Cuando se desea comprar una casa nueva surgirán como en cualquier proceso de compraventa una serie de interrogantes. Dentro de ellos, en al mayoría de los casos se presenta una cuestión fundamental en términos económicos: ¿Cuál es la forma más barata de comprar un piso de obra nueva?
Resulta conveniente sopesar esta pregunta antes de abalanzarse sobre cualquiera de las múltiples fórmulas de adquisición que te ofrece el mercado. Nos referimos a pagar sobre plano, con la vivienda ya construida, al contado o en una cooperativa de viviendas. Asimismo, conocer este factor a la perfección, permitirá evaluar el mejor método de pago.
Cada uno de estos formas de abono conlleva una serie de gastos que se deben contemplar. Entre ellos, por tratarse de una casa a estrenar, se deberá pagar el IVA de vivienda nueva (10%).
A modo de adelanto, la forma más barata de comprar un piso de obra nueva es hacerlo sobre plano (puedes ahorrarte entre un 10 y un 15% de su valor) o en una cooperativa de viviendas (en este caso, la rebaja puede ser del 20 o 30%).
Por otro lado, si puedes permitirte abonar el inmueble en metálico conseguirás un ahorro aún mayor (puede llegar a un 35%) que si necesitas contratar una hipoteca. La opción más cara es, sin duda, comprar una vivienda ya acabada mediante un préstamo hipotecario.
En Oi Realtor, analizamos las particularidades y costes de las diferentes formas de comprar una vivienda nueva.
En este artículo encontrarás:
¿Cómo son los pagos de un piso de obra nueva?
En el caso del sector inmobiliario, la mayoría de las compras se realizan sobre plano. De esta manera, los pagos de la obra nueva son fraccionados. Es decir, el primer pago se realiza tras suscribir un contrato de reserva para la futura compra de la vivienda. En la gran mayoría de los casos, el monto que las promocionadoras suele solicitar esta comprendido entre 3.000 y 10.000 euros.
Por la firma del contrato de compra se deberá abonar el 10% del precio total de la vivienda. A dicho monto se le debe descontar el importe de la señal de la seña que se realizó previamente. Normalmente, durante la construcción del inmueble se deberá pagar otro 10% más en plazos pactados con el promotor y reflejados en el contrato.
Una vez que concluya la edificación de la propiedad y se lleve adelante la entrega de llaves se firmará la escritura pública del inmueble. En ese momento se deberá liquidar la deuda restante. Para ellos será necesario recurrir a la hipoteca, para los casos en que sea necesario. Es de gran importancia recordar que, junto con el precio del inmueble, se deberán afrontar los gastos de compra de la vivienda nueva (impuestos, gestiones, aranceles notariales y registrales, etc.). En el sector inmobiliario español el importe por dichos gastos es e el 10%, aproximadamente.
En el caso de solicitar una hipoteca para financiar la compra, es importante tener presente de que con llegada de la última ley hipotecaria solo se debe responder por la tasación de la vivienda y la comisión de apertura del préstamo. Y no siempre, ya que algunos bancos asumen su coste si contratas con ellos la hipoteca.
Documentación para comprar una vivienda de primera mano
Comprar un piso de obra nueva requiere de una documentación determinada que explicitamos a continuación:
- Libro del edificio
- Certificado de final de obra
- Licencia de primera Ocupación
- Cédula de habitabilidad
- Certificado de Eficiencia Energética
- Contrato de Arras
- Contrato de Compraventa
Documentación para comprar una vivienda sobre plano
Como mencionamos, otra de las opciones de comprar para adquirir una vivienda o un piso de obra nueva es durante su construcción. Es decir, comprar sobre plano. Se trata de una manera de adquirir un bien inmueble y se lo abona a medida que se edifica. El coste es menor y brinda precauciones por si la construcción no concluye.
Para ello, se requerirá la siguiente documentación:
- Toda la documentación mencionada previamente para la compra de un piso de obra nueva
- Inscripción en el registro mercantil y en el registro de la Propiedad
- Aval o póliza de Seguro
¿Cómo es el proceso de compra de una vivienda sobre plano?
Actualmente, la venta sobre plano es la fórmula más utilizada por las promotoras inmobiliarias para comercializar sus nuevas construcciones.
Tal y como mencionamos, una de las grandes ventajas que proporciona este tipo de operación es el la diferencia que se presenta con respecto al precio final de la vivienda. En términos generales, la compra sobre plano puede suponer un ahorro de más o menos el 10 o 15% sobre el valor de la casa una vez ya construida.
En relación al pedo de la misma, el modo de adquirir la vivienda es de la siguiente manera:
- Un pago inicial del 10% del precio de la vivienda a la firma del contrato de compraventa. En dicho porcentaje se incluye las señal de la reserva realizada con anterioridad.
- Luego de la reserva y el pago inicial se abonarán diferentes cuotas mensuales durante la construcción del piso. Este monto asciende hasta otro 10% del precio de la vivienda.
