¿Qué impuestos se deben pagar por alquilar un piso?

Alquilar una vivienda, al igual que el resto de las operaciones que se llevan a cabo en el sector inmobiliario, es un acto sujeto a impuestos. ¿Cuáles son estos tributos? ¿Cuáles les corresponde pagar a los arrendadores y cuáles a los arrendatarios? ¿Cómo, cuándo y dónde deben ser abonados? En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de los impuestos que se deben pagar por alquilar un piso.

Tanto el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), como el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) gravan al alquiler de bienes inmuebles. Mientras que algunos de estos tributos deben ser abonados por los arrendadores, otros son responsabilidad de los arrendatarios. ¿Cuáles corresponden a cada uno? ¿Cómo es el procedimiento para declarar en cada uno de ellos? ¿Existen exenciones y bonificaciones?

A continuación te mostramos de qué manera se aplican estos impuestos al momento de alquilar un piso, tanto para el propietario de una vivienda arrendada, como para su inquilino. Tendremos en cuenta, para ello, las diferentes disposiciones que fueron modificando la normativa. También te contamos, en cada caso, cómo, cuándo y dónde abonar cada uno de ellos. ¡Sigue leyendo para enterarte todo lo que debes saber acerca de los impuestos que se deben pagar por alquilar un piso!

¿Qué impuestos le corresponde pagar al arrendador por alquilar su piso?

Los impuestos que el propietario o arrendador está obligado a abonar por alquilar un bien inmueble son dos:

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Mientras que al primero le corresponderá pagarlo en todos los casos, el segundo solo interviene en algunos alquileres, de tipo comercial específicamente. Veamos de qué manera se aplican ambos.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo personal, progresivo y directo. Se encarga de gravar el incremento que el patrimonio de una persona física sufrió durante el transcurso de un año.

Está regulado por la Ley 35/2006, del 28 de noviembre y su correspondiente reglamento, aprobado por el Real Decreto 439/2007, del 30 de marzo y es recaudado por el Ministerio de Hacienda en todo el territorio español.

¿Cómo grava al alquiler de vivienda?

Cuando un propietario arrienda su bien inmueble está en obligación de declarar en el IRPF todos los ingresos que reciba por este acuerdo. A ellos se le deducirán luego los gastos derivados del arrendamiento y se le aplicarán las reducciones correspondientes.

Es importante aclarar que todos estos ingresos deben declararse siempre, aún así el arrendatario  no cumpla con el pago de las cuotas de alquiler en tiempo y forma. Sin embargo, ahora veremos que la ley permite deducir como “saldo de dudoso cobro” aquellos montos impagos.

¿Cómo declarar en él?

A la hora de preparar su declaración de la renta, los propietarios que destinan un bien inmueble para alquiler deben seguir los siguientes pasos:

• Identificar el bien inmueble alquilado
• Incluir los ingresos del alquiler
• Deducir gastos

Veamos en detalle de qué se trata cada una de estas instancias.

Identificar el bien inmueble alquilado

Existe en cada formulario de declaración de la renta un apartado específico para incluir los datos de la vivienda arrendada. Allí deben especificarse su dirección exacta y otra información que permita ubicarla correctamente.

Es importante tener en cuenta que, si durante el último año el piso estuvo vacío o fue habitado por el arrendador, será necesario declararlo en otro apartado del formulario. ¿A qué se debe esto? Hacienda cobra un recargo por aquellas viviendas que se encuentran vacías a través de lo que denomina como “imputaciones de renta inmobiliaria”.

Incluir los ingresos del alquiler

El siguiente paso consiste en, nada más y nada menos, declarar cuánto se ha incrementado el patrimonio a través del alquiler del piso. Para ello también existe un apartado específico en el formulario, en donde se indican los ingresos brutos percibidos, es decir, sin aplicar todavía las deducciones correspondientes. Los ingresos que deberán incluirse son:

• Los montos especificados de las mensualidades de renta percibidas.
• El importe de todos los bienes cedidos junto a la vivienda, como muebles y electrodomésticos. 
• Las repercusiones de cualquier tipo hechas al inquilino por obras, servicios, tributos, etc.

Deducir gastos

Finalmente, llega el momento de aplicar las deducciones que permitirán al arrendador tributar un monto menor por el IRPF. Para ello será necesario especificar todos los gastos que produjo el alquiler de la vivienda en el último año. También existe un apartado en el formulario de declaración de la renta destinado específicamente para esto. Serán varias las casillas que el contribuyente deberá llenar.

Es posible deducir todos los siguientes gastos derivados del arrendamiento:

• Intereses y gastos de financiación por capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda. Entre ellos se encuentran los intereses por hipoteca.
• Intereses y gastos de financiación por enseres cedidos con la vivienda. Entre ellos, los muebles o electrodomésticos.
• Gastos de conservación y reparación de la vivienda, como pintura y diferentes arreglos a las instalaciones.
• Impuestos y tasas que graven a la vivienda, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Saldos de cobro dudoso.
• Montos devengados por terceros en concepto de servicios personales, como ​gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios, etc.
• Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda.
• Primas por contratos de seguros.
• Cuotas por servicios y suministros, siempre y cuando sea el propietario quien los abone.
• Gastos de amortización del inmueble.
• Gastos de amortización de bienes muebles que poseen una vida útil mayor a un año y fueron cedidos con la vivienda, como electrodomésticos.

