuentra en el sistema de amortización que hayas firmado para tu préstamo hipotecario. El sistema de amortización marca la estructura de pagos de las cuotas del préstamo hipotecario. En otras palabras, cómo se llevará a cabo la devolución del dinero y de qué modo se calcularán las cuotas.
Los sistemas de amortización más usados en España
En España la mayoría de los préstamos hipotecarios usan el sistema de amortización francés o sistema de cuotas constantes. La principal ventaja de este tipo de sistema es que, como su nombre lo indica, ofrece unas cuotas mensuales más estables. Es decir, cuotas que no variarían si el préstamo hipotecario es a tipo fijo.
Por otro lado, si se trata de una hipoteca a tipo variable, la cuota únicamente se modificará en función de la evolución del Euribor y con la periodicidad que marque el préstamo, esto por lo general es anual o semestral.
Para poder ofrecer unas cuotas más estables, este tipo de préstamo hipotecario utiliza un pequeño truco para proteger a la entidad bancaria. Se trata de que en los primeros años prácticamente sólo abonarás intereses y apenas amortizarás capital. Esto significa que, no estarás abonando realmente tu vivienda, sino devolviendo el dinero a la entidad bancaria.
Ejemplo de sistema de amortización francés
Para comprenderlo mejor aquí va un ejemplo. En un préstamo hipotecario de 150 000 euros a 25 años con un tipo de interés del 4%, la primer cuota que deberías abonar sería de 791,75 euros. De esa suma, 500 serían destinados a abonar intereses y únicamente 291,75 serían utilizados para reducir la deuda.
Con el paso del tiempo, al pasar 12,5 años, si el tipo de interés fuese fijo, aun continuarías abonando la misma cuota. La diferencia es que, sólo 331,48 euros serían destinados a pagar intereses y 460,27 euros serían dirigidos a pagar capital. Esos sí, a pesar de que llevases la mitad de la vida de la hipoteca, todavía te quedarían por devolver 98 984,99 euros.
Puntos en contra de este sistema de amortización
Los números son sumamente claros y además, se trata del precio de tener una cuota más baja durante los primeros años de préstamo hipotecario. Ten en cuenta que, el principal inconveniente del sistema de amortización francés es que en un préstamo hipotecario como el anterior, cuando lleves 15 años pagando la hipoteca no tendrás la mitad de tu vivienda pagada.
Otras alternativas al sistema francés
El segundo sistema de amortización más usado se basa en el sistema alemán o sistema de pagos constantes. Con esta fórmula, cada mes podrás amortizar la misma cantidad de capital. Sin embargo, esto no significa que la cuota vaya a ser la misma durante todo el periodo. De hecho, todo lo contrario.
En este sistema, el capital que amortizas por mes, es decir, la parte del préstamo que devuelves, será la misma. No obstante, no sucede lo mismo con los intereses, que también serán más elevados al comienzo. Lo que ocurre en este caso es que, estos intereses se calculan sobre el capital que debes y los primeros años debes mucho más dinero.
Como esos intereses se suman al capital que vas amortizando, el resultado es que las cuotas mensuales serán muy altas los primeros años y mucho más económicas los restantes. Por otro lado, y esto quizás se trata del punto más importante, cuando lleves 15 años pagando el préstamo hipotecario, tendrás efectivamente pagada la mitad de la vivienda.
¿Es mejor el sistema francés de amortización de hipoteca o el sistema alemán?
La realidad es que esta distribución también afecta a los intereses totales que abonas con el préstamo hipotecario.
En el caso del sistema francés abonarás 87 527 euros, mientras que con el sistema alemán, la factura será más baja, de unos 37 265 euros. Es por este motivo que, si tu hipoteca utiliza el sistema francés puede resultar interesante revisar las condiciones por medio de una novación o una subrogación hipotecaria.
Por otro lado, también existen otros modelos de amortización. Uno de ellos es el creciente, que funciona de manera contraria al alemán. Es decir, comienzas abonando muy pocos intereses y finalizas pagando muchos más.
En Estados Unidos se usa un sistema diferente de pago al vencimiento. Bajo el sistema americano de amortización de préstamos hipotecarios en cada cuota únicamente abonarás intereses y al final de la vida de la hipoteca deberás devolver el principal.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el sistema de amortización de tu préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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