Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es una hipoteca y cuáles son los requisitos para conseguirla. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es una hipoteca?
En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es una hipoteca. Cuando hablamos de una hipoteca nos referimos a un contrato por medio del cual un deudor deja como garantía un bien, por lo general un inmueble, a quien le hace un préstamo, es decir, el acreedor.
De esta manera, en caso de que el deudor no logre pagar su deuda, el acreedor tendrá el derecho de solicitar la venta del bien. Así podrá cobrar lo se le debe. Entonces, una hipoteca es un instrumento de deuda que brinda un derecho real de garantía para el acreedor, que usa un bien del deudor como colateral.
En otras palabras, una hipoteca es un acuerdo entre usted y el prestamista. Esto le da al prestamista el derecho a tomar su propiedad si usted no abona el dinero que le ha prestado, además de los intereses.
Los préstamos hipotecarios o hipotecas son utilizados para comprar una vivienda o para solicitar préstamos de dinero sobre el valor de una vivienda que ya posee.
¿Qué tener en cuenta al momento de elegir una hipoteca?
- La cantidad del préstamo
- La tasa de interés y los puntos asociados
- Los costos de cierre del préstamo, esto incluye las comisiones del prestamista
- La tasa anual efectiva (TAE)
- El tipo de tasa de interés y si éste puede cambiar, es decir, si es fijo o variable
- El plazo de devolución del préstamo, es decir, el tiempo con el que cuentas para pagarlo
- Si el préstamo cuenta con otros factores de riesgo, por ejemplo, penalidades por pago anticipado, cláusula de pago global final, característica de sólo intereses o amortización negativa.
- Es importante poner el foco en encontrar una hipoteca que se pueda pagar sin alterar sus otras prioridades. Lo más aconsejable es no destinar más del 30% de sus ingresos en las cuotas mensuales de la hipoteca.
Diferencia entre créditos e hipotecas
El contrato de una hipoteca tiene que ser registrado en el Registro de la Propiedad para que posea valor para terceros. En el caso de que el acreditado no cumpla con sus pagos se procede a una demanda, a una sentencia condenatoria y al remate de la vivienda. De modo que, una hipoteca únicamente impone obligación al deudor y está reglamentada conforme a la ley.
¿Para qué sirven los contratos de hipotecas?
Generalmente, los contratos de hipotecas se usan para obtener financiamiento a largo plazo y por un gran monto de recursos que de otra manera sería complicado obtener. Contar con un bien como garantía de pago disminuye el riesgo del acreedor, que en caso de impago se puede quedar con el bien. Además, facilita de este modo la concesión de un préstamo. Por ejemplo en España, una gran cantidad de contratos de hipoteca son usados para obtener financiamiento para la adquisición de viviendas.
La hipoteca ofrece una gran ventaja de que el deudor no debe entregar el bien en garantía y puede continuar disfrutando de él. Sin embargo, tiene el punto negativo de que en épocas de crisis el valor del bien en garantía puede caer de manera considerable. De este modo, la cantidad obtenida en una subasta puede no resultar suficiente para que el deudor cubra toda la deuda.
¿Cuáles son los puntos básicos de un contrato de hipoteca?
Por un lado se encuentra el capital, se trata del monto total de recursos que se prestan al deudor. El capital prestado suele ser menor al valor del bien dejado como garantía en la hipoteca.
Después, se encuentra la tasa de interés, implica un cobro de un porcentaje (fijo o variable) sobre la deuda a beneficio de quien brinda el préstamo.
Por último, está el plazo de devolución, que indica el tiempo en el que se deberá devolver el dinero prestado.
¿Qué son los diferentes tipos de hipoteca?
Otro punto de gran importancia con respecto a las hipotecas son los diferentes tipos. Los puntos a tener en cuenta son muchos, entre los más importantes se encuentra el tipo de financiación bancaria. Esto se debe a que tendrá un impacto directo sobre las condiciones de la hipoteca a lo largo del plazo de amortización. Lo más común es distinguir entre tres tipos de hipoteca en función del tipo de interés aplicado.
- Tipo fijo: en este tipo de hipoteca, el monto que debes abonar en las cuotas mensuales no varía a lo largo del tiempo. Se trata de una condición básica que se extiende durante todo el plazo de devolución del préstamo. Con esta opción, que es muy interesante en las hipotecas a largo plazo, la cuota podría llegar a bajar en caso de que el cliente opte por amortizar parte del préstamo. No obstante, nunca subirá, ya que el interés siempre se mantiene constante.