¿En qué consiste la reducción del 60% en este impuesto por alquilar un piso?

Ahora que conocemos qué ingresos por alquilar un piso deben ser tenidos en cuenta a la hora de declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y qué gastos derivados de dicho arrendamiento pueden ser deducidos, es importante mencionar que se aplica una bonificación significativa para los propietarios en estos casos. ¿De qué se trata? 

Una vez obtenida la diferencia entre estos ingresos y estos gastos, si el resultado de la cuenta arroja un rendimiento neto positivo, será posible para los arrendadores acceder a una reducción de un 60% en el pago del IRPF. 

¿Cuándo y dónde se paga?

La declaración de la renta correspondiente al IRPF debe ser presentada dentro del período que Hacienda determina cada año para ello. Puede hacerse en cualquiera de las oficinas que se encuentran distribuidas por toda España. Incluso también puede presentarse la declaración via web o por vía telefónica.

Una vez que dicho organismo evalúa cada declaración le entrega a cada contribuyente un resultado, que puede ser “a pagar” o “a devolver”. Sólo en el primer caso habrá obligación de pagar un monto determinado por este impuesto.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un tributo de tipo indirecto. Se encarga, a rasgos generales, de gravar el consumo. Sin embargo, en el sector inmobiliario, y específicamente en el caso de los alquileres de bienes inmuebles, cumple una función bastante diferente.  

¿Cómo grava al alquiler de vivienda?

Los propietarios de bienes inmuebles deben abonar este impuesto únicamente en dos casos:

• Cuando la propiedad sea alquilada a empleados de una empresa. 
• Cuando la propiedad sea alquilada como local de negocio. 

Es decir que el alquiler de vivienda se encuentra, en realidad, exento del IVA.

¿Cuándo y dónde se paga?

Los arrendadores deben abonarlo por única vez, al alquilar su inmueble bajo estas condiciones. El pago debe ser hecho en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se encuentra la propiedad. 

¿Corresponde al arrendatario abonar algún impuesto por alquilar un piso?

Hasta la entrada en vigencia del Real Decreto-Ley 7/2019, del 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, los inquilinos estaban en obligación de abonar un único impuesto por arrendar un piso:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Veamos de qué se trata y qué cambios introdujo la resolución mencionada.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este tributo es una rama independiente del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se encarga de gravar, precisamente, las operaciones de transmisión de patrimonio entre personas. Está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, del 24 de septiembre, y el Real Decreto 828/1995, del 29 de mayo.

Sin embargo, el mencionado Real Decreto-Ley 7/2019, del 1 de marzo determinó que:

Para potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47 de la Constitución, resulta conveniente mejorar la fiscalidad del arrendamiento de viviendas, a fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las mismas. En este sentido, se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

¿Qué significa esto?

¿Cómo grava al alquiler de vivienda y de qué se trata la exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para arrendatarios?

Esta modificación en la normativa implica que, en todos los contratos de alquiler firmados luego del 2 de marzo de 2019, el inquilino ya no debe abonar este impuesto cuando destina la vivienda que alquila a residencia habitual. 

Para ello, se ha añadido el apartado 26 en el artículo 45.I.B) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Así fue como quedó el mismo luego de esta nueva resolución:

Artículo 45.

Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1 de la presente Ley serán los siguientes:

B) Estarán exentas:

26. Los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

¿Cómo declarar en él?

Sin embargo, el decreto no elimina la obligación, sólo introduce una exención. De esta manera, los arrendatarios aún deben continuar autoliquidando el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Para ello deben presentar en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se encuentra la vivienda arrendada el denominado modelo 600. En él deben marcar la casilla “exento” y luego especificar una cuota a pagar de 0 euros.

En conclusión…

Los impuestos que se deben pagar por alquilar un piso no son demasiados y en todos los casos existen, tanto para arrendador como para arrendatario, importantes exenciones y bonificaciones. De esta manera, podemos afirmar que alquilar una vivienda es una operación sujeta a una baja carga impositiva para los inquilinos, pero también para los propietarios.

Cabe recordar que al alquilar un piso serán únicamente los arrendadores quienes estarán obligados a pagar alguna clase de impuestos. Se trata principalmente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) ya que, como hemos visto, el Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA) sólo interviene cuando se trata de un alquiler con fines comerciales. En caso de que se trate de una vivienda, solo corresponderá al propietario abonar el IRPF. De todas maneras, es importante recordar también que la reducción para arrendadores respecto a este tributo es importante, ya que se trata de un 60% sobre el valor final.

En cuanto a los arrendatarios, si bien la obligación de tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) continúa vigente, como hemos señalado, la exención es total cuando se trata de un alquiler de vivienda habitual. De esta manera, podríamos afirmar que los inquilinos no están sujetos al pago de ningún impuesto por alquilar un piso.

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