Sin lugar a dudas, la vivienda usada sigue siendo el motor del mercado residencial. Tanto por el impacto en el precio medio de las casas como por el número de transacciones que mueve. Un mercado heterogéneo en el que debe estudiarse cada detalle.
El año 2018 arranca con la vivienda usada marcando el ritmo inmobiliario. ¿Qué oportunidades ofrece frente a la obra nueva?
Durante el mes de febrero, el precio de la vivienda usada ha vuelto a subir. Concretamente, un 0,3% respecto al mes anterior. Encadenando así 17 meses consecutivos en positivo. Según los últimos datos de Fotocasa.
Mientras que la estadística de transmisiones de enero, publicada por el INE, también refleja la importancia del mercado de segunda mano. De las 47.289 transacciones del primer mes del año, 39.017 correspondieron a viviendas usadas. Y solo 8.772 a inmuebles de obra nueva.
Este panorama, con la lenta recuperación de la actividad constructora y la poca disponibilidad de suelo urbano, permite prever un largo reinado de la vivienda usada.
En ese caso, ¿a qué debemos prestar atención si visitamos una vivienda de segunda mano? ¿Quién puede ser el mejor guía durante nuestra búsqueda?
El portal Habitissimo trata de dar unos consejos básicos a tener en cuenta.
Estado general del edificio
Como en muchos otros aspectos, conviene ir de lo general a lo concreto.
Por ello es importante tener en cuenta es estado estructural del edificio. La existencia de problemas en la estructura puede acarrear costosas derramas para la reparación.
En ese sentido, no hay que olvidar que desde junio de 2018 cualquier edificio con más de cincuenta años debe disponer del Informe de Evaluación de Edificios (IEE).
Documento integrado por la Inspección Técnica del Edificio (ITE) y los certificados de eficiencia energética y accesibilidad universal.
Humedades en la vivienda
Directamente relacionadas con el estado del edificio, otro problema serio es la existencia de humedades.
No es suficiente con buscar manchas en paredes y techos. Los azulejos abombados y el suelo levantado también pueden alertar de fugas.
Tanto si son provocadas puntualmente por una tubería como si son humedades persistentes, conviene tomar medidas.
Recurriendo, por ejemplo, a una arquitecto técnico que facilite su punto de vista y un presupuesto aproximado de realización. Y teniendo así un argumento para negociar el precio.
Antigüedad del inmueble
El año de edificación de un vivienda puede ser de ayuda para conocer tanto el sistema de construcción como los materiales utilizados. Un detalle que puede buscarse en la página web del catastro.
A partir de esa información puede hacerse un estudio aproximado del coste de rehabilitación de una vivienda.
Si el inmueble tiene más de 25 años, necesitará de una reforma integral. Con un coste de 450 euros a 1.000 euros por metro cuadrado. En función de los materiales y las estancias a reformar.
En viviendas de 5 a 10 años de antigüedad puede ser suficiente una actualización. Reforma parcial que incluya pintar, renovar suelos o actualizar cocina y baños. Por un coste de 150 euros a 300 euros por metro cuadrado.
Orientación de la vivienda
La habitabilidad de la vivienda es una cuestión importante que incluye tanto la iluminación natural como la ventilación cruzada. Esto es posible si tiene paredes en dos fachadas contrapuestas.
Una buena orientación de la vivienda facilita el ahorro energético de calefacción durante el invierno. Y de refrigeración en los meses de verano.
Si el inmueble está orientado hacia el sur, nos afectarán las horas veraniegas con más incidencia solar (12 a 16h). Obligándonos a proteger la vivienda en ese intervalo.
Mientras que si la orientación es al oeste, aunque el sol incida únicamente dos horas (16 a 18h), la vivienda se calentará durante la jornada completa.
Estado de la red eléctrica
En términos de eficiencia energética, además de la orientación también cabe tener en cuenta el estado de la instalación eléctrica.
Tanto el cableado general como el cuadro central, incluido el limitador de potencia, deben estar al día. Desde 2013 es obligatorio tener certificado energético para poder vender o alquilar una vivienda.
Un estudio que analiza aquellas medidas necesarias para optimizar el ahorro energético. Desde las paredes (estado de los muros y los forjados) hasta las puertas y ventanas exteriores (rotura de puente térmico y aislamiento).
La realización de un certificado de eficiencia energética puede ir de 50 a 150 euros, en función del tipo de inmueble.
Situación de las instalaciones
Además del estado de la red eléctrica, también deben comprobarse las instalaciones generales. La ubicación de las bajantes y los muros de carga pueden condicionar futuras reformas, si se quieren redistribuir las estancias de la vivienda.
Conviene revisar el sistema de fontanería, aunque no esté a la vista. ¿Cómo? Abriendo grifos en la cocina y los baños.
El mal estado de las tuberías se delata por la falta de presión o malos olores procedentes de los desagües. Todo ello puede ayudar en el momento concreto de la negociación.
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