Al planear una operación de compraventa, es recomendable interiorizarse sobre cada documento a presentar, a fin de que sepamos con certeza qué es lo que se nos solicita y cuándo es necesario presentarlo. En determinadas comunidades autónomas como Andalucía, una DAFO suele estar incluida entre la documentación mínima exigida sobre la propiedad. En el artículo de hoy, te contamos todos los detalles y la importancia que reviste esta certificación.
En este artículo encontrarás:
Consideraciones iniciales
Antes de iniciar un proceso de compraventa es necesario conocer qué documentos nos serán requeridos y en qué caso. Una Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación -generalmente conocida como DAFO, CAFO o sencillamente, AFO-, es una certificación que se solicita en determinados lugares y casos para aclarar la situación de la propiedad y confirmar que no hay problemas relacionados con la construcción de la casa o su ubicación.
Aunque es un documento con utilidad específica, forma parte del conjunto de papeles que se deben presentar en una operación de compraventa estándar, junto con otros tales como la escritura de compraventa, la nota simple, el recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y las últimas facturas luz y agua, el certificado de eficiencia energética y, si amerita, información de Catastro y el Certificado de deudas de la comunidad.
Si piensas comprar una casa en lugares como Andalucía es probable que te halles con la necesidad de pedir este documento, ya que éste habilita a ocupar una casa que, como su nombre indica, ha sido construida por fuera del régimen de planeamiento vigente. Por ser este el caso, dicha constancia incluye las posibilidades del piso, y en ese sentido es factible que la propiedad no se pueda ampliar, rehabilitar íntegramente o cambiar su uso. Esto también hace que su valor de expropiación sea inferior al de una edificación legal.
¿Cómo surgió la DAFO?
En términos generales, en nuestro país las casas construidas a partir del 2000 están basadas en una línea de planeamiento clara que les exige desde el inicio contar con una licencia de construcción o de obras y luego, una licencia de ocupación o habitabilidad, la llamada “Licencia de Primera Ocupación”. No obstante, se venían aplicando normativas anteriores que tendieron, lentamente, a organizar la situación sobre el control de las construcciones, primero en las ciudades y luego en zonas rurales.
En algunas regiones de España, como la mencionada Andalucía, se encontraron con que muchos propietarios no podían demostrar que sus casas se edificaron con una licencia de construcción, aún cuando contaban con antigüedad, servicios y se pagaban impuestos sobre ellas. Para regularizar esta situación, la administración local empezó a exigir la DAFO, de manera tal que se pudiera asegurar que, aunque la vivienda hubiese sido construida fuera del orden vigente, cumplía con los requisitos de construcción, ambientales y de seguridad, tiene agua potable, electricidad y alcantarillado adecuado. Para hacer efectiva esta situación, los planos y el certificado deben ser presentados por un arquitecto o ingeniero debidamente matriculados, y se debe pagar una tasa de impuestos al ayuntamiento.
Utilidad y limitaciones de la DAFO
Esta documentación se aplica según el caso y en determinadas situaciones, implicando ciertas restricciones para las viviendas. Por ejemplo, la imposibilidad de construir o ampliar una casa que está asentada en terreno rústico. De hecho, en parte esta legislación surgió para controlar o directamente impedir la construcción excesiva en terrenos rústicos o en suelos no urbanizables de especial protección, en la Zona de influencia del litoral, en suelos destinados a dotaciones públicas o en aquellos con riesgos naturales.
Como contraparte, es válido preguntar por qué necesitamos este documento cuando nuestra casa está debidamente registrada en el registro de la propiedad y dada de alta en Catastro. En ese punto las autoridades suelen afirmar que con el registro correcto, el edificio es legal, pero no su uso. Por ello, y por las razones que se puntean a continuación, la DAFO tiene utilidad en los casos en los que:
- Se busca obtener una hipoteca para una casa;
- Se desea hacer una reforma menor en la vivienda, con lo cual la propia Licencia de reforma requiere contar con una DAFO vigente;
- Se inicia una operación de compraventa mediada por especialistas que piden esta documentación, para asegurar las condiciones de la vivienda.
En el otro extremo, las razones por las cuales puede no ser necesario contar con una DAFO son:
- Que la casa cuente ya con una licencia de primera ocupación y no se le hicieron ni harán modificaciones;
- Que la vivienda date de una fecha anterior a 1975, en cuyo caso se aplica otra legislación;
- Que la casa estuviera “regularizada” por el ayuntamiento antes de 2012, por ejemplo, mediante una “Prescripción de Acciones”.
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