El precio en venta de la vivienda en España tiene dos realidades bien diferentes por el efecto de la pandemia. Por un lado tenemos a la obra nueva, que aguanta el chaparrón por la elevada demanda y medida oferta. Y por el otro lado, está la vivienda usada, que ha experimentado retrocesos que varían entre el 5% y el 15%.
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Precio de vivienda usada
Hay algunas capitales de provincias en donde el precio de oferta de la vivienda usada ha retrocedido más que en otras. Entre ellas podemos mencionar las siguientes: Palma de Mallorca con un 15%. Y entre un 9% y un 12 % están Girona, Castellón, Alicante, Toledo y Málaga. Madrid retrocede un 4,9% y Barcelona un 6,1%. Las ciudades que mejor se comportan son Bilbao, Oviedo, Donostia, Ceuta y Melilla.
Los importes medios de cierre más elevados se situaron en un rango que oscila entre los 225.000 euros y los 340.000 euros. Estos se ubicaron en las ciudades de Donostia con 335.000 euros, Barcelona con 307.000 euros, Madrid con 288.000 euros, Palma con 246.000 euros y Bilbao con 227.000 euros. Estos son los datos relativos a transacciones reales de viviendas de obra nueva y de segunda mano que publica el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Los grandes mercados
La consultora ha analizado en su informe “El Sector Residencial en España” el comportamiento en los principales mercados nacionales: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla. Ya que la mayor parte de las operaciones habituales de compraventa corresponden con viviendas usadas, vamos a centrarnos en el precio de la segunda mano en estas regiones.
Jorge Laguna, responsable del Informe y director de Business Intelligence en Colliers ha destacado en este sentido que “la contracción de la demanda y de los precios de venta afectan principalmente a la vivienda usada, destacando las zonas más afectadas por el shock del turismo”.
Descenso de demanda en Madrid
Durante los seis primeros meses del año 2020 se ha observado una disminución de la demanda de vivienda en Madrid. Principalmente las de segunda mano, producida por la crisis sanitaria que ha desencadenado la Covid-19. Colliers estima que esta tendencia continúe durante los próximos meses, debido al descenso del poder adquisitivo de las familias.
Los precios medios de vivienda usada
Los distritos más céntricos de Madrid cuentan con los precios más altos. Mientras que la zona sur cuenta con los precios medios más bajos, y la zona norte presenta precios intermedios.
El distrito de Salamanca destaca, como de costumbre, con unos precios medios rondando los 6.500 €/m2. Esto se debe al empuje en precios provocado por la vivienda de lujo y por la estabilidad (en cuanto a caída de precios) que tiene este distrito en épocas de crisis. En general, los distritos más céntricos, como Chamberí, Retiro, Chamartín y Centro rondan los 5.000 €/m2, siendo el más caro de estos Chamberí, con precios medios de 5.675 €/m2.
Las zonas con viviendas más asequibles las podemos encontrar en la zona sur de Madrid. Esta zona, con los distritos de Vicálvaro, Villa de Vallecas, Puente de Vallecas, Villaverde, Usera, Carabanchel y Latina, se encuentra en línea con la obra nueva en cuanto a precios. Se caracteriza por tener una oferta muy homogénea y con los precios más bajos del municipio, que rondan unos 2.000-2.500 €/m2.
Caídas de vivienda nueva vs. vivienda usada
“Para el 2021 creemos que la demanda en la compra de vivienda podría bajar entre un 20% y un 25% respecto a los niveles del año 2019. Fundamentalmente por la reducción de las ventas de vivienda usada y una drástica reducción de la demanda extranjera”, explica la firma en su informe “El Sector Residencial en España”.
El informe explica que “La obra nueva ha conseguido resistir mucho mejor reduciendo a menos de la mitad el retroceso que ha sufrido la vivienda de segunda mano”.
En el primer trimestre del año 2020 las transacciones de vivienda nueva (11.286) caían respecto al mismo periodo del año anterior un 9,2%. Mientras que la vivienda usada caía un 16,9%. En el segundo trimestre, el mercado de obra nueva, manteniendo casi el mismo nivel de transacciones, retrocedía un 22,1% frente al mercado de segunda mano que lo hacía en un 50%.
Nueva obra: De a poco alcanza a la vivienda usada
Aunque el producto usado sigue representando el 79,5% del total de las operaciones, lo cierto es que poco a poco la vivienda nueva ha ido ganando terreno.
Mientras que en septiembre del año 2019 apenas alcanzó una cuota del 16,97%, en septiembre del 2020 la obra nueva ha llegado a suponer el 22,2% de las compraventas, según los datos del INE. En mes de octubre, la vivienda nueva ha acaparado el 20,5% del mercado, frente al 18,6% del mismo mes del pasado ejercicio.
“La caída de ventas de segunda mano, que actualmente representa cuatro quintas partes de las transacciones, en ningún caso creemos que sea tan significativa como para que la obra nueva represente más del 25% del total”, explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain al portal El Economista.
¿Se espera una caída del precio de obra nueva?
Otro de los factores que determinan un mejor comportamiento de la vivienda nueva frente a la de segunda mano es la evolución de los precios. “Desde que comenzó la crisis sanitaria, estamos monitorizando el precio de oferta de la vivienda plurifamiliar de segunda mano en las capitales de provincia a partir de los últimos anuncios publicados en portales inmobiliarios, los resultados del estudio con muestras de últimos dos meses nos muestran un retroceso de los precios medios de oferta de segunda mano que oscila entre el 5% y el 15%”, explica el informe de Colliers.
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