Vuestro Código Civil posee una figura que permite apropiarse legalmente de un inmueble, siempre que concurran determinadas situaciones. Es la prescripción adquisitiva.
En este post veremos en que consiste la prescripción adquisitiva, sus requisitos y como tributa:
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la usucapión o prescripción adquisitiva?
El artículo 609 de nuestro Código Civil nos dice que: “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.”
En sintesis, entre las formas tradicionales por las que se puede adquirir la propiedad de un bien, hay una de la que no se habla mucho pero existe, que denominamos usucapión o prescripción adquisitiva, la cual consiste en ejercer la posesión legal de un bien pasado un tiempo y según determinados requisitos.
Además, por otro lado, el artículo 1930 del Codigo también nos dice que: “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales…”
Así pues, la prescripción adquisitiva esta completamente regulada en el ordenamiento español. Veamos ahora cuales son sus clases y sus requisitos.
Clases de usucapión
Las clases de usucapión son las siguientes:
- ORDINARIA: cuyo fundamento es la existencia de un título de adquisición, como un contrato de compraventa, que por alguna circunstancia solo haya otorgado la posesión al adquirente. Entonces, para convertirse en propietario será necesario, entre otros requisitos, disponer de un justo título, de buena fe y poseer en concepto de dueño del inmueble al menos por 10 años, que en algunos casos puede ascender a 20 años.
- EXTRAORDINARIA: en este caso quien invoca la usucapión carece de título de adquisición, siendo únicamente necesario poseer en concepto de dueño, pública, pacífica y continuadamente durante un plazo no inferior a 30 años.
Analicemos algunos conceptos relativos a la prescripción adquisitiva
Posesión
La posesión es el fundamento de la prescripción adquisitiva. De hecho, lo que hace la usucapión es dotar a esta posesión de protección jurídica.
- Entonces para la posesión se exigen ciertos requisitos:
Posesión en concepto de dueño: es la que se produce cuando el poseedor adopta una conducta igual a la del propietario del bien, es decir, que realizará actos dominicales y facultades ligadas al derecho de propiedad del bien.
Aunque hay más, veamos algunos actos reveladores de titularidad en concepto de dueño:
- Pago de impuestos y contribuciones sobre la finca.
- Realización de obras y reparaciones en la vivienda.
- Cuidado y explotación de las tierras y la percepción de sus frutos y rendimientos.
Pública: el ordenamiento español pretende que la sociedad perciba al usucapiente como el verdadero dueño, y por eso termina reconociéndolo como tal, es decir pública frente a terceros.
Pacífica: la posesión pacífica hace referencia a que la adquisición de la posesión no se haya realizado de forma violenta,ya sea física o moral.
Ininterrumpida: la usucapión es una modalidad prescriptiva, por lo tanto se puede interrumpir mediante reclamaciones judiciales y extrajudiciales. También se puede interrumpir cuando se abandona el bien por plazo superior a un año, o por reconocimientos expresos o tácitos del derecho del propietario.
Buena fe
La buena fe, que en nuestro ordenamiento se presume, es la creencia del usucapiente de haber recibido la cosa de su dueño.
Es decir, consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla. En contraposición, se considera que hay mala fe en el poseedor que conoce que existe un vicio en el título del transmitente que lo invalida.
Justo título
El justo título es aquel que resulta suficiente para transmitir el bien o derecho. Por lo tanto, por ejemplo, bastaría con un contrato.
Así pues, se llama justo título al que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Título que ha de ser verdadero y válido, y que debe probarse, pues no se presume nunca. Es decir, que no este viciado por causas de nulidad.
Por otro lado, es importante resaltar que no es necesario en la prescripción adquisitiva extraordinaria, lo que sucede entonces es que se amplían los plazos posesorios, como vimos anteriormente.
Tiempo determinado
La ley establece un plazo de tres años para adquirir por usucapión los bienes muebles. En el caso de los inmuebles este plazo se alarga hasta los diez años.
Sin embargo, existen algunas reglas complementarias en el cómputo del tiempo.
En primer lugar, el usucapiente puede computar el tiempo que el bien pasara en posesión de su causante. Es decir, si adquiere un inmueble de quien ya llevaba ocho años poseyéndolo, bastará con que pasen dos años para que lo adquiera a título de usucapión.
También se presume que quien posee el bien o derecho ahora y lo poseyó en otro momento lo ha tenido todo el tiempo. De modo que solo mediante prueba en contrario podría demostrarse que hubo una interrupción en la posesión.
Requisitos de la prescripción adquisitiva
En la usucapión de inmuebles deben concurrir tres condiciones:
- Que los bienes se puedan usucapir: es decir, que la propiedad pueda adquirirse, es decir, siempre que no sean inalienables: bienes públicos, etc.
- Que la adquisición sea transparente: la posesión debe ser adquirida públicamente, de manera tanto pacífica como continuada. Así pues, el dueño deberá ejercer como tal ante terceras personas.
- Que transcurra cierto plazo legal: en función del tipo de bien deberán transcurrir determinados periodos de tiempo. Como el caso que nos ocupa es de bienes inmuebles, diremos que será de manera ordinaria y concurriendo la buena fe: en principio de 10 años, y de 20 si vive fuera del país.
Y de manera extraordinaria, y no siendo necesaria dicha buena fe: serán 30 años para la usucapión de inmuebles.
Cómo tributa la adquisición de una vivienda por usucapión
La usucapión al ser una manera distinta de adquirir un inmueble tiene también un tratamiento fiscal diferente.
En principio, podemos decir que la prescripción adquisitiva no es una transmisión, sino un modo de adquisición.
La adquisición de una propiedad por usucapión, según ha reconocido la propia Administración, no está sujeta a ninguna de las modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Tampoco esta sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD), dado que el documento que permite el acceso de la titularidad al Registro de la Propiedad no es una escritura, acta o testimonio notarial.
Respecto al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana, también llamado plusvalía sucede lo mismo, dado que al no existir transmisión no se produce el hecho imponible.
Así tampoco, hay tributación en el IRPF, ya que solo se pagará este impuesto si el inmueble algún día fuera trasmitido.
Y a efectos de dicha transmisión futura, se tendrá como fecha de adquisición la del día en que se adquirió el inmueble por cumplimiento de los plazos legales, 30 años, por ejemplo, independientemente de la fecha en que recaiga la resolución judicial.
Lo mismo pasaría en el impuesto de Plusvalía municipal, computándose el período de generación del incremento de valor, respecto a una futura transmisión, desde el día en que por cumplimiento de los plazos civiles, se adquirió el inmueble por usucapión.
