La plusvalía municipal es un impuesto que podrá cobrarte el ayuntamiento al momento de vender tu propiedad. En el siguiente artículo, encontrarás toda la información que necesitas sobre este tributo. ¡Toma nota y sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía municipal, es un impuesto que se encargan de recaudar los ayuntamientos. Se manifiesta por norma general en las compraventas, donaciones o herencias de estos terrenos.
Si en el transcurso de tiempo que pasa entre la compra de una vivienda y su posterior venta se produce un aumento de valor del terreno donde está edificada, este incremento es percibido por las entidades locales como un beneficio para el vendedor. Por este motivo, se aplica el impuesto llamado plusvalía municipal.
Tomemos como ejemplo una propiedad que se ha comprado en enero del 2001 por un valor de 150 000 euros, y posteriormente, se vende, en enero del año 2007, por 180 000 euros. Probablemente, el inmueble haya experimentado un incremento en su valor de unos 30 000 euros, produciéndose así una ganancia para el vendedor y antiguo propietario.
¿Quién debe abonar este impuesto?
La trasmisión de un terreno puede llevarse a cabo de distintas maneras. Por ejemplo, por compraventa, donación o herencia. Según cada una de estas formas, si ha existido algún incremento de valor del terreno transmitido, la plusvalía debe abonarla:
-en el caso de una compraventa: el vendedor.
-si es una donación: el donatario.
-en las herencias o legados: el heredero o legatario.
¿Dónde se encuentra regulada la plusvalía municipal?
La regulación de la plusvalía la podemos encontrar en el Real Decreto Legislativo 2/2004 del 5 de marzo, por el cual se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
En su artículo 104 se lee lo siguiente:
1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.
¿Qué grava la plusvalía municipal?
Por lo general, se tiende a considerar que el impuesto grava a la totalidad de los bienes transmitidos, pero no es así. La confusión queda solventada cuando acudimos a la regulación y comprobamos que es una exigencia sine qua non del impuesto que el incremento de valor que se experimente sea el de los terrenos y no el de la edificación u otros conceptos.
Por este motivo, si se realiza la compraventa de una vivienda, lo que se emplea para calcular la plusvalía no es el valor del inmueble, edificación o construcción, sino el valor del terreno sobre el que se construyó.
¿Qué ocurre en el caso de venta a pérdidas?
No siempre se encarece el valor del terreno transmitido y esto supone que el patrimonio del vendedor, donatario o heredero no mejora. Como resultado, el impuesto no tendría que aplicarse al no existir tal enriquecimiento.
El Tribunal Constitucional ha dictaminado que es inconstitucional el cobro de la plusvalía municipal en aquellos casos de venta a pérdidas. Es decir, en las situaciones en las cuales se vende una propiedad a un valor inferior al de la adquisición.
Para acreditar que ha existido pérdida, el contribuyente debe demostrar con escrituras o una prueba pericial que el valor del terreno no se ha incrementado en el momento de su transmisión.
Fallos del Tribunal Supremo sobre la plusvalía municipal
Como hemos expuesto anteriormente, el impuesto debe ser aplicado sobre terrenos y no sobre propiedades, viviendas, etc.
El Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que establece que las obras de construcción de una vivienda o de ampliación no son tenidas en cuenta a la hora de calcular el impuesto.
Por otro lado, el mismo Tribunal aclara que los gastos ocasionados como consecuencia de convertir un terreno de naturaleza rústica en urbano, tampoco son computables para incrementar el valor de este a la hora de su venta. De esta manera, se obtendrá una pérdida con respecto a cuándo se adquirió y se evitará así tener que pagar la plusvalía municipal.
En síntesis, para el Tribunal Supremo, no son computables a efectos del cálculo de la plusvalía municipal ni la inversión realizada para recalificar un terreno convirtiéndolo en urbano cuando era rústico, ni el valor de las obras de una edificación fruto de una reforma.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
La fórmula utilizada para su cálculo debe ser la establecida por el artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales. Esta ecuación consiste en multiplicar el valor del terreno, en el momento del cobro, por el número de años de generación del incremento y por el porcentaje anual correspondiente.
La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.
A efectos de la determinación de la base imponible, deberá tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del cobro, de acuerdo con lo previsto en los apartados 2 y 3 de este artículo, y el porcentaje que corresponda en función de lo previsto en su apartado 4.
Los ayuntamientos podrán establecer una reducción cuando se modifiquen los valores catastrales como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general. En esos casos, se tomará como valor del terreno el importe que resulte de aplicar a los nuevos valores catastrales.
Sobre el valor del terreno en el momento del cobro del impuesto, se aplicará el porcentaje anual que determine cada ayuntamiento, sin que pueda exceder de los límites siguientes, según la cantidad de años:
-De uno hasta cinco años: 3,7%
Hasta:
-10 años: 3,5%
-15 años: 3,2%
-20 años: 3%
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