El proceso de desahucio por impago de la renta de alquiler es el que tiene que iniciar el arrendador o propietario de un inmueble para que un juez le quite la posesión de la propiedad al inquilino que no paga.
En este artículo veremos en que consiste este proceso judicial, es decir, lo que ocurre desde que se interpone la demanda de desahucio hasta la sentencia judicial.
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El proceso judicial de desahucio
Básicamente, lo que sucede en un proceso judicial de desahucio es que el arrendador al interponer la demanda reclama la deuda por el pago del alquiler y , además, pide el desahucio.
También, puede suceder que el arrendador o propietario solo quisiese reclamar la deuda, en este caso, no estaríamos en un proceso de desalojo sino de reclamación de rentas.
Por otro lado, hay que saber que en el proceso judicial de desahucio también se reclaman las costas, es decir, el dispendio económico que el propietario ha tenido que gastar en iniciar el proceso (abogados, procurador, impuestos, etc)
Reclamación de rentas
Si el inquilino tiene una deuda por rentas impagas pero ya se ha ido del inmueble, también es posible, reclamar judicialmente solo las rentas ya que, en este caso, no sería necesario realizar el proceso de desahucio.
Así pues, las vías jurisdiccionales para reclamar solo las rentas son el juicio verbal y el proceso monitorio.
Además, puede suceder que el inquilino tenga suministros impagos aparte de la deuda respecto a la renta, en ese caso, el arrendador podrá reclamarlos en esta instancia.
La ley concede dos opciones al arrendador para reclamar solo las rentas impagas:
- El juicio verbal: que es la mejor opción si no se conoce el nuevo domicilio del inquino.
- O el proceso monitorio: que es la mejor opción si se conoce el nuevo domicilio.
Fase declarativa en el proceso de desahucio y la fase ejecutiva
Los procesos judiciales de desahucio se pueden dividir en dos fases: la declarativa y la ejecutiva. Es decir, cuando se interpone la demanda de desahucio estamos en la primer fase, es decir, la fase declarativa que es cuando el juez tiene que declarar si realmente existe la deuda, y por consiguiente, declarará el desahucio del inmueble en la fase ejecutiva.
Por ende, la fase declarativa empieza con la demanda y termina con la sentencia o decreto de archivo, según el caso.
Una vez que la fase declarativa termina, si el inquilino es condenado al desahucio, tendrá que devolver las llaves al arrendador.
¿Qué sucede si el inquilino no nos devuelve las llaves? En este caso, si el inquilino no nos devuelve las llaves, se deberá iniciar una nueva demanda, que se llamará fase ejecutiva, es decir, una demanda que sirve para ejecutar, incluso por la fuerza, aquello que ha dictaminado el juez en la fase anterior.
IMPORTANTE: en los procesos de desahucio le ley dice que no es necesario que se interpongan dos demandas (o sea una para la fase declarativa y otra para la fase ejecutiva) sino que en la misma demanda inicial se puede solicitar que se ejecute el desahucio en caso que el inquilino sea condenado. Esto puede servir al arrendador para ahorrar tiempo y dinero.
La demanda de desahucio
En principio, hay que saber que la demanda de desahucio debe ir firmada necesariamente por abogado y procurador, sea cual se el importe de la deuda.
A la demanda, el arrendador deberá adjuntar la copia del contrato de arrendamiento. Pero en el caso de que no haya contrato, habrá que aportar pruebas que puedan acreditar la relación de arrendamiento. Esto se podrá acreditar mediante emails, resguardos bancarios de los pagos de la renta, etc.
¿Cuál es el juez competente? El juzgado competente es el Juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble arrendado. Si hubiere varios Juzgados en la localidad, deberá presentarse en la oficina de reparto, y esta la remitirá al Juzgado correspondiente.
El decreto de admisión
Una vez presentada la demanda el juzgado emitirá, aproximadamente un mes después, el decreto de admisión.
En esta resolución se conformarán las fechas de juicio y de desahucio y será comunicada al arrendador y al inquilino.
Los requisitos mas importantes que deberá contener el decreto de admisión son:
- Fecha del juicio.
- Fecha del desahucio.
- El plazo que el inquilino tiene para oponerse la demanda (10 días).
- Y que el inquilino tiene 3 días desde que recibe la demanda para pedir justicia gratuita.
Las notificaciones en un proceso de desahucio
Primero hay que saber que hay que notificar la demanda al inquilino, es en ese momento que se inicia oficialmente el proceso. Ya que a partir de dicha notificación el arrendatario tiene un plazo de 10 días para oponerse, o no, a la demanda.
Como hubo un tiempo en que era frecuente que los inquilinos burlaran las notificaciones, lo que hacia que el acto no se haga efectivo hasta pasado varios meses, se reformo la legislación, y ahora se le permite al procurador que haga la notificación de la demanda. También la podrá realizar el juzgado, pero es muy probable que ahorremos tiempo si la notifica el primero.
Una vez realizada la notificación fehaciente se empiezan a contar los 10 días, es decir, los que tiene el inquilino para oponerse a la demanda.
No obstante, es muy común que no se pueda notificar la demanda, ya sea porque el inquilino no quiere recibirla, porque no esta en casa, etc. En estos casos, la ley dice que hay que hacer una averiguación de domicilio asociada al DNI. Si aparecen otro domicilio del inquilino se vuelve a intentar la notificación de la demanda en la dirección encontrada.
Pero en el caso que tampoco se logre la notificación en el domicilio encontrado, se colgará la demanda en el tablón del juzgado, y será desde ese día, que comenzarán a correr los diez días para que el inquilino interponga la oposición.
De este modo, si vencido este plazo el arrendatario no se opone la demanda habrá juicio. Después del juicio la sentencia y posteriormente el desahucio.
La oposición a la demanda
Entonces, como ya hemos explicado, el inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse a la demanda desde que la recibe.
Además, hay que saber que el escrito de oposición también tiene que ir firmado por abogado y procurador. Y en el mismo, se deberán exponer los motivos por los cuales entiende el inquilino que no debe abonar la deuda reclamada.
El juicio de desahucio
Entonces, solo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda, en el caso que no se oponga, no habrá juicio ya que directamente el juez le dará la razón al arrendador. Por consiguiente, sobrevendrá el desahucio o lanzamiento en la fecha dictaminada por el juzgado.
La sentencia o el decreto de archivo
Así pues, hay sentencia si hay juicio, y si no el juez dicta un decreto de archivo para dar por terminado el proceso.
Esto, a los efectos prácticos es lo mismo, solo difiere procesalmente. Ya que en ambos casos, es decir, con sentencia a favor del arrendador y con decreto de archivo, se va a condenar al inquilino al pago de la deuda, a ser desahuciado y a pagar las costas del proceso.
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