Una de las cosas que menos se puede esperar una vez firmado el contrato es, que el arrendatario fallezca. Si bien es poco común que pase, está dentro de las posibilidades. Ahora bien, ¿qué ocurre si fallece el arrendatario? Es una pregunta que muchos se pueden llegar a hacer y pocos tienen la respuesta. En el siguiente post, te contamos todo lo que debes conocer acerca de dicha situación.
En este artículo encontrarás:
¿Qué ocurre si fallece el arrendatario con el contrato de alquiler?
Cuando uno firma un contrato de alquiler, luego de tanto buscar y pensar, se espera que el mismo se lleve a cabo en términos normales. Se deben tener en cuenta diferentes situaciones que pueden llegar a suceder durante el periodo que dure el vínculo. Si fallece el arrendatario, el arrendamiento no se extinguiría nunca. Esto se debe a que la ley concede derecho a subrogarse en lo que queda de arrendamiento a determinados familiares del arrendatario fallecido. Dichos familiares son:
- El cónyuge del arrendatario fallecido, que al tiempo del fallecimiento estuviera conviviendo con él. Cabe mencionar que también se podría subrogar en el contrato, si no estuviera casado, la pareja afectiva del inquilino fallecido. En este caso, se exigiría una convivencia previa de dos años, a menos que hubieran tenido descendencia común (hijos). En dicha situación, bastaría solamente con la mera convivencia.
- Los descendientes del arrendatario fallecido. Es decir, los hijos y nietos que en el momento de su muerte estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela. O si, en caso de ya no estarlo, hubieran convivido habitualmente con el fallecido durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
- Los ascendientes del arrendatario fallecido. Esto quiere decir, los padres y abuelos que hubieran convivido habitualmente con él, durante los dos años antes de su muerte.
- Los hermanos del arrendatario fallecido que hubieran convivido durante los dos últimos años con él.
- Finalmente, también podrían subrogarse en el arrendamiento otras personas diferentes a las mencionadas que tuvieran una minusvalía igual o superior al 65%. Pero siempre que tuvieran una pequeña relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario fallecido y hubieran convivido con él durante los dos últimos años.
En el caso de que no existiera ninguna de las personas mencionadas anteriormente, el arrendamiento sí quedaría roto. En dicha situación, el propietario ya podría recuperar la posesión del inmueble.
Notificación del fallecimiento del arrendatario
Con respecto a la notificación del fallecimiento del arrendatario, la misma es obligatoria por quien decida subrogarse en el contrato de arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos dispone lo siguiente en el caso de que ocurra el fallecimiento del arrendatario: ” El contrato se extinguirá si en el plazo de tres meses desde que se haya muerto el inquilino, el dueño del inmueble no recibe ninguna notificación por escrito de la persona que tenga el derecho a subrogarse en el alquiler del inmueble”
Una vez pasados esos tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, y si el arrendador no recibió ninguna notificación, este último podrá solicitar la resolución del contrato de alquiler. A su vez la notificación del fallecimiento del arrendatario se deberá realizar de manera que se tenga prueba de su envío. Esto puede hacerse:
- a través de un conducto notarial,
- de un burofax que acuse de recibo y certificación de texto,
- o bien personalmente mediante la firma de la recepción por el arrendador, junto a la firma de algún testigo presente en el acto.
No hay que olvidarse que la notificación del fallecimiento del arrendatario es un requisito imprescindible para que pueda operar la subrogación legal. Al mismo tiempo que cualquier cláusula que conste en el contrato de arrendamiento de vivienda impidiendo el derecho de subrogación sería nula y por tanto se entendería por no puesta.
Requisitos para notificar el fallecimiento del arrendatario
- Que la notificación enviada al arrendador deje constancia explícita del hecho del fallecimiento del arrendatario.
- En la misma notificación deberá estar escrita la fecha en la que produjo la muerte.
- Adjuntar el certificado del Registro Civil donde deje constancia escrita de la defunción.
- Notificar al arrendador los datos de la persona que se subrogará en el contrato, y su relación de parentesco que poseía con el arrendatario fallecido.
- Ofrecerle al arrendador un principio de prueba en el que se cumplen los requisitos legales anteriormente mencionados para subrogarse.
Contratos firmados entre el 6.06.2013 y el 5.03.2019
En los contratos celebrados entre las fechas mencionadas, acerca de qué ocurre si fallece el arrendatario, el artículo 16.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone lo siguiente. “En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento. O que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad”.
Esto quiere decir que en los contratos firmados desde el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019, el dueño puede pactar que en caso de fallecimiento del inquilino, no cabe la subrogación de ningún familiar en el contrato. Esto, siempre y cuando se supere la duración de tres años.
Contratos firmados desde el 6.03.2019 en adelante
Luego de la reforma realizada en 2019, el artículo 16.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre qué ocurre si fallece el arrendatario, establece lo siguiente. “En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica. O que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica. En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años”.
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