- Tipo variable: se encuentra formado por el diferencial y por un índice de referencia. El más usado en España es el euríbor. A diferencia de las hipotecas a tipo fijo, en las hipotecas a tipo variable las cuotas pueden variar, aumentando o disminuyendo dependiendo de la evolución de este índice de referencia. Sin dudas, esto ocasiona una gran incertidumbre al consumidor. Durante el tiempo de vida del préstamo, las cuotas se actualizarán 1 o 2 veces al año. Esto dependerá de lo que se haya pactado al firmar el contrato.
- Tipo mixto: esta alternativa funciona como una combinación entre las dos clases principales de préstamo hipotecario. De esta manera, inician ofreciendo un tipo de interés fijo que, por lo general, oscila entre 5 y 20 años. Luego, pasan a un tipo variable referenciado al euríbor durante lo que reste del préstamo.
Gastos de la hipoteca
A la hora de firmar una hipoteca se generan algunos gastos asociados a la operación que es necesario tener en cuenta. Hace años, casi todos estos gastos recaían sobre el cliente, las últimas sentencias judiciales y la Ley Hipotecaria sancionada en marzo del 2019 se encargaron de modificar este escenario a favor del hipotecado.
Aquí te contaremos cuáles son los gastos de la hipoteca que deberás asumir como cliente y cuáles son los que le corresponden al banco.
Gastos de la hipoteca que debe pagar el cliente
Toda persona que solicite una hipoteca deberá hacerse cargo solo de dos gastos relacionados con dicha solicitud. Se trata de, la tasación de la propiedad y la nota simple.
Tasación
Se trata de una valoración del inmueble solicitada por los bancos. Por medio de ella, la entidad financiera sabrá cuál es el valor del bien que aceptará como garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la concesión de la hipoteca. El valor de tasación es diferente del precio de compra de la propiedad y, en última instancia, el banco brindará hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda en concepto de préstamo hipotecario.
Tendrás que encargar a una tasadora homologada por el Banco de España, o bien, la puedes encargar por medio de tu entidad. Esa tasación, aproximadamente, puede costar entre 100 y 450 euros de media, sin embargo variará dependiendo del tamaño del inmueble, la finalidad de la operación y la retribución solicitada por el profesional en cuestión. Esto significa que no hay una tasa fija, sino que el profesional podrá determinar libremente los precios.
Es necesario resaltar también que el mercado inmobiliario es muy variable y los precios de la vivienda se modifican todos los meses. Es por este motivo que la tasación caduca pasados los seis meses de realizada. Lo más aconsejable es que no te apresures y la pidas solicites únicamente cuando vayas a pedir tu hipoteca.
Nota simple
Se trata de un documento informativo en donde se encuentran todos los datos de la vivienda. Esta nota simple debe solicitarse en el Registro de la propiedad y tendrás que presentarlo a la entidad financiera al momento de llevar a cabo la solicitud del préstamo. El coste varía dependiendo de dónde y cómo la pidas, sin embargo, puede rondar entre los 3 € y los 10 €. No es aconsejable dejar que el banco la solicite por ti, ya que te cobrará más de 20 euros por la gestión.
Gastos de la hipoteca que deberá pagar el banco
Gracias a las últimas reformas legislativas, el banco deberá hacerse cargo de la mayoría de los gastos de la hipoteca. Los gastos que corren por su responsabilidad son:
Gastos de gestoría
El gestor se ocupará de inscribir la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, también realizará la liquidación de los impuestos correspondientes. Si bien sus honorarios no se encuentran limitados por la ley, los precios rondan entre los 150 y los 400 euros.
Gastos de notaría
El notario es un funcionario público del estado que se ocupará de dar fe de las escrituras del préstamo hipotecario. Los gastos de notaría se encuentran establecidos por los aranceles que fijó el gobierno treinta años atrás y suelen encontrarse entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad de la hipoteca. En otras palabras, se trata de la suma del capital más los gastos e intereses. Por otro lado, deberá sumarse tanto para ti como para la entidad bancaria, el coste de las copias de la escritura, que tiene un valor de unos 50 euros.