- Por último, se realiza el pago final. El mismo se lleva adelante al momento de la entrega de llaves. En dicho periodo se abona el 80% restante a la promotora. Además, se deberán liquidar todos los gastos de la compra de la vivienda nueva (impuestos, etc.). Este pago final puede hacerse en metálico o contratando una hipoteca. En este último caso, se puede recurrir al préstamo suscrito por la promotora con el banco o firmar uno nuevo.
Consejos útiles para comprar un piso de obra nueva y sobre plano
Métodos de pago para comprar un piso de obra nueva
Si hablamos en términos generales, es España la manera más habitual utilizada para el financiamiento de una vivienda es el crédito hipotecario. Durante el 2021, el Instituto Nacional de Estadísticas registró un total de 565,523 inscripciones de compraventa. Sobre ese total, un gran porcentaje de compradores eligieron la hipoteca para lograr la adquisición.
Comprar una vivienda al contado
La compra de una vivienda al contado es una práctica poco extendida. Esto se debe a que poca gente puede llevarla a cabo debido al enorme desembolso que se debe realizar de una sola vez. Sin embargo, supone la forma más barata de comprar una vivienda. Si bien depende de varios factores, como el precio del inmueble y las condiciones de la hipoteca (capital prestado, tipo de interés, años, etc.), pagar al contado un piso de obra nueva puede suponer en términos generales un ahorro de hasta un 35%.
La razón es que se trata de una operación que acarrea el ahorro de ciertos gastos, sobre todo los relacionados con la contratación de una hipoteca. Con el pago al contado evitarás abonar las siguientes cantidades que aún le corresponden al cliente:
- La tasación de la vivienda.
- La comisión de apertura.
- Los intereses vinculados a la hipoteca.
- Los gastos asociados a la contratación de otros productos financieros para abaratar la hipoteca.
Comprar una vivienda ya construida con hipoteca
Como dijimos, sin duda, esta es la forma más cara de comprar un piso de obra nueva. Sin embargo, la más habitual. Si se compra una vivienda ya construida el 10 y 15% que se ahorra con el método de pago al contado no podrá tenerse. Cómo así tampoco en la compra de una vivienda sobe plano. Por otro lado, y al recurrir a una hipoteca, tendrás que pagar el sobrecoste que supone pedir el dinero prestado al banco.
No obstante, no todo son malas noticias. La llegada de la nueva ley hipotecaria ha reducido algunos gastos relativos al préstamo que ahora ya no debe pagar el comprador. Aunque en este otro post te explicamos con más detalle quién paga los gastos de hipoteca, a modo de resumen estos son los que el banco debe asumir actualmente:
- Los gastos de notaría.
- Gastos de gestoría.
- Gastos de registro.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca.
Aunque se eviten todos estos gastos, el comprador tendrá que pagar los servicios de tasación de la vivienda; la comisión de abertura del crédito hipotecario.
Comprar una vivienda en régimen de cooperativa
Una cooperativa de viviendas es una entidad conformada por distintos socios que comparten una meta común: acceder a una vivienda. Se trata de una asociación jurídica sin ánimo de lucro cuyos miembros realizan determinadas aportaciones económicas para comprar un terreno y contratar a una constructora.
Ese objetivo hace que los compradores se asocien entre sí para conseguir los inmuebles al mejor precio y condiciones posibles. En este sentido será la propia cooperativa la encargada de promocionar sus viviendas para repartirlas entre sus integrantes al menor precio posible. Es decir, con un ahorro importante. Se trata de un tipo de vivienda que suprime las ganancias que se llevaría la promotora durante la transacción.
El precio de coste al que se adquieren los inmuebles de una cooperativa, comparado con los importes que barajan otras operaciones donde hay intermediarios, puede conllevar rebajas de hasta un 20 o 30%. Esta es una de las principales ventajas de pagar una vivienda bajo esta modalidad.
Una vez construidas las viviendas, la cooperativa se disuelve y se puede aceptar la hipoteca del banco con la que se haya financiado la obra; contratar otra o incluso pagar la casa en metálico. En estos casos el ahorro sería aún mayor.
No obstante, también debe tenerse en cuenta que las cooperativas de viviendas normalmente cuentan con los servicios de una gestora; entidad que asesora de manera integral a los socios durante todo el proceso de construcción a cambio de un determinado porcentaje. De hecho, es frecuente que una promotora actúe como gestora en una cooperativa de viviendas (su beneficio en este caso es ese porcentaje).
Entre otras labores, la gestora se encarga de los proyectos, seguimiento de las obras, tramitación de las licencias, contabilidad, contratación de seguros; normalmente, la gestora cobra alrededor del 8-10% del coste total. Un importe que, lógicamente, repercutirá en el precio final de las viviendas.
Otro aspecto que debe tenerse en cuenta es que, desde que se aprobó el Real Decreto Ley (17/2018), son las cooperativas las que deben correr con el gasto del IAJD. Antes de la nueva normativa no tenían que abonarlo.
Hasta aquí te hemos contado cual es la forma más barata de comprar un piso de obra nueva. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
