Hay varias lecturas sobre los gastos de hipoteca que se pueden o no reclamar. En este artículo vamos a despejar algunas dudas para que, en el caso que te encuentres en esta situación, reclames lo que te corresponde. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Gastos de hipoteca: ¿Qué debo saber?
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) decretó en julio del 2020 que todos los gastos de constitución o cancelación de una hipoteca, que deriven de una cláusula abusiva, deben devolverse al cliente.
Sin embargo, Luxemburgo estableció que ese dictamen debe llevarse a cabo siempre que “las disposiciones de derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula no impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos”. Es decir, que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) no se le devolverá al cliente.
A pesar de esto, el Tribunal Supremo determinó que el cliente debe cargar con la mitad de los gastos notariales.
Es normal que después de saber esto tengas algunas dudas. Aquí te responderemos algunas preguntas frecuentes con respecto a este tema.
¿Cuáles son los gastos que puedo exigir?
Los gastos de gestoría, registro y tasación del inmueble son los llamados gastos de apertura. Estos serán devueltos al cliente. Según Almudena Velázquez, codirectora legal de Reclamador este reintegro “supone una cuantía importante para el bolsillo de los consumidores”.
También menciona que una sentencia del Juzgado de Las Palmas de Gran Canarias determinó que el IAJD también debía formar parte del reintegro, a pesar de lo que decretó el TJUE.
Cuando una cláusula impone que el usuario debe cargar con todos los gastos de constitución o cancelación de una hipoteca, estamos hablando de una cláusula abusiva. Entonces, lo que se hace en este caso por parte de los jueces, es declararse una cláusula nula, según determinó el Tribunal Supremo en el año 2015.
Pero luego de ese fallo, como mencionamos más arriba, en el pasado mes de julio el TJUE sentenció que los jueces nacionales no pueden denegar el reintegro total de los gastos por parte del banco. Sin embargo, si la legislación nacional establece otro reparto de los gastos, este criterio será el válido.
Gastos de hipoteca: notaría
Según la sentencia de la justicia europea, tanto la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) como la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) asumieron que la banca tenía que devolver, además, los gastos de notaría. Esto es así porque, antes de que se decretara la Ley de crédito inmobiliario (el 16 de junio del 2019), no había una normativa nacional que establezca de qué manera se tenían que repartir los gastos.
Por otra parte, el Tribunal Supremo le atribuye al cliente el pago de la mitad de los gastos notariales. De esta manera, solo el otro 50% le correspondería a la entidad.
¿Qué hay de los gastos de cancelación?
Con respecto a estos gastos, no muy aclarado si se pueden o no reclamar todos los gastos de cancelación de la hipoteca. Velázquez afirma que “la restitución de lo que se ha pagado de notario y registro por la cancelación será muy discutida, pese a incluirse en una cláusula nula, puesto que es al prestatario a quien le interesa cancelar su préstamo. Sin embargo, no debería haber ninguna duda de que otros gastos vinculados con esa cancelación, como la cancelación económica y la gestoría, si estos fueran impuestos por la entidad, no deberían ser pagados por el consumidor”.
Entonces, como es el consumidor quien desea cancelar la hipoteca, no debería reclamar por estos gastos.
Las comisiones de apertura: ¿Puedo reclamarlas?
Según el TJUE, el consumidor sí puede reclamar la devolución de la comisión de apertura de la hipoteca “si la entidad financiera no demuestra que esa comisión se cobró por unos servicios efectivamente prestados o gastos en los que haya incurrido”. Al corresponder esta carga a la entidad bancaria, los jueces nacionales deberán determinar, según sea el caso, si deciden que la comisión sea nula.
¿Cuáles son los pasos a seguir si pretendo hacer un reclamo?
Lo primero que tienes que hacer es pedir la devolución a la entidad bancaria, mencionando el decreto del TJUE. El banco tiene un plazo de dos meses para contestar. A partir de estos dos meses, si la entidad no contesta, o si contesta de una forma que no beneficia al usuario, este estará en su derecho de presentar una demanda ante el Juzgado especializado en cláusulas abusivas.
Además de esta demanda se deberá presentar una copia del contrato de préstamo y, también, las facturas. Lo que observa Velázquez respecto a esto es lo siguiente: “El plazo de resolución variará según la carga de trabajo de cada uno de los Juzgados. Pero oscila entre uno y dos años, según los lugares”.
Velázquez también destaca que lo que fijó el TJUE “ha también terminado con la tesis de algunos juzgados (Barcelona, Guadalajara, Ávila o Valencia, entre otros) que consideraban que si bien la nulidad de la cláusula se podía reclamar en cualquier momento, con independencia de la fecha de firma del préstamo, la devolución de las cantidades estaba sujeta a un plazo de prescripción de 15, 5 o 10 años (en los préstamos suscritos antes o después de octubre de 2015, o firmados en Cataluña, respectivamente) desde dicha firma, por lo que dictaban la nulidad, pero no devolvían los importes pagados si habían transcurrido los plazos”.
¿Tengo un plazo para poder reclamar los gastos de hipoteca?
El plazo máximo para presentar un reclamo es un tema de discusión entre juristas. Algunos consideran que nunca caduca, otros creen que es de cuatro años a contar desde la primera sentencia. Por lo tanto, no hay un término estipulado.
Con respecto a esto, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó, en su sentencia del 16 de julio de 2020, que lo que corresponde es fijar un plazo máximo para realizar el reclamo. Se concluyó que será de cinco años a contar desde la conclusión del contrato. Es decir, desde que se cancele la hipoteca.
Para que quede más claro: ¿Cuáles son los gastos que NO puedo recuperar?
- El impuesto sobre actos jurídicos documentados. El Tribunal Supremo considera que este tributo debía pagarlo el cliente. Desde el 8 de noviembre de 2018 debe abonarlo el banco por un cambio legislativo llevado a cabo por el Gobierno, pero no tiene carácter retroactivo.
- Es el comprador y no el banco el que se tiene que hacer cargo de pagar los gastos de compra de la vivienda. Es decir, aquellos gastos generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor.
- No se puede reclamar al banco la devolución de lo que se pague por escriturar una novación, una subrogación hipotecaria o una cancelación. Ya que este es un coste que corresponde al titular del contrato.
Si renuncias a las acciones legales…
El TJUE estableció que la cláusula que tiene la renuncia a las acciones judiciales basadas en los derechos que otorga la Directiva 93/13 no asocia al usuario. Por lo tanto, está en todo su derecho de realizar el reclamo. Para finalizar, Velázquez acaba: “La viabilidad de esta demanda dependerá de si el afectado sabía la cantidad a la que renunciaba o por el contrario la desconocía, y ha firmado únicamente bajo el argumento de que los importes que el banco le ofrecía a cambio son los únicos que hubiera podido conseguir”.
Si necesitas asesoramiento sobre este tema, puedes comunicarte con Oi Real Estate, donde te brindaremos la atención que necesitas. ¡Te esperamos!
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