Registro de la Propiedad
La inscripción de la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es obligatoria. A través suyo quedarás registrado como el único propietario del inmueble. Los aranceles de este funcionario, que están regulados, cuestan entre el 0,1% y el 0,3% sobre la responsabilidad hipotecaria.
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
El impuesto sobre actos jurídicos documentados es popularmente conocido como “el impuesto de las hipotecas”. Se trata de un tributo que grava las escrituras y actas notariales, por lo cual también se genera al constituirse un préstamo hipotecario.
Lo cierto es que ha generado mucha polémica a lo largo de los años. Ya que su pago supone el 70% de los gastos de la hipoteca. Sin embargo, para tu fortuna, el responsable de pagarlo hoy en día es el banco.
Requisitos para acceder a una hipoteca
Para tener la posibilidad de acceder a una hipoteca, será necesario cumplir con ciertos requisitos. Aquí te contaremos de qué se trata:
Ahorros mínimos del 30% del precio de la vivienda
Al pedir una hipoteca, para obtener la aprobación del banco deberás tener dinero ahorrado. Generalmente, las entidades bancarias no prestan el total de lo que cuesta la vivienda, ofrecen una financiación de hasta el 80% de su valor de compraventa o tasación. De este modo, reducen el riesgo de la operación y se protegen ante las pérdidas que les ocasionaría tener que realizar el embargo de la vivienda en caso de impago. Es por esto que tendrás que aportar ese 20% restante.
Sin embargo, también debes sumar los gastos asociados a la compraventa y a la escrituración de la hipoteca. Se trata de los impuestos, la tasación del inmueble, las costas notariales y registrales y los honorarios de la gestoría. Su coste total ronda entre el 10% y el 12% sobre el precio de la vivienda.
Entonces, si vas a pedir una hipoteca, deberás tener ahorrado al menos el 30% de lo que vas a abonar por la vivienda.
Contar con ingresos suficientes para hacer frente a las cuotas hipotecarias
El banco también te pedirá que cobres un buen sueldo. La cantidad puede variar de una entidad a otra, sin embargo, lo más habitual es que aprueben tu solicitud si las cuotas de la hipoteca y de tus otras deudas no son mayores al 35% de tus ingresos netos. Se trata del máximo que el Banco de España recomienda destinar al pago de las deudas financieras.
Si tus ingresos no son suficiente para abonar las cuotas sin inconvenientes, puedes solicitar la hipoteca con otro titular para igualar entre los dos ese sueldo mínimo requerido por la entidad bancaria. De hecho, una petición conjunta te permitirá acceder a mejores condiciones de financiación (intereses más bajos, financiación de más del 80%, entre otros), ya que, resulta menos arriesgado para el banco.
Tener un trabajo estable
También será necesario tener una situación laboral estable. Esto se debe a que el banco busca asegurarse de que podrás abonar las cuotas durante los 20 o 30 años que dura un préstamo hipotecario.
Si trabajas por cuenta ajena, será necesario tener un contrato indefinido, además de cierta antigüedad en tu empresa (seis meses o más).
Si eres autónomo o empresario, deberás ser dueño de un negocio viable y con beneficios recurrentes en los últimos dos años mínimo.
Otro punto que valoran los bancos es el sector en el que trabajas. Por ejemplo, si eres funcionario o si estás empleado en sectores pujantes como la informática o las nuevas tecnologías, tendrás un perfil interesante para ellos. En cambio, tus opciones de acceder a la hipoteca serán más bajas si trabajas en un sector ligado a la estacionalidad, como la hostelería o el turismo.
Buen historial crediticio
Los bancos revisan tu historial crediticio al analizar tu solicitud hipotecaria. En otras palabras, comprobarán si tienes otros préstamos vigentes y si los pagas en tiempo y forma. Esa información la consultan en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Además, accederán a listados de morosos para saber si tienes algún impago.
Lo más aconsejable es que pidas la hipoteca sin tener otra deuda vigente, ya que así tendrás más probabilidades de obtener la aprobación del banco. Contar con otros préstamos no se traducirá en una denegación automática, sin embargo, sí te restará opciones.
Si tienes alguna cuota impagada asociada a cualquier otro préstamo, no podrás acceder a un crédito hipotecario, el banco rechazará tu solicitud. En estos casos, lo ideas es, primero pagar lo que debes por esa demora y, luego, deja pasar algunos meses antes de pedir la hipoteca.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el tema. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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