Imagina que actualmente estás buscando una vivienda para comprar, y das con la tecla con una que te gustó muchísimo. En ese momento en el que dijiste “quiero éste piso” es cundo deberías correr a la inmobiliaria y firmar un contrato de arras, para no dejarla disponible a otra persona y así ultimar detalles.
En este artículo encontrarás:
¿Qué significa?
Este tipo de contrato es un documento firmado por el vendedor y el comprador del inmueble a modo de reserva. Y su función es similar a la clásica seña en dinero, con el valor añadido de que es un pacto por escrito. Es un documento muy habitual también en los alquileres.
Es un preacuerdo que se percibe como una garantía para asegurar la firma del contrato de compraventa o alquiler, que parece una muy buena opción cuando quieres la casa, pero aún te falta completar los trámites de por ejemplo venta de tu vivienda, solicitud de hipoteca, etc.
Hace mucho tiempo que este documento es muy habitual, sobre todo en el arrendamiento de locales comerciales, y cada vez más en las negociaciones de compraventa de viviendas.
Habitualmente, el modelo de contrato de arras de venta de pisos debe tener los datos que reflejen el acuerdo pactado con la reserva del inmueble: precio, vigencia, datos personales de ambas partes, condiciones, etc.
Modelo de contrato de arras de venta de pisos
Este tipo de contrato es un documento privado amparado por el artículo 1454 del Código Civil de España. Y aunque puede variar, las cláusulas son las siguientes: datos claros del comprador como del vendedor. Detalles del inmueble, precio y formas de cobro. Cantidad de señal que conformará el pago total. Arras penitenciales. Plazos de entrega del inmueble mediante documento público. Y cuál de las dos partes se hará cargo de los gastos relacionados con la compraventa: registro, tasación, notaría, etc.
A través de las arras penitenciales, el comprador se compromete a adquirir la vivienda cumpliendo con las condiciones pactadas en el contrato. En el caso que el comprador desista de la compra, pierde la cantidad entregada como señal. Pero si es el vendedor el que desiste de la venta, debe devolverle al comprador el doble de la señal entregada por el comprador a modo de penalización.
Tipos y ejemplos de arras
Una cláusula de capital importancia es regular el tratamiento legal de las cantidades a cuenta, esto determinará si se tratará de arras penitenciales (que se devuelven por duplicado si el vendedor cancela el contrato, o las pierde el comprador en caso de que este lo cancele), o arras confirmatorias, que confirman el contrato, y de esta manera las partes pueden obligarse recíprocamente al cumplimiento del mismo.
También están las arras penales que determinan otra regulación de las mismas partes contratantes.
El Tribunal Supremo admite 3 tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo.
• Arras confirmatorias: tiene como objetivo confirmar el compromiso de las partes con la compraventa. Suponen un anticipo del precio total, lo que significa que la primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben seguir los demás. En caso de incumplimiento, las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación de las reglas generales de incumplimiento de obligaciones. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible. (Artículo 1.124 del Código Civil).
• Arras penales: Se establecen como garantía del cumplimiento del contrato. El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo esto sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales.
• Arras penitenciales o de desistimiento: Este tipo de arras permite que las partes puedan resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.
Pago aplazado del precio contra Arras o señal
Arras es también conocido como señal, pero es habitual confundir arras con el “pago aplazado del precio”.
Las arras o señal son un concepto distinto al de simple anticipo.
Cuando se habla de un pago por parte del precio de la compra, se trata de un contrato de compraventa con precio aplazado, en el que no podrán rescindir el contrato ni el vendedor ni el comprador.
En cambio, el contrato de arras necesita que se deje constancia de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace en concepto de arras, a modo de garantía para ambas partes.
El contrato de arras puede ser rescindido unilateralmente por las partes, siempre bajo las condiciones o penalización.
¿Y si las partes cancelan el contrato de arras?
Este tipo de contratos lo permite, pueden rescindir el acuerdo unilateralmente, pero el incumplimiento de alguna de las partes conlleva una penalización para la parte incumplidora.
Cuando el comprador incumple el compromiso de adquirir el bien, pierde la señal o arras aportada.
Cuando el vendedor es el que incumple, debe devolver la señal o arras por duplicado.
Siempre que el objetivo del pacto de arras sea que tenga carácter penal o penitencial, hay que hacerlo constar, porque de lo contrario la cantidad entregada como señal o aras se considerará un anticipo del precio (arras confirmatorias), no estando las partes facultadas para resolver directamente la obligación contraída.
Por último, es importante destacar que el Código Civil excluye la posibilidad de reclamar penalizaciones pactadas en los supuestos considerados “caso fortuito” o “fuerza mayor”, por ejemplo, a causa del fallecimiento de uno de los firmantes.
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