Cada vez son más frecuentes los casos en los que el pleno dominio sobre una vivienda se divide en nuda propiedad y usufructo. Frente a esta situación, muchas personas que desean alquilar para obtener un ingreso adicional se hacen muchas preguntas. ¿Qué ocurre cuando sólo gozan del uso y disfrute de la propiedad pero no poseen el pleno dominio sobre ella? ¿Es posible para un usufructuario alquilar la vivienda que habita? En este artículo te lo contamos.
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El usufructo es una figura que implica una gran cantidad de beneficios para quien goza de ella. No obstante, también le corresponden una serie de obligaciones. Por otro lado, la mayoría de las acciones que quiera realizar respecto al inmueble que habita deberán contar con el previo consentimiento del nudo propietario. Ahora bien, ¿qué ocurre en caso de que esta persona desee alquilar el inmueble a un tercero? ¿A qué condiciones está sujeto el alquiler cuando proviene de un usufructuario?
A continuación te contamos en qué consisten las figuras de usufructuario y nudo propietario. Luego veremos si es posible para un usufructuario alquilar la vivienda que habita y cuáles son las obligaciones que debe cumplir en estos casos. Por último explicaremos qué ocurre con los alquileres de este tipo cuando fallece el usufructuario. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿En qué consiste la figura del usufructuario en contraposición con la de nudo propietario?
Para explicar de qué se tratan estas dos figuras primero es necesario hablar del pleno dominio o plena propiedad. Se denomina así a aquella situación en la que una persona tiene el derecho de titularidad de un bien y también el derecho a utilizarlo. Este pleno dominio se divide en:
- Nuda propiedad: se trata del derecho de titularidad que una persona, llamada nudo propietario, posee sobre un bien, sólo que con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.
- Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute que una persona, llamada usufructuario, tiene sobre un bien sin ser el titular del mismo.
De esta manera, la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes pero complementarios que recaen sobre un mismo bien. La plena propiedad, que ya describimos previamente, se da cuando una misma persona posee tanto la nuda propiedad como el usufructo.
¿Es legal que un usufructuario alquile la vivienda de la que está haciendo uso?
Los casos más comunes en los que el pleno dominio se divide en nuda propiedad y usufructo se dan cuando:
- Una persona fallece y sus hijos se convierten en propietarios de su inmueble. No obstante, el cónyuge del fallecido continúa residiendo allí de manera temporal o vitalicia. Aquí los herederos se convierten en nudos propietarios y el cónyuge en usufructuario.
- Una persona, probablemente mayor, vende su propiedad porque quiere o necesita liquidez, sin embargo continúa residiendo en ella de manera vitalicia. Aquí el comprador, que seguramente adquirió la vivienda como inversión, se convierte en nudo propietario. El vendedor, por su parte, se convierte en usufructuario.
En ambos casos descritos pueden surgir dudas respecto al destino que se le puede dar al inmueble en cuestión. Por ejemplo, si la intención es vender el pleno dominio será necesario contar con el consenso de todas las partes. En cambio, en el caso del alquiler, es el usufructuario quien ostenta de forma exclusiva el derecho de uso y disfrute de la vivienda. Por lo tanto, también es el único que posee la facultad para arrendarlo y percibir las rentas provenientes del alquiler.
En este sentido podemos concluir que sí, es totalmente legal para un usufructuario alquilar la vivienda de la que está haciendo uso. No ocurre lo mismo con el nudo propietario.
¿De qué debe hacerse cargo el usufructuario al alquilar la vivienda que habita?
Ahora bien, en todo alquiler de bienes inmuebles al propietario le corresponden ciertas obligaciones. ¿Qué ocurre con ellas cuando el pleno dominio se encuentra dividido en nuda propiedad y usufructo?
En primer lugar, las reparaciones ordinarias que la vivienda necesite, es decir, aquellas relacionadas con los deterioros o desperfectos derivados de su uso y que sean necesarias para su conservación, serán responsabilidad del usufructuario. Por el contrario, las reparaciones extraordinarias correrán por cuenta del nudo propietario.
En cuanto a los gastos de la comunidad, según lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal, es el nudo propietario quien debe afrontarlos. Sin embargo se trata de un criterio que ha sido jurisprudencialmente refrendado. El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), por su parte, es una obligación del usufructuario según lo que determina la Ley de Haciendas Locales.
De todas maneras, es importante aclarar que el inquilino puede llegar a asumir el pago de la mayoría de estos gastos e impuestos si así se lo pacta en el contrato.
¿Qué ocurre con el alquiler de la vivienda si fallece el usufructuario?
El alquiler de bienes inmuebles por parte de usufructuarios trae consigo una gran desventaja. Se trata de que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuando esta persona muere el contrato de alquiler finaliza. Así lo determina su artículo 13.2:
Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
Por lo tanto, si se produce el fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario tiene derecho a exigir al inquilino la entrega de la vivienda.
Sin embargo, es importante señalar que si no lo hace dentro de los quince días luego del fallecimiento, el contrato se prorroga automáticamente por tácita reconducción. Por esta razón es de suma importancia que el nudo propietario envíe un burofax al inquilino antes de que se cumpla este plazo para notificarle que debe desalojar el inmueble. Si no lo hace perderá su derecho a interponer una demanda de desahucio por finalización de contrato.
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