¿Eres inquilino y se acerca la fecha de expiración del arrendamiento de tu piso? ¿Quieres acordar una prórroga de contrato de alquiler y no sabes qué debes hacer? Si este es tu caso, lee este artículo. Te explicaremos qué pasos debes seguir para prorrogar tu contrato de alquiler (o ponerle fin en tiempo y forma). De esta manera, evitarás inconvenientes, malos entendidos y una buena cantidad de estrés.
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Si se acerca la fecha de expiración de tu contrato de alquiler y ello te genera estrés, no te preocupes: es lo normal. Quizá viviste en ese piso durante cinco años o más y le tomaste cariño. Lo hiciste tuyo, lo decoraste, lo llenaste de recuerdos. También puedes haberte acostumbrado al barrio, a sus puestos, a la ubicación, a los vecinos. Y, al llegar la fecha de expiración del contrato, temes que el propietario ya no quiera arrendarlo. O peor: que se quiera aprovechar del evidente cariño que le has tomado al piso para aumentar injustamente el valor del alquiler. Lee este artículo y te sentirás más tranquilo para lograr una buena prórroga de contrato de alquiler.
Duración de los contratos de alquiler
A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Conforme lo establecido en el artículo 9° de la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes: arrendador y arrendatario (en adelante, propietario e inquilino, respectivamente). Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración. Si el propietario es una persona jurídica, el plazo es de siete años, no cinco.
En este punto la ley favorece al inquilino. Esto es así porque el inquilino no está obligado a prorrogar. Tiene la posibilidad (en contratos de menos de cinco años de duración) de no prorrogar siempre que dé aviso al propietario con treinta días de antelación.
Contratos de alquiler sin plazo estipulado
En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entenderá que fueron celebrado por un año. ¿Cómo se estipula en estos casos la prórroga de contrato de alquiler? Nuevamente, esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino en estos casos puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso con treinta días de antelación.
Existe una excepción a la obligatoriedad por parte del propietario de prorrogar hasta que se cumplan los cinco años. Sucede cuando el propietario es una persona física y se dejó constancia en el contrato de arrendamiento de que necesitará ocupar la vivienda de su propiedad antes de cumplir los cinco años. En este caso no procede la prórroga obligatoria siempre que la necesidad del propietario sea para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares. En este caso excepcional, si el propietario no cumple con mudarse a la vivienda en un plazo de tres meses desde la extinción o desalojo, el inquilino puede pedir ser restituido en la vivienda por cinco años más.
Prórroga de contrato de alquiler
Entonces, la pregunta que surge es ¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco años de duración del contrato de alquiler? Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo deberá notificar su voluntad a la otra. El propietario debe notificar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. El inquilino debe notificar al propietario con al menos dos meses de antelación. Si ninguno realizó la notificación de su voluntad de no renovación, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Esta prórroga tácita regirá hasta un máximo de tres años más. Salvo que el inquilino manifieste al propietario, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Estas con las bases de prórroga de contrato de alquiler.
Desistimiento del contrato de alquiler
¿Puedes como inquilino dar de baja (desistir) el contrato de arrendamiento? Sí puedes. Si por la causa que fuera no puedes o no quieres seguir viviendo en el piso que alquilaste, la ley te otorga la opción de desistir. Para ello deberán haber pasado al menos seis meses de contrato. ¿Puedes irte antes de los seis meses? Claro que si, no eres un prisionero. Pero ten en cuenta que deberás pagar esos seis meses de renta de todos modos.
Cumplidos (o pagados) los seis meses de contrato, puedes desistir el contrato siempre que notifiques al propietario con una antelación mínima de treinta días. Se suele establecer por escrito en el contrato (y la ley lo permite) que el inquilino debe pagar al propietario una indemnización por desistimiento. Esta indemnización se estipula por la ley en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Actualización de la renta
¿Cómo se actualiza la renta de tu contrato de alquiler? La renta del contrato podrá ser actualizada a instancias del propietario previo requerimiento fehaciente al inquilino. Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.
Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización. Con la notificación deberá acompañar certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.
Alquileres regulados por la antigua ley
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entró en vigor el 6 de marzo de 2019. Todos los contratos de alquiler firmados antes de esa fecha, se rigen por el régimen jurídico anterior. Lo mismo sucederá con las prórrogas de dichos contratos. Para las renovaciones y los nuevos contratos que formalicen a partir del 6 de marzo del 2019, es de aplicación lo establecido por la reforma de la LAU.
La nueva LAU elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años, dando una mayor seguridad al propietario. Asimismo, se estableció una actualización de renta obligatoria y sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
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